近日，《經(jīng)濟參考報》記者陸續接到江蘇宿遷多名讀者來(lái)信來(lái)電，反映該市“小產(chǎn)權房”問(wèn)題較為嚴重，記者為此趕赴江蘇宿遷陳集鎮、蔡集鎮、倉集鎮、洋北鎮等多個(gè)鄉鎮調研發(fā)現，國家三令五申“不許建、不許賣(mài)”的“小產(chǎn)權房”不但沒(méi)有得到遏制，反而越禁越多、遍地開(kāi)花，呈現蔓延之勢，而當地政府的默許和支持態(tài)度則令人驚訝。
怪狀一：“小產(chǎn)權房”遍地開(kāi)花
在宿遷市，《經(jīng)濟參考報》記者驅車(chē)所到達的每一個(gè)鄉鎮都存在“小產(chǎn)權房”，情況最嚴重的鄉鎮根本找不到“大產(chǎn)權房”，所有在建房地產(chǎn)項目均為“小產(chǎn)權房”。
“小產(chǎn)權房”，顧名思義，就是指在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未繳納土地出讓金等各種稅費，不具有房管部門(mén)頒發(fā)的合法有效的產(chǎn)權證。按照現行法律法規，我國不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
在宿遷市陳集鎮，一塊矗立在路邊的大牌子十分惹眼，上面寫(xiě)著(zhù)：陳集·南苑名城安置小區位于洋青路東側，項目占地179畝，總投資2億元，總面積約18萬(wàn)平方米，規劃建設49幢5+1多層住宅和18幢沿街兩層商業(yè)用房。記者注意到，這塊地被圍墻圍了起來(lái)，已經(jīng)建起了十幾幢尚未封頂的房子，另有大量土地閑置著(zhù)，圍墻上“一間好商鋪、世代搖錢(qián)樹(shù)”的銷(xiāo)售宣傳口號赫然在目，距離項目不遠的集鎮道路的道旗上也印著(zhù)“鋪鋪臨街，財源滾滾”的口號。正在閑置土地上種植農作物的陳集居委會(huì )四組王姓村民告訴記者，這塊地以前是菜地和林地，是村里的農用地。
《經(jīng)濟參考報》記者調查獲悉，南苑名城是“小產(chǎn)權房”，沒(méi)有產(chǎn)權證。記者在宿城區陳集鎮鎮區走訪(fǎng)發(fā)現，該鎮竟然沒(méi)有一家“大產(chǎn)權房”項目。該鎮徐元村不少老百姓反映，他們想到鎮上買(mǎi)“大產(chǎn)權房”，可是鎮里沒(méi)有沒(méi)法買(mǎi)。徐元村一組村民反映，組里在洋青路路邊的一塊農田里最近竟然蓋上了一排房子且對外出售，老百姓不知道是誰(shuí)居然敢在農田上蓋房子。記者在現場(chǎng)看到，這排房子共有30多間，兩層高，一部分已經(jīng)封頂，為了方便建設竟然填堵了洋青路西側的排水河道。村民們非常擔心今后如果發(fā)洪水怎么辦。
記者又驅車(chē)來(lái)到距離宿遷市區只有幾公里的蔡集鎮，70歲的村民孫守本告訴記者，朱李村七組有塊農田，被政府租去搞什么工業(yè)，結果有人竟然在沿街的農田上建起了一排門(mén)面房，最近準備對外出售時(shí)遭到了老百姓的堅決反對。朱李村七組一位不愿意透露姓名的村民告訴記者，這塊農田大概幾年前就被政府強制租用過(guò)去了，每畝每年租金大約900元，租期是10年，本來(lái)說(shuō)搞工業(yè)現在蓋商品房我們肯定不同意。孫守本又帶著(zhù)記者走訪(fǎng)了蔡集鎮朱李小區、張油坊小區、樊灣小區，這些小區有的已經(jīng)建成多年，有的正在推進(jìn)二期、三期建設，也有的只剩少數幾幢即將封頂的房子。這些小區里的房子都是所謂的安置房，均沒(méi)有房產(chǎn)證。孫守本告訴記者，他曾經(jīng)就朱李小區違法占用農田事情向國土部門(mén)反映，結果村里被罰了30萬(wàn)元，但罰款過(guò)后照樣建設。一位知情人士證實(shí)了這一說(shuō)法，但坦言執法部門(mén)也沒(méi)有辦法，因為當地黨委政府在支持。
在宿遷市某鄉鎮搞正規大產(chǎn)權開(kāi)發(fā)的一位房地產(chǎn)商告訴《經(jīng)濟參考報》記者，最初鎮里也建議他們建“小產(chǎn)權房”，但是由于擔心后期被查處等多種因素還是決定走正規程序。而現在令他十分沮喪的是，全鎮除了他一家“大產(chǎn)權房”外，其他均是“小產(chǎn)權房”，而當初政府承諾的“五年之內不再新上‘小產(chǎn)權房’項目”，在鎮黨委書(shū)記換了三任后成為泡影，遍地開(kāi)花的“小產(chǎn)權房”則對其產(chǎn)生了致命的沖擊�！皻v時(shí)四年多房子至今只賣(mài)掉一半，這個(gè)項目鐵定要虧了”，該房地產(chǎn)商苦不堪言。
怪狀二：以安置名義“掛羊頭賣(mài)狗肉”
在一個(gè)“小產(chǎn)權房”較為嚴重的鄉鎮，鎮黨委書(shū)記告訴《經(jīng)濟參考報》記者，該鎮沒(méi)有“小產(chǎn)權房”，都是農民集中居住形式的安置房。而當記者在某縣國土局要求出示哪怕任意一個(gè)集中居住區的合法手續時(shí)，分管副局長(cháng)卻表示，全縣沒(méi)有一家能規范操作的，大多只有政府文件。
不久前，包括宿遷市在內的江蘇省進(jìn)行了一次“小產(chǎn)權房”建設現狀摸底統計。知情人士透露，宿遷個(gè)別鄉鎮在給上級的匯報材料上赫然寫(xiě)著(zhù)“我鎮沒(méi)有小產(chǎn)權房”的字樣，而敢于背書(shū)的竟是鄉鎮的黨政主要負責人，但事實(shí)上這個(gè)鄉鎮上存在“小產(chǎn)權房”。采訪(fǎng)中，記者也遭遇了類(lèi)似的奇怪現象。
在一個(gè)“小產(chǎn)權房”較為嚴重的鄉鎮，鎮黨委書(shū)記告訴記者，該鎮沒(méi)有“小產(chǎn)權房”，都是農民集中居住形式的安置房。另一個(gè)鄉的副鄉長(cháng)在面對記者要求提供兩個(gè)小產(chǎn)權項目的手續時(shí)稱(chēng)，其中一個(gè)項目的材料都報上面去了鄉里沒(méi)有，另一項目正在辦理相關(guān)土地手續�！安牧喜辉卩l里”顯然是在為農民集中居住區的不規范找借口，因為如果真有各種手續，鄉里理應有存檔且一切合法手續應張貼公示，而一個(gè)已經(jīng)開(kāi)工建設幾年的項目“正在辦理土地手續”明顯說(shuō)不過(guò)去。
業(yè)內人士指出，即便是建設康居示范村、農民集中居住區，也必須履行嚴格手續，獲得上級政府關(guān)于在該處建設農民集中居住區的文件、縣（市、區）發(fā)改局的立項批文、國土部門(mén)的建設用地批準書(shū)、建設規劃部門(mén)的建設項目選址意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證等各種手續。而事實(shí)上，面對繁瑣的審批程序，一些地方政府往往不管有沒(méi)有手續就違法建設了，成為既成事實(shí)后也就無(wú)人管問(wèn)了。記者在一個(gè)縣的國土局要求出示哪怕任意一個(gè)集中居住區的合法手續，但分管副局長(cháng)面露難色地表示，全縣沒(méi)有一家能規范操作的，大多只有政府文件。
此外，根據規定，集中居住區既不能建設在農用地性質(zhì)的土地上，也不能對外銷(xiāo)售，嚴禁以集中居住區為名進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。而在實(shí)際操作中，很多項目都存在或多或少占用農用地的現象，且基本上都對外銷(xiāo)售，實(shí)質(zhì)上都是披著(zhù)“集中居住區”外衣的名副其實(shí)的“小產(chǎn)權房”。記者所走訪(fǎng)過(guò)的所謂“集中居住區”、“康居示范區”，沒(méi)有一個(gè)項目敢拍著(zhù)胸脯說(shuō)沒(méi)有賣(mài)過(guò)。如蔡集鎮朱李村村民孫守本反映，朱李小區表面上是安置小區實(shí)際上建在農田上，這塊農田當年還插有“基本農田”的牌子，建的房子部分竟然是別墅，一部分賣(mài)給了外村甚至外鄉鎮人，一部分本村人購買(mǎi)，但本應收回的老宅基地仍繼續占用，出現了“一戶(hù)多宅”的現象，違背了集約用地的初衷。即便是省里批準設立的集中居住點(diǎn)也存在手續不全、對外銷(xiāo)售等不規范問(wèn)題。如蔡集鎮張油坊村是江蘇省批準的康居示范村、宿遷市首批新農村建設示范點(diǎn)，但記者注意到，2013年4月4日《宿遷晚報》刊登的一篇《開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子，承建方也賣(mài)房子這個(gè)安置小區房屋買(mǎi)賣(mài)有點(diǎn)亂》的文章顯示，蔡集鎮張油坊小區的開(kāi)發(fā)商和承建方都在對外銷(xiāo)售房子。
《經(jīng)濟參考報》記者登陸宿遷市住建局網(wǎng)站，撰寫(xiě)日期為2011年5月24日、來(lái)源為該局城鄉建設處的《關(guān)于我市農民集中居住區建設情況的調研報告》透露，通過(guò)對20余個(gè)鄉鎮進(jìn)行實(shí)地調研發(fā)現，宿遷市農民集中居住區少部分為商業(yè)開(kāi)發(fā)，大部分沒(méi)有辦理土地手續。
怪狀三：和國家督察組“躲貓貓”
4月中下旬，《經(jīng)濟參考報》記者在采訪(fǎng)中發(fā)現一個(gè)奇怪現象：絕大多數“小產(chǎn)權房”的建設現場(chǎng)都停工了，工地上的一些廣告宣傳牌也空空如也，有剛剛被撤去內容的跡象。4月29日，陳集鎮南苑名城安置項目一位知情人士告訴記者，已經(jīng)停工十幾天了，大概明后天就可以復工了。
這究竟是為什么？一個(gè)項目的工地負責人告訴記者，大概在4月10日左右，開(kāi)發(fā)商就接到了通知，說(shuō)上面有檢查組要來(lái)，一律停工，鄉里還用汽車(chē)大喇叭來(lái)回廣播要求停工。記者登陸國家土地督察南京局網(wǎng)站發(fā)現了這樣一條新聞：2014年4月9日、10日，國家土地督察南京局在江蘇省宿遷市、安徽省阜陽(yáng)市、江西省撫州市分別召開(kāi)土地例行督察啟動(dòng)會(huì )議，正式啟動(dòng)了2014年土地例行督察駐點(diǎn)督察工作，督察期為4月9日至4月30日。
督察組在宿遷的日子里，《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)許多“小產(chǎn)權房”發(fā)現，有的售樓處關(guān)門(mén)上鎖，有的大白天拉上了窗簾。幾乎所有的售樓處售樓員在接待記者時(shí)說(shuō)的第一句話(huà)都是“我們是安置房，不對外銷(xiāo)售”，而停放在售樓處門(mén)口的班車(chē)的車(chē)身廣告“引爆搶鋪狂潮”、“風(fēng)水寶地財務(wù)引擎”則泄露了“天機”。
5月初，記者再次走訪(fǎng)宿遷市部分鄉鎮發(fā)現，情況果然又發(fā)生了變化：不少售樓處正常開(kāi)門(mén)了，售樓員開(kāi)始吆喝了，部分工地又開(kāi)工建設了。
耐人尋味的是，采訪(fǎng)中，面對是否有合法手續的問(wèn)題時(shí)，大多數鄉鎮選擇了回避。記者就了解到的“小產(chǎn)權房”情況試圖采訪(fǎng)陳集鎮領(lǐng)導時(shí)，鎮長(cháng)表示“剛來(lái)3個(gè)多月，不了解情況”，宣傳委員也表示不了解情況。當記者要求讓了解情況的人解答時(shí)，他們又都支支吾吾，并讓記者跟區委宣傳部聯(lián)系。記者聯(lián)系蔡集鎮宣傳委員采訪(fǎng)，讓其提供轄區內三個(gè)“安置小區”的合法手續，但截至記者發(fā)稿時(shí)未有任何回復。
“小產(chǎn)權房”為何屢禁不止
2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳下發(fā)緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權房”，所有在建、在售“小產(chǎn)權房”一律停建、停售。但從《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷調研的情況來(lái)看，這一政策執行得并不好。記者發(fā)現，“小產(chǎn)權房”屢禁不止的背后潛藏著(zhù)土地指標緊張、利益驅動(dòng)、政績(jì)沖動(dòng)等三大要因。
土地指標日趨緊張
從用途來(lái)看，土地可以分為建設用地、農用地和未利用地。隨著(zhù)工業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，存量建設用地越來(lái)越少，新增建設用地則主要來(lái)自于農用地轉用，而農用地轉用指標則由省人民政府實(shí)行年度總量控制。而且轉用程序十分嚴格復雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉鎮土地利用總體規劃和城市、村莊、集鎮規劃的前提下擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案并分批逐級上報，經(jīng)批準后再實(shí)施。
《經(jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現，一些鄉鎮之所以熱衷于“小產(chǎn)權房”，其中一個(gè)原因就是土地指標緊張。據知情人士透露，宿遷全市每年的農用地轉用指標只有幾千畝，分到一個(gè)縣一年最多千把畝，這個(gè)數字還在逐年減少。一位鄉鎮黨委書(shū)記私下感嘆，有時(shí)候招來(lái)一個(gè)大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點(diǎn)交通、水利、醫療衛生、教育等民生用地，哪里還有多余的指標去搞“大產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)。宿遷市《關(guān)于我市農民集中居住區建設情況的調研報告》也認為，建設用地是制約農民集中居住區建設的一大瓶頸，因為土地增減掛鉤產(chǎn)生的建設用地指標的70%都用在了市、縣(區)城區的建設，返還給鄉鎮的30%指標也優(yōu)先安排供給鄉鎮工業(yè)集中區建設，形成了工業(yè)集中區擠占農民集中居住區建設指標的現象。
利益驅動(dòng)無(wú)處不在
事實(shí)上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉鎮即便有指標也不愿意搞“大產(chǎn)權房”。曾經(jīng)在宿遷市宿城區搞鄉鎮小產(chǎn)權開(kāi)發(fā)的一位老板告訴《經(jīng)濟參考報》記者，因為“大產(chǎn)權房”用地必須經(jīng)過(guò)招拍掛等嚴格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價(jià)格也可能被抬得很高，而且后期繳納的各項稅費相比小產(chǎn)權就更高了。
記者采訪(fǎng)發(fā)現，“小產(chǎn)權房”所占的集體土地(一般是農用地)，大多是開(kāi)發(fā)商與當地政府私下談好一個(gè)較低的地價(jià)后，再從老百姓手里低價(jià)買(mǎi)或租下來(lái)，項目建成后所產(chǎn)生的利潤十分驚人，遠超“大產(chǎn)權房”項目。此外，“大產(chǎn)權房”必須做到施工許可證、銷(xiāo)售許可證等五證齊全，必須交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設費等各種稅費，而小產(chǎn)權幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監管，小產(chǎn)權項目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現象屢見(jiàn)不鮮，且在建設過(guò)程中缺失監管，相比大產(chǎn)權每平方米可節省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。
記者了解到，“小產(chǎn)權房”對開(kāi)發(fā)商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅動(dòng)，可以有效補充鄉鎮財力的不足。由于土地指標緊缺導致大片土地無(wú)法生財，而“小產(chǎn)權房”為此帶來(lái)了解決辦法，缺錢(qián)了就直接賣(mài)地開(kāi)發(fā)。如今，農民集中居住區建設已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數人牟取非法利益的工具。
在利益的驅動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商和地方政府一拍即合，“小產(chǎn)權房”也就越禁越多，甚至一些鄉鎮也組建了房產(chǎn)公司進(jìn)行違規開(kāi)發(fā)，少數鄉村干部也浸淫其中。記者走訪(fǎng)的不少鄉鎮都存在鄉村干部利用職權之便開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權房”的情況，很多村支部書(shū)記承接本村的集中居住點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設已經(jīng)成為公開(kāi)的秘密。蔡集鎮朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區就是原村黨委書(shū)記張聿莊開(kāi)發(fā)的，張聿莊現已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。
政績(jì)沖動(dòng)難以抑制
“土地指標緊張也罷，利益驅動(dòng)也好，歸根結底還是政績(jì)沖動(dòng)！”宿遷市一位縣處級領(lǐng)導說(shuō)。
采訪(fǎng)中，一位不愿意透露姓名的鄉鎮黨委書(shū)記坦言：我們也不想違法興建“小產(chǎn)權房”，但是在考核的壓力下實(shí)在沒(méi)有別的辦法，每個(gè)季度上面都要下來(lái)觀(guān)摩，看看你建了幾個(gè)小區、多少萬(wàn)平方米。別人都在這么違規搞，你不搞的話(huà)，每個(gè)季度觀(guān)摩別的鄉鎮都有項目就你沒(méi)有，你的臉往哪擱，今后還想不想提拔。談及為什么搞小產(chǎn)權而不搞大產(chǎn)權，這位書(shū)記指出，除了沒(méi)有土地指標外，操作簡(jiǎn)便、見(jiàn)效快的速效政績(jì)意識也是重要原因。
《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷各鄉鎮走訪(fǎng)調研時(shí)注意到，一些“小產(chǎn)權房”的售樓處里掛出了縣(市、區)領(lǐng)導參觀(guān)、考察、指導的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類(lèi)似于“XX領(lǐng)導大力支持”的宣傳口號。采訪(fǎng)中一些村民就很納悶，為什么違法的項目卻有上面的領(lǐng)導來(lái)觀(guān)摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？
江蘇省委黨校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核壓力催生的政績(jì)沖動(dòng)，“小產(chǎn)權房”興建之風(fēng)才會(huì )屢禁不止、愈演愈烈，有關(guān)部門(mén)應下重拳斬斷利益之手并徹底改變涉及“小產(chǎn)權房”的政績(jì)考核體系，從根本上鏟除“小產(chǎn)權房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。
