■“撥開(kāi)迷霧看趨勢”系列時(shí)評之三
當前，中國樓市被悲觀(guān)預期籠罩，拐點(diǎn)論、崩盤(pán)論四起，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳所折射的是，樓市已然進(jìn)入階段性下行周期。但從長(cháng)期看，經(jīng)濟發(fā)展大趨勢和新型城市化所釋放的制度紅利等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素并未改變或消失。雖有調整之痛，但似乎并無(wú)崩盤(pán)之憂(yōu)�！�
當下樓市出現的調整與購房者預期變化息息相關(guān)。從房?jì)r(jià)走勢看，70大中城市房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能持續衰退，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，其中，4月70大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比最高漲幅僅為0.4%，下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量降至2013年以來(lái)新低，26個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比止漲。受“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”心理影響，購房者觀(guān)望情緒進(jìn)一步加劇。
而觀(guān)望情緒最直接反映在成交量和庫存上，1至4月，全國商品房銷(xiāo)售面積27709萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月擴大3.1個(gè)百分點(diǎn)。截至4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24891萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.6%，同比增長(cháng)19.5%，創(chuàng )下近5年的歷史新高。另?yè)性禺a(chǎn)統計，截至5月10日，北京住宅新房市場(chǎng)的庫存量突破7萬(wàn)套，達到70838套，創(chuàng )下13個(gè)月來(lái)新高。
房企持續趨緊的資金鏈也是購房者預期房?jì)r(jià)下行的關(guān)鍵因素。尤其是，今年3月以來(lái)，浙江寧波、江蘇南京、安徽合肥、陜西神木等多地十余家中小房企被曝出因資金鏈斷裂而陷入危機更是強化了這種預期。統計數據也顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%。1至4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金37200億元，同比僅增長(cháng)4.5%，增速比1至3月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資116億元，下降28.7%；自籌資金14376億元，增長(cháng)11.0%；其他資金14999億元，下降5.5%。
需要指出的是，有別于以往歷次調整，本輪樓市下跌并非政策施壓導致的市場(chǎng)降溫，而是房?jì)r(jià)明顯虛高、信貸收緊、供需結構變化，市場(chǎng)自發(fā)調整的結果，這與2008年、2011年出現的政策性打壓引發(fā)的市場(chǎng)調整截然不同。這也意味著(zhù)本輪的調整周期和幅度可能會(huì )相對較長(cháng)、較深。
可以預計未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)再平衡的過(guò)程，尤其是非核心區和前期漲幅過(guò)高的區域都將出現比較大幅度的調整。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的去庫存、擠房?jì)r(jià)泡沫，市場(chǎng)供求關(guān)系將由局部性供大于求轉變?yōu)楣┣笃胶�。其中，一線(xiàn)城市調控仍將保持高壓態(tài)勢，價(jià)格調整在所難免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盤(pán)和二手房?jì)r(jià)格均已出現一定程度的調整。而三四線(xiàn)城市，由于前期透支了部分需求，將會(huì )出現較大幅度的調整。目前杭州、溫州等華東地區樓市已現頹勢征兆。截至4月，中原監測的40個(gè)城市中三四線(xiàn)城市土地流標率已高達26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)。
面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續萎靡，越來(lái)越多的城市開(kāi)始采取“救市”舉措，但與市場(chǎng)力量相比，政府微調舉措料難改下行趨勢，更有悖于樓市調控的初衷。事實(shí)上，中央對于經(jīng)濟增速的整體回落體現出相當的定力，尤其是對房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫也體現出足夠的容忍度。
調整雖痛，好在崩盤(pán)之憂(yōu)暫無(wú)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下多個(gè)行業(yè)，仍是中國經(jīng)濟的強有力支撐，崩盤(pán)不利于中國經(jīng)濟的長(cháng)遠發(fā)展；另一方面，從基本面而言，支持房?jì)r(jià)穩定的因素仍然存在。比如新型城鎮化進(jìn)程在未來(lái)幾年仍將持續。隨著(zhù)各城市、地區之間市場(chǎng)分化的加劇，分城施策、分類(lèi)施策趨勢明顯，調控政策差異化和多元化將成為常態(tài)，“分類(lèi)調控”將為長(cháng)遠解決住有所居問(wèn)題騰挪出時(shí)間和空間。