從2009年四萬(wàn)億投資刺激計劃算起，時(shí)隔5年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到了需要政府“救市”的歷史窗口。
上一次的矯枉過(guò)正依然記憶猶新，以至于學(xué)界對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運產(chǎn)生了前所未有的爭議，爭議的焦點(diǎn)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)黃金時(shí)代還能維持多久的問(wèn)題，而是樓市會(huì )不會(huì )崩盤(pán)。一輪唇槍舌劍下來(lái)，市場(chǎng)似已達成共識—在中國城鎮化進(jìn)程尚未完成之際，崩盤(pán)幾無(wú)可能，但樓市已到中年，“房子只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)一去不復返�！�
真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)已到
從溫州到杭州，從杭州到北京，樓市方向轉變的節奏似乎正在經(jīng)歷著(zhù)從量變到質(zhì)變的最后一級跳躍。雖然明顯的暴風(fēng)雨尚未來(lái)臨，但從近兩個(gè)月來(lái)看，國內樓市傳出來(lái)的各類(lèi)降價(jià)、砸盤(pán)、倒閉、轉讓等消息，讓敏感的人已經(jīng)能感覺(jué)出風(fēng)雨欲來(lái)前的信風(fēng)。判斷風(fēng)向的方法很簡(jiǎn)單，在沒(méi)有新的政策打壓的情況下降價(jià)，是真的降價(jià)。
野村證券是外資投行看空中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表，其在研報中表示，中國住房市場(chǎng)的供給過(guò)剩和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資困難，一起導致了樓市的冷卻，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整已經(jīng)不再是是與否的問(wèn)題，而是有多嚴重的問(wèn)題。中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚也認為，中國房地產(chǎn)泡沫非常嚴重，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。
國際資本的逆流，是造成這次資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的外部顯性條件。向松祚認為，按照目前美聯(lián)儲退出QE的節奏，最遲會(huì )在今年10月份完全退出購債，明年一季度，美聯(lián)儲可能會(huì )開(kāi)始緩慢加息。
除了來(lái)自外部的壓力，中國經(jīng)濟內部的結構調整是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向轉變的最根本原因。金融地產(chǎn)不分家，而金融的核心是利率，利率水平是一切資產(chǎn)價(jià)格的衡量標準，當前對房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊最大的正是利率的變化。如今，數千億的儲蓄資本已經(jīng)通過(guò)金融創(chuàng )新實(shí)現了市場(chǎng)化，且規模仍然在滾雪球式的增長(cháng)，假以時(shí)日，全社會(huì )融資成本將大幅提高，房地產(chǎn)必將受到重擊。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，利率市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)作為載體，讓中國高收入家庭有了財富保值的方式。利率市場(chǎng)化之后，白領(lǐng)階層可以通過(guò)購買(mǎi)理財，高收入階層可以通過(guò)信托實(shí)現較高回報，人們會(huì )理性的思考到底還需不需要買(mǎi)房投資。
轉折點(diǎn)不等于崩盤(pán)
樓市迎來(lái)拐點(diǎn)毋庸置疑，不過(guò)，外資投行們危言聳聽(tīng)式的“崩盤(pán)論”，并沒(méi)有得到國內主流學(xué)界的承認。獨立財經(jīng)評論員馬光遠表示，不管是官方的統計數字，還是一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都證實(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年的量?jì)r(jià)飛漲的繁榮之后，的確迎來(lái)了歷史上最嚴峻的轉折點(diǎn)。
“但轉折點(diǎn)并不等于崩盤(pán)”。馬光遠認為，中國的城鎮化依然是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強勁動(dòng)力，從世界各國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史來(lái)看，房地產(chǎn)崩盤(pán)都是在城鎮化完成之后，如果真要崩盤(pán)，也是在中國城鎮化進(jìn)程結束之后。在他看來(lái)，要談“崩盤(pán)”，至少要到2017年之后。
與馬光遠持相同觀(guān)點(diǎn)的還有很多人。他們認為，中國樓市過(guò)去十年所表現出來(lái)的“黃金”時(shí)期已經(jīng)終結，樓市開(kāi)始進(jìn)入“中年”�！拔覀儽仨毘姓J，目前中國的商品房供需失衡不是區域性、結構性的，而是整體性的，除非將考察的區域劃得非常小�！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，結合預期變化、利率市場(chǎng)化以及供需失衡等因素分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )因為政府出臺政策而出現顯著(zhù)的變化，因為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了青年，進(jìn)入中年的成熟期。
“拐點(diǎn)論”、“中年論”之外，還有“秋天論”。清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，當前中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然出現了比較明顯的衰落，但房?jì)r(jià)不會(huì )像美國2007年、2008年那樣大規模的下降，主要原因在于，現在已經(jīng)持有房產(chǎn)的中國家庭不會(huì )像美國金融危機時(shí)期美國居民那樣被迫拋售，所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“秋天”，而不是“冬天”。