人民幣匯率持續下調，美元轉為強勢，導致房企海外融資的難度越來(lái)越大。21世紀經(jīng)濟報道記者獲得最新數據顯示，1-5月房企海外融資同比去年大降，房企的資金之門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對市場(chǎng)的影響非常不樂(lè )觀(guān)。

　　“盡管我們去年底判斷今年全年市場(chǎng)量?jì)r(jià)增速大幅下滑，但開(kāi)春以來(lái)的糟糕局面還是超過(guò)了預期�！笔缆�(lián)行有關(guān)人士說(shuō)。

　　2014年行至今日，全國樓市成交低迷，房地產(chǎn)各項指標下挫;房地產(chǎn)景氣指數跌至2013年來(lái)最低。

　　光耀地產(chǎn)董事長(cháng)郭耀名對21世紀經(jīng)濟報道記者說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)從去年年中就已出現問(wèn)題，6月底的銀行間市場(chǎng)錢(qián)荒，到年底的個(gè)貸發(fā)放拖延，一直到今年二季度普遍性的銀行收縮房貸，一切皆有前兆。

　　早在年初開(kāi)始，為嚴控風(fēng)險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量，包括開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸;此外，影子銀行如房地產(chǎn)信托、私募基金、資管計劃等也受到監管層新規制約。銀監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險監管的指導意見(jiàn)》提出加強風(fēng)險評估，對房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測試;

　　二季度以來(lái)基金子公司對房地產(chǎn)項目也嚴加防范，一家公司看20個(gè)項目最后可能只有一個(gè)項目成行。

　　各家大型開(kāi)發(fā)商、中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等機構人士均認為，信貸已成為影響房地產(chǎn)的最重要的因素，信貸緊縮，市場(chǎng)將繼續向下調整。

　　當前，房企與客群之間的博弈也已出現了微妙的變化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，供需雙方的市場(chǎng)預判已經(jīng)出現轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。綜合各家機構數據預判，今年上半年房地產(chǎn)成交基本上都會(huì )是負增長(cháng)的局面，全年都存在負增長(cháng)的可能。

　　下行周期中，銷(xiāo)售是企業(yè)的命根子。無(wú)論任何一家企業(yè)，保證銷(xiāo)量都應是頭等大事，這是房企內部融資的主要來(lái)源，也是避免償付危機的根本。

　　但房企今年銷(xiāo)售目標完成率普遍較低。1-4月，多家房企僅完成年度銷(xiāo)售目標的15%-30%，僅有恒大達到40%。世聯(lián)行有關(guān)人士指出，出于完成業(yè)績(jì)的需要，房企或將降價(jià)沖刺業(yè)績(jì)。

　　“量縮期持續時(shí)間的長(cháng)短還取決于開(kāi)發(fā)商價(jià)格調整的幅度和時(shí)機�！鄙鲜鍪缆�(lián)行人士認為，此前開(kāi)發(fā)商并未就價(jià)格達成共識，主要原因是2013年大型房企在購置土地方面普遍比較理性，財務(wù)相對穩健。但市場(chǎng)在經(jīng)歷了4個(gè)多月的量縮期后，房企對價(jià)格調整的共識逐步形成，市場(chǎng)大規模降價(jià)即將開(kāi)始。

　　如果降價(jià)開(kāi)始，樓市何時(shí)見(jiàn)底?

　　下半年唯一的變量是政策。數據進(jìn)一步惡化伴隨著(zhù)更多政策調整出現。5月12日，由央行牽頭召開(kāi)了住房金融服務(wù)座談會(huì )，繼上個(gè)月宣布定向降準之后，這是央行進(jìn)一步的動(dòng)作，說(shuō)明中央政策的底線(xiàn)思維依然存在。

　　政策上可以起到立竿見(jiàn)影作用的仍然是信貸及資金。目前房地產(chǎn)業(yè)界諸多人士認為，下半年三季度全面降準的概率極高，屆時(shí)無(wú)風(fēng)險收益率會(huì )快速下降至相對較低的水平，從而顯著(zhù)提升風(fēng)險偏好，家庭部門(mén)加杠桿的沖動(dòng)會(huì )刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在四季度成交放量見(jiàn)底，價(jià)格則可能在2015年一季度見(jiàn)底。

　　但無(wú)論如何，2014年可謂是房企生死年，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并結局，部分前期加杠桿過(guò)渡的大型房企也難逃償付危機。