限購，這個(gè)具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，曾被視為抑制房?jì)r(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。
即將淡出的限購
在一次次的試探、否認、叫停、暗松之后，影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)四年之久的限購政策，即將淡出
昨日有消息稱(chēng)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過(guò)大的地方。這意味著(zhù)除四大一線(xiàn)城市之外的30多個(gè)限購城市，有可能全面松綁限購政策。
對此，接近住建部的權威人士向記者確認，上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門(mén)還需等待中央態(tài)度�！霸跊Q策層看來(lái)，一線(xiàn)城市目前還很難在近期松綁限購，因為之前（房?jì)r(jià)）上漲過(guò)快，且目前還沒(méi)有見(jiàn)到明顯的房?jì)r(jià)下降或市場(chǎng)調整�！痹撊耸糠Q(chēng)。
“我咨詢(xún)了很多房地產(chǎn)企業(yè)，現在企業(yè)層面還沒(méi)有得到這個(gè)消息。但我們感覺(jué)這個(gè)政策執行的可能性很大，無(wú)論它以怎樣的形式表現出來(lái)�！敝性禺a(chǎn)首席運營(yíng)官李文杰表示。
四年限購路
限購，這個(gè)具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，曾被視為抑制房?jì)r(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。
為應對部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，兌現“一定要把房?jì)r(jià)上漲趨勢控制住”的承諾，2010年4月，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購房套數，被業(yè)內稱(chēng)為“限購令”。粗略統計，目前有40多個(gè)城市執行著(zhù)不同程度的限購政策。后續市場(chǎng)情況表明，限購確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。
縱觀(guān)四年限購歷程可以發(fā)現，其影響最大的階段是2011年和2012年。當時(shí)，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商，成交量驟減。綠城無(wú)奈走上賣(mài)項目、賣(mài)股份的求生之路。當企業(yè)和地方通過(guò)各種渠道呼吁解除行政性調控時(shí)，住建部有關(guān)人士曾私下無(wú)奈地表示，“目前除了行政性強行限購，誰(shuí)還有更好的調控房?jì)r(jià)的辦法，我們虛心求教�！�
一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門(mén)、珠海、長(cháng)沙等，而多數變相或直接的松綁，都以地方政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場(chǎng)。這也折射出中央層面對執行限購政策的決心。
不過(guò)，限購的威力在2013年已經(jīng)開(kāi)始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，并帶來(lái)房?jì)r(jià)再次大漲。業(yè)內人士事后回顧，除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來(lái)恐慌式購房外，市場(chǎng)面貨幣供應量的整體充足，是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線(xiàn)”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。
2013年下半年，銀行系統針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現的“錢(qián)荒”，更是對市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項規定、六項禁令等因素影響，高端消費大為萎縮，樓市也受到波及，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開(kāi)始全面降溫，“入冬”速度遠超預期。
“雙向調控”啟程
“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續下去，恐怕要出現系統性風(fēng)險。中介公司已經(jīng)開(kāi)始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節期間。這種情況十分罕見(jiàn)�！币患掖笮头科蟾吖芊Q(chēng)。
也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，為重新考量限購等政策提供了條件。
今年的政府工作報告中重申，中國將遏制房地產(chǎn)投機。即，針對不同城市情況分類(lèi)調控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
今年全國兩會(huì )期間，住建部副部長(cháng)齊驥明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調控”即為分類(lèi)指導，就是對一線(xiàn)城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應結構，采取必要手段，消化庫存。
市場(chǎng)將上述動(dòng)向解讀為：中央對今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢已“心中有數”，限購政策或存在松動(dòng)的空間。
而根據上證報記者在多個(gè)二、三線(xiàn)城市的調研，在地方經(jīng)濟增長(cháng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強烈。一些城市也已陸續出臺松綁政策。與過(guò)去兩年不同的是，這些放松限購的政策基本得到認可。
對此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(cháng)趙路興向上證報記者表示，這個(gè)方向沒(méi)錯。他分析，今后中央不會(huì )再出臺全國統一的房地產(chǎn)調控政策，而是重在建立長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。政策思路主要為：其一，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行因城因地分類(lèi)調控，以地方政策為主；其二，實(shí)行“雙向調控”政策，即一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，繼續抑制投資性需求，調控方向難以改變，調控力度也難以放松，同時(shí)，增加中小戶(hù)型住房的供應，對于合理的自住需求有相應政策支持；其三，對三、四線(xiàn)城市重點(diǎn)是調整供應結構與產(chǎn)品結構。
“今年以來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化，一線(xiàn)城市和大部分二線(xiàn)城市供需仍緊張，但三、四線(xiàn)城市出現供大于求狀況，為此必須實(shí)施分類(lèi)調控�！壁w路興說(shuō)。
“限購松綁的深意在于，它有可能導致市場(chǎng)預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒(méi)有很大改善，限購松綁很難對市場(chǎng)有本質(zhì)性的作用。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標�！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)首席分析師蘇雪晶說(shuō)。