近期，各地樓盤(pán)降價(jià)打折之聲不絕于耳，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的消息也是屢見(jiàn)報端，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始充斥著(zhù)各種救市的言論，一時(shí)間，地產(chǎn)市場(chǎng)似乎是一片慘淡。昨天，國家統計局發(fā)布數據顯示，全國70個(gè)大中城市中，4月共有26個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng )2013年以來(lái)的下跌新高。那么，房?jì)r(jià)現在到底是什么狀況?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

　　房?jì)r(jià)真的扛不住了?未來(lái)樓市將是何走勢?

　　國家統計局公布了70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市數量均有所增加，其中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè)，二手住宅方面，價(jià)格較上月下降的城市有22個(gè)。杭州以0.7%的降幅位居榜首，寧波，無(wú)錫，溫州，金華，惠州，安慶，贛州緊隨其后，降幅在0.1%到0.5%之間。

　　在44個(gè)價(jià)格上漲的城市中，南京和廈門(mén)以0.4%的漲幅位居榜首，漲幅比3月份回落的城市有31個(gè)，最高漲幅比3月份回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。溫州仍然是唯一一個(gè)價(jià)格繼續下跌的城市，價(jià)格上漲的城市依舊還是69個(gè)，但漲幅回落城市達到67個(gè)。其中，位居榜首的上海同比漲幅13.6%，也比3月份回落了1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京、廣州、深圳的同比漲幅均為11.2%，漲幅明顯收窄。

　　通過(guò)國家統計局的數據我們看到，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著(zhù)狀態(tài)。

　　尹中立：中國的房地產(chǎn)即將出現拐點(diǎn) 現在基本上得到了驗證

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　應該說(shuō)基本吻合，雖然從現在的數據來(lái)看，比如說(shuō)同比的數據，還依然是10%的漲幅，但是這里要解釋一下這個(gè)指標的概念，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比較，但是環(huán)比看得就更加直白一點(diǎn)兒。也就是說(shuō)我三月份和四月份比較是漲了，還是跌了，從這個(gè)同比的數據可以看到，去年如果這樣投，其實(shí)拐點(diǎn)，它最高點(diǎn)就出現在去年的八、九月份。所以我去年六月份說(shuō)，因為美國的貨幣政策調整，所以中國的房地產(chǎn)即將出現拐點(diǎn)，應該說(shuō)現在基本上可以得到了驗證。尤其是從環(huán)比的數據來(lái)看，而且三月份和四月份環(huán)比的數據，下跌的數據越來(lái)越多，看得更加明顯一點(diǎn)兒。

　　如果再結合交易量的數據來(lái)看，就更加明顯，四月份交易量的數據，一線(xiàn)城市下跌了大概都在50%左右，三、四線(xiàn)城市大概是30%左右。所以這個(gè)交易量的萎縮程度比這個(gè)價(jià)格的數據看得更加明顯。

　　張鴻：加入到下跌戰團里的城市越來(lái)越多 降幅已經(jīng)燒到了北京

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　加入到下跌戰團里的越來(lái)越多了，而且即使你說(shuō)百分之十幾的，我們科學(xué)的說(shuō)法叫做漲幅收窄。你要是再往前幾個(gè)月數的話(huà)，那最高漲幅是20%，然后18%，然后17%�，F在上海的百分之十三點(diǎn)幾，這已經(jīng)是最高漲幅。所以漲幅在同比在收窄，而且環(huán)比，這個(gè)月比上個(gè)月持平的、下跌的開(kāi)始越來(lái)越多，而且它燒到了北京。一線(xiàn)城市北京也開(kāi)始出現了環(huán)比，比上個(gè)月下降的趨勢。

　　很多人會(huì )覺(jué)得，好像和我們生活中感覺(jué)的不太一樣。生活中怎么沒(méi)下降呢?這是因為定價(jià)的時(shí)候，他說(shuō)那個(gè)打折，那個(gè)基數，不是根據去年這個(gè)時(shí)候的那個(gè)價(jià)格說(shuō)，他去年兩萬(wàn)，我今年打了折買(mǎi)一萬(wàn)八，不是這樣的。他去年兩萬(wàn)，今年本來(lái)定了三萬(wàn)，然后一看世道不大好，我賣(mài)個(gè)兩萬(wàn)五，這個(gè)數字是和三萬(wàn)比，它是打折，但是它比去年可能還是漲，但這個(gè)漲幅也在收窄。

　　尹中立：下跌的趨勢已經(jīng)確認 抄底還為時(shí)尚早

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的特點(diǎn)決定的，也就是說(shuō)房?jì)r(jià)的波動(dòng)，它是一個(gè)分散交易的市場(chǎng)，它的統計、價(jià)格的變動(dòng)有一個(gè)滯后的過(guò)程，與股票市場(chǎng)不一樣。股票市場(chǎng)是一個(gè)、兩個(gè)交易所，是一個(gè)集中競價(jià)的市場(chǎng)，今天跌了20個(gè)點(diǎn)，立刻就能夠看得非常清楚，所以大部分股票都是跌的。但是房子是每個(gè)開(kāi)發(fā)商自己的定價(jià)，然后根據別人的定價(jià)，互相一個(gè)市場(chǎng)的博弈過(guò)程，所以它首先會(huì )表現為交易量的下降，其次才是價(jià)格的下跌�，F在是交易量已經(jīng)下跌，所以未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格會(huì )逐漸地會(huì )表現出來(lái)。

　　需要關(guān)注的一點(diǎn)是，現在這個(gè)拐點(diǎn)是剛剛出現。并不是說(shuō)，大家現在想著(zhù)我什么時(shí)候抄底，現在離抄底的時(shí)間可能還為時(shí)尚早，也就是說(shuō)下跌的趨勢剛剛形成，未來(lái)還要看政策，看宏觀(guān)經(jīng)濟的基本面，還有國際形式再做定奪。但現在這個(gè)下跌的趨勢，應該說(shuō)已經(jīng)確認了。

　　馬光遠：目前的這個(gè)轉折點(diǎn)只是正常的調整 并不是要崩盤(pán)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，贏(yíng)來(lái)一個(gè)轉折點(diǎn)。第一個(gè)轉折點(diǎn)，只是說(shuō)價(jià)格有所回落，進(jìn)行全面的一個(gè)調整，但并不是像很多人講的說(shuō)要崩盤(pán)等等。第二個(gè)，面對這個(gè)轉折點(diǎn)，我們的政策應該怎么辦，應不應該救市，那么什么情況下救，或者什么情況下不救。如果房地產(chǎn)價(jià)格的調整本身影響宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定，那肯定要救的，但是如果沒(méi)有的話(huà)，價(jià)格的自然調整，它是一個(gè)常態(tài)。所以目前的整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的調整本身是在做正常的一個(gè)調整，而不是說(shuō)已經(jīng)到刺激金融風(fēng)險的底限。第三個(gè)，目前的情況為什么會(huì )出現?對于我們的管理層，還有開(kāi)發(fā)商來(lái)講，都影響認清形勢，也就是說(shuō)目前的這種調整本身不僅僅對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，不是有害的，反而是有益的，但是當然也要關(guān)注里邊的一些風(fēng)險。

　　張鴻：基本上從去年下半年開(kāi)始 所有的數據開(kāi)始往下走

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們還是先看一下大勢，就是你說(shuō)同比還是環(huán)比。同樣的數字，開(kāi)發(fā)商、銀行、政府部門(mén)和買(mǎi)房的人，看到的是不同的結果，但是我們看一下大勢。很多人不關(guān)心國家統計局每個(gè)月公布的房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的情況。上周剛剛公布了一到四月份的，有個(gè)景氣指數，叫國房景氣指數，是國家統計局公布的全國房地產(chǎn)的景氣指數。這個(gè)月是達到多少呢?是95.79，這什么意思?就是景氣指數一百是正常的。區間是95到105，過(guò)了105就說(shuō)明過(guò)熱了，曾經(jīng)我們達到過(guò)105以上，106點(diǎn)幾，現在到95.79，上個(gè)月還在96點(diǎn)幾。你連續看，這幾個(gè)月在往下掉，然后再看幾個(gè)圖，也是統計局公布的。

　　我們先來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速，去年到12月左右嘩一下就下來(lái)了，這里面有一個(gè)細節，上一次尹老師來(lái)的時(shí)候曾經(jīng)提到過(guò)，就是美國QE開(kāi)始退出的時(shí)候，說(shuō)外邊的錢(qián)少。從外資流進(jìn)來(lái)的這個(gè)錢(qián)，減少了百分之二十八點(diǎn)幾。再看土地購置面積的增速，增速減緩。去年地王頻出的時(shí)候是9.9，然后你看像現在土地面積，開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地了，出現了負的，這叫負增長(cháng)，其實(shí)就是跌，叫負的7.9，買(mǎi)不起地了。然后再看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，基本上都是從去年下半年開(kāi)始，尹老師判斷非常準確，19.3，然后開(kāi)始16.8、16.4的開(kāi)發(fā)投資增速。

　　最后是我們關(guān)心的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增速，也是從去年12月份開(kāi)始，11月、12月份嘩嘩嘩，到了今年就開(kāi)始出現了負增長(cháng)，一開(kāi)始0.1的負增長(cháng)，3.7的負增長(cháng)，到現在是銷(xiāo)售面積是降了6.9%，銷(xiāo)售額增速7.8%。如果這么算的話(huà)，就是你的面積下降的幅度要低于你的銷(xiāo)售收入的下降的幅度。

　　尹中立：五年足以生成一個(gè)較大的房地產(chǎn)泡沫 我們不能不防中國樓市累積了十年的風(fēng)險

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　說(shuō)到這個(gè)數據，我再想補充另外一個(gè)數據，老百姓可能比較關(guān)注交易量，關(guān)注交易價(jià)格。但是宏觀(guān)決策部門(mén)更關(guān)心另外一個(gè)指數，實(shí)際上房地產(chǎn)的新開(kāi)工面積。新開(kāi)工面積截止到前四個(gè)月，下降了百分之24點(diǎn)多，接近25%，新開(kāi)工面積減少了，就意味著(zhù)未來(lái)的施工量的減少，就意味著(zhù)鋼鐵、水泥、建材需求的減少。結合當前的現狀，我們現在這些行業(yè)都面臨著(zhù)比較嚴重的產(chǎn)能過(guò)剩，如果需要再進(jìn)一步減少，而且是大幅度的減少的話(huà)，那對相關(guān)的產(chǎn)業(yè)影響會(huì )非常大。

　　其實(shí)我們從國際比較可以看出來(lái)，在國際上著(zhù)名的這種房地產(chǎn)運行的周期當中，大約都是在漲五年。比如說(shuō)1985年到1990年，日本是漲了五年，然后制造了一個(gè)很大的泡沫。在剛剛過(guò)去的十年當中，像美國是2001年漲到2006年，也是五年時(shí)間。也就是說(shuō)，從全世界其他國家的表現來(lái)看，五年足以生成一個(gè)比較大的房地產(chǎn)泡沫，但是對比一下中國，實(shí)際上我們是兩個(gè)五年，也就是加起來(lái)實(shí)際上一共漲了十年，2008年因為受到全球金融危機的影響，一個(gè)半年多時(shí)間的一個(gè)下跌，可惜下跌的時(shí)間太短，風(fēng)險沒(méi)有釋放，2009年接著(zhù)漲。所以從國際比較來(lái)看，應該說(shuō)中國有中國的國情，因為中國的人多，中國在快速的城市化，但是毫無(wú)疑問(wèn)，我們十年累積的風(fēng)險，應該說(shuō)不能不防。所以如何去應對房地產(chǎn)出現的一個(gè)拐點(diǎn)所形成的風(fēng)險，我想應該要從兩個(gè)方面來(lái)考慮。

　　第一個(gè)是房地產(chǎn)調控政策，應該要適度的修改，至少要做出一個(gè)預案，什么預案?因為我們在過(guò)去十年，房?jì)r(jià)一直在漲，我們一直在試圖控制它的房?jì)r(jià)上漲的速度，打壓需求，增加供給。但是未來(lái)如果真的形成一個(gè)下降的趨勢，那么我們宏觀(guān)調控政策可能就要反過(guò)來(lái)做，應該要刺激需求。其次是金融風(fēng)險的控制，可能最敏感的是金融行業(yè)。金融風(fēng)險控制，其實(shí)國外也有成熟的做法，面對房地產(chǎn)的風(fēng)險我們應該做兩件事。第一個(gè)是要趕快推出存款的保險制度。其次是就是政策性住房金融機構趕快推出來(lái)。我們在三中全會(huì )的文件里面也提出了要構建政策性住房金融機構，但是到目前為止，還是在討論過(guò)程當中，應該說(shuō)這樣一個(gè)方案應該及早出臺，應該說(shuō)對防范，或者化解這個(gè)風(fēng)險會(huì )有很大的作用。

　　張鴻：如果我們的經(jīng)濟能扛住 那就讓開(kāi)發(fā)商吃點(diǎn)虧長(cháng)點(diǎn)見(jiàn)識

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們先得弄清楚，我們原來(lái)說(shuō)房?jì)r(jià)不能這么高，或者說(shuō)這么高速增長(cháng)的時(shí)候，很多人說(shuō)憑什么不能那么高速增長(cháng)，我們的需求有，然后也沒(méi)有那么多的控制。但是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本數字都不清楚，那今天當我們說(shuō)，它對中國經(jīng)濟可能有影響，對金融可能有影響，對很多行業(yè)可能有影響的時(shí)候，這個(gè)數據我們也得弄清楚。

　　如果從金融的角度說(shuō)，金融風(fēng)險肯定是最大的風(fēng)險，那金融風(fēng)險我們能不能扛得住?我記得，這些年其實(shí)都有各大銀行都做過(guò)這種壓力測試。我看到過(guò)的有30%，有50%的，甚至還有更多的，說(shuō)根本就沒(méi)事，就房?jì)r(jià)跌到百分之幾十，因為你首付在那兒，什么都沒(méi)事。但是我們現在也擔心，銀監會(huì )在今年初的時(shí)候，也提醒各大銀行說(shuō)要防范貸款的一些風(fēng)險，保證我們不良的貸款率在增加，那這個(gè)風(fēng)險其實(shí)銀行都有風(fēng)控，是可以測算出來(lái)的。我覺(jué)得大家可以把這個(gè)測算出來(lái)，那到底我們經(jīng)濟能不能忍受?然后如果有影響，那我們針對這個(gè)影響，影響到哪兒，我們就救到哪兒，如果沒(méi)有影響，我們能扛，開(kāi)發(fā)商能扛，吃點(diǎn)兒虧，受點(diǎn)兒苦，摔摔跤，長(cháng)點(diǎn)兒見(jiàn)識。

　　尹中立：從投資的角度來(lái)看 現在應該多看少動(dòng)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　從投資的角度來(lái)看，我覺(jué)得現在應該叫多看少動(dòng)，做股票也一樣，就是說(shuō)一旦形成一個(gè)下降的趨勢，最好的辦法就是不做。當然，如果是你是開(kāi)發(fā)商，這個(gè)時(shí)候你不能不做，那你唯一的辦法就是要增加現金的儲備，現金為王，這是非常重要的。從現在的存量這個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，第一是三四線(xiàn)的城市，明顯的是總量的供過(guò)于求，一線(xiàn)城市實(shí)際上是價(jià)格過(guò)高。換句話(huà)說(shuō)，按照現在的價(jià)格和收入水平保持不變的話(huà)，它實(shí)際上也是供過(guò)于求。所以總體的供過(guò)于求的這樣一個(gè)局面，實(shí)際上市場(chǎng)的風(fēng)險是稍微要值得關(guān)注的，但是它釋放到什么程度，還要看國際環(huán)境，還有中國的其他宏觀(guān)經(jīng)濟政策如何去應對。

　　張鴻：樓市該怎么樣就怎么樣 就讓市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我不得不提醒一下今天是“5·19”，中國股民都記得這個(gè)日子。中國球迷也都記得這個(gè)日子，它是中國股市牛市的一個(gè)象征，也是中國球迷非常悲慘的一天。今天我們談到這個(gè)的時(shí)候，其實(shí)我們想說(shuō)的是，在中國足球5·19的時(shí)候，我們說(shuō)救救中國足球。在股市“5·19”的時(shí)候，其實(shí)就是在救中國股市。但是我們救的不應該是它的價(jià)格，而是應該建立一個(gè)很好的、完整的資本市場(chǎng)的體系。足球也是一樣，是要有一個(gè)很好的足球的梯隊，足球變成大家的愛(ài)好。

　　房地產(chǎn)其實(shí)也一樣，今天我們看到的，其實(shí)它是叫不叫調控的調控，為什么?因為它的需求確實(shí)被遏制了，所以無(wú)論是從高端的這種需求，它其實(shí)是相當于過(guò)去我們說(shuō)的投機性需求，它當然是奢侈品，奢侈的這種投機需求，被限制。還是地方政府救市的手段的被限制，其實(shí)都是走在一個(gè)正確的調控的手段上。當然我們要擔心的是接下來(lái)我們的手段，別被這些影響到我們整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢，影響到我們整個(gè)金融的安全，只要不影響這兩條，我覺(jué)得他該怎么樣就怎么樣，就讓市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題。