在多種因素作用下，3月以來(lái)國內主要城市房?jì)r(jià)指標降溫，樓市正在步入調整期。一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，有不少觀(guān)點(diǎn)認為樓市現“拐點(diǎn)”，房?jì)r(jià)的“大跳水”，甚至“崩盤(pán)式”全面回落。但上述認識似乎過(guò)于極端化和悲觀(guān)，因此，有必要區分市場(chǎng)分化(有升有降)和大勢拐點(diǎn)(長(cháng)期曲線(xiàn)掉頭向下)的不同，以及房?jì)r(jià)的階段性回調盤(pán)整與全面崩盤(pán)的不同。我認為，綜合考慮當前樓市表現應該屬于前者，而非后者。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分化有利于擠泡沫
中國的城鎮化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會(huì )轉入一個(gè)低平發(fā)展新階段的狀態(tài)�？傮w而言，中國城鎮化正處于方興未艾的發(fā)展過(guò)程中，在今后幾十年城鎮化水平高速提升期里，還會(huì )有幾億人要進(jìn)城居住。伴隨我國社會(huì )總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，我國城市中心區域房?jì)r(jià)仍保持長(cháng)期性上漲趨勢。前期房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由于種種原因形成一些泡沫因素，但在市場(chǎng)出現分化的情況下，正有利于使泡沫現形并加以消化。值得說(shuō)明的是，尚無(wú)可信理由認定中國樓市已進(jìn)入斷崖式“大跳水”和“崩盤(pán)”過(guò)程。正常的市場(chǎng)是允許價(jià)格波動(dòng)的，應該體現出一定的市場(chǎng)風(fēng)險。而我國樓市前些年表現似乎是個(gè)單邊市，大家實(shí)際上誰(shuí)也不覺(jué)得其中有風(fēng)險，很多資金都肆無(wú)忌憚地在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面炒作，而現在出現市場(chǎng)分化，正好是一個(gè)矯正契機。
市場(chǎng)分化后可以使一些要買(mǎi)房的居民得到價(jià)格實(shí)惠，但不能因為現在一些具體的價(jià)格下調案例，就簡(jiǎn)單預期房?jì)r(jià)會(huì )普遍“大跳水”，甚至出現“斷崖式全面崩盤(pán)”局面，這反而會(huì )使相當多的購房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”而猶豫不安。要看到，有些地方房?jì)r(jià)仍然堅挺，并且還有漲價(jià)的案例。今年4月份70個(gè)大中城市新建商品房?jì)r(jià)有69個(gè)與去年同期相比上漲，有8個(gè)環(huán)比下降;二手房?jì)r(jià)同比下降的城市有2個(gè)，環(huán)比下降的有22個(gè)。當然，從成交量等指標看，再往后有降價(jià)表現的城市可能會(huì )更多些。需要強調的是，統計公布的價(jià)格是均價(jià)，光看均價(jià)不能說(shuō)明太多問(wèn)題。在“有升有降”的具體場(chǎng)景即“市場(chǎng)分化”環(huán)境出現后，對于交易雙方來(lái)說(shuō)，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析每個(gè)交易對象的具體情況。如果說(shuō)樓市現在已進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)的、分化的階段，正好是一次改變和結束以往“單邊市”的全民教育。今后對房地產(chǎn)價(jià)格的分析要分線(xiàn)、分市、分段、分類(lèi)、分型。
所謂分線(xiàn)，就是一、二、三、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )有明顯區別。分線(xiàn)之后還要分市，同一線(xiàn)上的不同城市也可能有明顯區別。接著(zhù)還得分段，即同一個(gè)城市里不同地段的房?jì)r(jià)也可能大相徑庭。比如北京，有人說(shuō)現在房?jì)r(jià)出現了下調案例，但應看到五環(huán)之內還較穩定，主要是在大興、通州等地段有個(gè)別調價(jià)案例，這就體現了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶(hù)型、朝向、樓層、具體特點(diǎn)，都可能會(huì )導致價(jià)格不同。再往下還得分類(lèi)，比如學(xué)區房還是非學(xué)區房，與地鐵站是什么關(guān)聯(lián)狀態(tài)等。有了市場(chǎng)分化以后，所有和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會(huì )成員要一起學(xué)習，形成對市場(chǎng)的基本認識，并順應市場(chǎng)要求去防范風(fēng)險，優(yōu)化自己的具體決策。目前應是一個(gè)很好的促進(jìn)我國住房市場(chǎng)健康化的契機，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權宜手段。
實(shí)行“雙軌統籌”框架
現在我國政府決策層對于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調控思路。一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內就要到位。這樣一來(lái)，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會(huì )獲得有效供給。另一方面，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場(chǎng)自身調整空間。市場(chǎng)通常應該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置并得以健康發(fā)展，我們現在越來(lái)越可望接近這個(gè)境界。應當強調，在市場(chǎng)出現分化后，地方政府應該相機抉擇，將原來(lái)不得已而為之的限購等行政手段趁此機會(huì )淡出、收斂下來(lái)，讓不符合市場(chǎng)規律的權宜之計退出歷史舞臺。當然，這是一個(gè)需要因地制宜、漸進(jìn)掌握的過(guò)程。目前所有的跡象合在一起，對市場(chǎng)分化總體上應該給予正面評價(jià)。其后的中長(cháng)期制度建設如果能跟上，應能有效防止超出正常幅度的強烈大幅反彈。
既然政府已清晰地把重點(diǎn)放在保障房托底上，保障房有效供給如果在幾年之內跟上來(lái)，就可以讓商品房、產(chǎn)權房軌道上的市場(chǎng)機制更好地發(fā)揮作用。那么，現在就更沒(méi)有必要特別強調在商品房、產(chǎn)權房這個(gè)概念上才有意義的“房?jì)r(jià)調控”。調控不是說(shuō)可以不存在，而是說(shuō)現在不必刻意針對房?jì)r(jià)去強調“調控”這兩個(gè)字。真正有意義的是，一方面由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”、“挺市”，而是政府回歸市場(chǎng)軌上應秉持的調控理性;另一方面積極貫徹三中全會(huì )精神加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。不宜簡(jiǎn)單化地認為房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房?jì)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來(lái)幾十年中心城市房?jì)r(jià)上揚曲線(xiàn)的總體趨勢，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些樓市泡沫，也有利于降低住房空置率，因此房地產(chǎn)稅應是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一。
解決好樓市和房?jì)r(jià)問(wèn)題，根本性思路與策略應是政府和市場(chǎng)各司其職。目前在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控層面應說(shuō)正在實(shí)行“雙軌統籌”框架，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō)，商品房的房?jì)r(jià)高與低，與低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個(gè)底。其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權房”，讓剛剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì )的年輕白領(lǐng)等沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)完全產(chǎn)權房的群體，不用再去當“房奴”。第三是在有相應房源的地方轄區內，適時(shí)把“補磚頭”(出資支持新建保障房)轉為“補人頭”(政府采購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東)提高績(jì)效水平。在這個(gè)基礎上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、市場(chǎng)公平競爭規則和依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場(chǎng)解決。
“雙軌統籌”調控框架現在已前所未有地明確，政府部門(mén)正聚精會(huì )神地把幾千萬(wàn)套保障房做實(shí)、做好，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個(gè)概念并軌，這都是值得稱(chēng)道的進(jìn)步。但令人遺憾的是，前些年在高舉“調控”大旗階段上，本應抓住不放的長(cháng)效制度機制建設，特別是我國改革中的“攻堅克難”事項——房地產(chǎn)稅改革，至今進(jìn)展很不理想。
總之一句話(huà)，在推進(jìn)全面改革，以及在資源配置中使市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用的視角下，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政調控，力求提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康度，應是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機、順應客觀(guān)規律的重要抉擇。