為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門(mén)推出降價(jià)備案制度。雖然政府部門(mén)對這一被市場(chǎng)認為是“限降令”的行為給出了規范市場(chǎng)秩序的解釋?zhuān)胤秸畬祪r(jià)潮的擔憂(yōu)卻也是一目了然。業(yè)內人士指出，以這一政策為節點(diǎn)，調控已經(jīng)從防大漲轉變到了防大跌。
二三線(xiàn)城市樓市不停出現降價(jià)新聞，多地政府也調整限購措施。為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門(mén)甚至下文，降價(jià)15%要進(jìn)行備案，被市場(chǎng)理解為“限降令”，但物價(jià)部門(mén)卻解釋為規范市場(chǎng)秩序。雙方各執一詞。
市場(chǎng)
網(wǎng)簽被設置15%的下浮限幅
在過(guò)去的一周，杭州不少降價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商被房管部門(mén)請去約談，并被告知房管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)將推出降價(jià)備案制度。具體操作上，開(kāi)發(fā)商在透明售房網(wǎng)上有端口，在上面走網(wǎng)簽程序。
通過(guò)技術(shù)手段，可以自動(dòng)設置15%的下浮限幅，如果開(kāi)發(fā)商的實(shí)際成交價(jià)格比備案價(jià)格下調超過(guò)15%，網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。如果開(kāi)發(fā)商想大幅降價(jià)銷(xiāo)售則需重新申請，降低樓房備案價(jià)，只要實(shí)際價(jià)格與新的備案價(jià)的價(jià)差在15%的范圍內。但重新申請備案價(jià)至少要耗費7到10天時(shí)間。
回應
降幅超15%備案是讓降價(jià)規范有序
對于這一限制降價(jià)行為，杭州市物價(jià)局、市住保房管局昨日又發(fā)文解釋?zhuān)Q(chēng)此舉是為了讓新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷(xiāo)做到規范有序�！叭绻祪r(jià)幅度超過(guò)15%，就屬于隨意調整價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門(mén)申報備案�！焙贾菔形飪r(jià)局的相關(guān)負責人說(shuō)。
杭州市物價(jià)局相關(guān)負責人表示，這些規定目的是進(jìn)一步規范商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報備案，針對的是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在銷(xiāo)售現場(chǎng)標示價(jià)格和申報備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格不一致，申報價(jià)格虛高，申報備案后隨意調整價(jià)格以及發(fā)布使人誤解的價(jià)格信息誤導購房者等問(wèn)題�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據建設成本及市場(chǎng)供求等情況調整價(jià)格，我們會(huì )根據開(kāi)發(fā)企業(yè)的調價(jià)申請及時(shí)進(jìn)行辦理�！�
現象
杭州住房庫存需25個(gè)月才能消化
到底是限制降價(jià)還是規范秩序，市場(chǎng)和官方各執一詞。不過(guò)，地方政府對降價(jià)潮的擔憂(yōu)卻是一目了然。按照第三方機構提供的統計數據，以目前的住房銷(xiāo)售速度，杭州需要大約25個(gè)月才能消化完當前的住房庫存，遠遠高于近幾年平均10個(gè)月的庫存消化周期。
自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響馬年樓市第一降以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商的項目紛紛跳水。進(jìn)入第二季度，品牌開(kāi)發(fā)商也加入降價(jià)大軍，以萬(wàn)科為例，其在杭州的項目在今年4月開(kāi)始打折，這被許多業(yè)內人士視為是整個(gè)行業(yè)下滑的信號。
來(lái)自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉則是吹響了核心區的降價(jià)號角，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項目，首推房源折后小戶(hù)型均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，大戶(hù)型均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格較之前的預計價(jià)格(4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米)整整降了5000元/平方米。
樓市的這種慘淡表現直接影響了土地市場(chǎng)。5月5日，杭州市區土地拍賣(mài)現場(chǎng)，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名參加。中國經(jīng)濟研究院在2014年4月發(fā)布的一項調查表明，杭州對土地財政的依賴(lài)度排全國第一。賣(mài)地是地方政府的一項關(guān)鍵財政收入來(lái)源。值得注意的是，杭州土地市場(chǎng)的溢價(jià)在不斷下降，今年主城區地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。
觀(guān)點(diǎn)
調控已經(jīng)從防大漲轉變到了防大跌
實(shí)際上，目前二三線(xiàn)城市降價(jià)潮已經(jīng)蔓延至一線(xiàn)城市，北上廣深等均出現“房企讓利出貨”現象。來(lái)自地產(chǎn)研究機構上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅供求出現回落，成交均價(jià)出現環(huán)比下跌。在價(jià)格下跌的同時(shí)，成交也出現回落，4月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅新增供應面積為347萬(wàn)平方米，成交面積為214萬(wàn)平方米，呈現出供大于求的市場(chǎng)關(guān)系。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，杭州限降令的出現，其實(shí)反映了整體樓市或者是區域樓市發(fā)展出現了質(zhì)變，以這一政策為節點(diǎn)，調控已經(jīng)從防大漲轉變到了防大跌。后續同類(lèi)型城市將會(huì )有各種類(lèi)型的政策救市。