摘要：在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市外，像廈門(mén)、南京等至少10個(gè)漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購為時(shí)尚早。專(zhuān)家稱(chēng)，“如果全面放松，會(huì )繼續高漲�！�
哪些城市不能放松限購
各方聲音顯示，樓市調控“松綁”預期只是一廂情愿，廈門(mén)、南京等二線(xiàn)城市“難言放松”
近日，有關(guān)住建部人士確認“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進(jìn)行調整”的傳聞，引起了社會(huì )各界關(guān)注。
該傳聞尚未得到權威證實(shí)。住建部并未對此報道作出公開(kāi)回應。
在多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)的業(yè)內人士看來(lái)，把雙向調控簡(jiǎn)單地用一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)來(lái)劃分，不符合樓市的實(shí)際和分類(lèi)調控的要求。
昨日新華社發(fā)文稱(chēng)：“就在一年多以前，調控房地產(chǎn)的目標還是讓房?jì)r(jià)回復到合理區間，然而當房?jì)r(jià)真的開(kāi)始掉頭向下之時(shí)，地方政府卻無(wú)法‘淡定’面對。低價(jià)入市，快消庫存，現在已經(jīng)開(kāi)始成為許多開(kāi)發(fā)企業(yè)斷臂求生的辦法。在市場(chǎng)終于回歸到它既定的軌道之時(shí)，對于漲跌變化，政策制定者應該保持一點(diǎn)基本的定力�！�
至少10個(gè)城市不能放松
2010年開(kāi)始實(shí)施限購政策以來(lái)，全國共有45個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策。在現有的樓市格局下，有哪些城市不能放松限購？
至少，在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市外，像廈門(mén)、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購為時(shí)尚早。
“至少還有十個(gè)左右�！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》。
例如，國家統計局18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅中廈門(mén)和南京的漲幅最高，環(huán)比上漲0.4%。其中，廈門(mén)已經(jīng)是今年以來(lái)連續第4個(gè)月領(lǐng)跑全國。按照中指院發(fā)布的4月百城房?jì)r(jià)指數，該市4月房?jì)r(jià)達19495元/平方米，仍高于一線(xiàn)城市的廣州。
“現在廈門(mén)島外也有一些樓盤(pán)搞促銷(xiāo)活動(dòng)，但沒(méi)有像杭州那樣有實(shí)質(zhì)性降價(jià)�！睆B門(mén)世聯(lián)地產(chǎn)一位人士告訴記者，廈門(mén)的供應太少了，島內已經(jīng)基本沒(méi)有土地，島外也是地塊一出來(lái)，大家就拼命搶?zhuān)袁F在廈門(mén)的供應仍偏緊。
根據公開(kāi)材料，2013年廈門(mén)土地供應計劃是預計出讓62幅地塊。最后實(shí)際出讓土地48宗，其中，住宅建筑面積僅136.16萬(wàn)平方米，不到原計劃的1/3。從2014年的土地供應計劃來(lái)看，擬出讓26幅商住地塊，總面積約為500萬(wàn)平方米。即便今年的土地供應計劃全部付諸實(shí)施，再加上2013年可售一手房住宅面積，最多也只能滿(mǎn)足一年的市場(chǎng)需求。
廈門(mén)市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)李友華告訴《第一財經(jīng)日報》，廈門(mén)目前的樓市局面下，絕對沒(méi)有必要對限購政策進(jìn)行松綁，上層也不會(huì )允許廈門(mén)松綁。相反，廈門(mén)在繼續嚴格實(shí)行限購調控的同時(shí)，還應該加大住宅土地供應，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，才能讓房?jì)r(jià)更加穩定。
他說(shuō)，福建的另一大中心城市福州的房?jì)r(jià)也比較高，福州除了部分大戶(hù)型出現滯銷(xiāo)外，整體供求比沒(méi)有太大問(wèn)題，因此也沒(méi)到救市的地步。
南京的情況也有些類(lèi)似，今年3、4月，南京的環(huán)比漲幅與廈門(mén)一樣，領(lǐng)先全國。
住建部副部長(cháng)齊驥今年兩會(huì )期間表示，今年我國將會(huì )對樓市繼續分類(lèi)調控，增加普通商品房特別是中小套型的供應。
李友華分析，今年國家提出來(lái)的雙向調控、分類(lèi)調控是因城施策。由于每個(gè)城市差別很大，調控是否放松，要關(guān)注短期、中期和長(cháng)期風(fēng)險。短期風(fēng)險主要看供求比，中期風(fēng)險主要看庫存周期，長(cháng)期風(fēng)險主要看土地供應情況。有些城市這幾個(gè)指標風(fēng)險都比較高，就可以適當松綁。
對一線(xiàn)城市以及廈門(mén)、南京這樣的二線(xiàn)城市，“如果全面放松，會(huì )繼續高漲�！�
部分地方繞道“松綁”
今年以來(lái)，一些庫存比較高的城市“救市”的聲音此起彼伏。中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：截至日前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過(guò)10個(gè)，其中明確落地政策的城市已達到6個(gè)。
后續在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續降溫的情況下，全國預計有超過(guò)30個(gè)城市有放松調控的預期和可能性。
李友華說(shuō)，此輪調整與兩三年前明顯不同。以前只要地方一松綁限購，就馬上會(huì )被叫停。而此次像南寧的調整已不是微調，基本松綁了限購，這樣的政策也沒(méi)有被叫停。這也正符合本輪分類(lèi)調控的指導方針。
中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平說(shuō)，像貴陽(yáng)，限購的范圍主要在一環(huán)內，而一環(huán)內幾乎沒(méi)有樓盤(pán)，因此這樣的限購放松對市場(chǎng)影響不會(huì )太大。
據中原集團研究中心統計，目前限購的40多個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區或內環(huán)線(xiàn)限購。所以，限購范圍的放松可以包括限購對象與限購商品的定向微調。在實(shí)際執行過(guò)程中限購范圍的縮小，也將明顯影響限購力度與效果，帶動(dòng)周邊區域成交。
張大偉說(shuō)，如果直接發(fā)文取消限購，會(huì )引起比較大的反彈。但對很多實(shí)施限購的二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，限購本來(lái)就不嚴格。因此，在此輪松綁過(guò)程中，各地政府也沒(méi)有必要明確發(fā)文直接取消限購，而是可以采取繞道松綁的方式。
例如，南寧的救市政策，以促進(jìn)北部灣經(jīng)濟區同城化為由，將北部灣經(jīng)濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭視為南寧市戶(hù)籍居民家庭，在南寧市購房。這樣的理由和途徑很容易為其他城市所模仿。
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