凈資產(chǎn)182億元的融創(chuàng )，終于吞下了凈資產(chǎn)320億元的綠城。
　　日前，綠城和融創(chuàng )同時(shí)發(fā)布公告，宣布融創(chuàng )以約為63億港元的代價(jià)收購綠城24.313%股份。收購完成后，融創(chuàng )將與九龍倉并列成為綠城最大股東。至此，這宗被稱(chēng)為2014年來(lái)房地產(chǎn)界最大的一宗并購案暫告段落。
　　在樓市走向日趨微妙的大背景下，面對并購后的種種磨合難題，在業(yè)內看來(lái)，這不僅僅只是雙方所說(shuō)的“優(yōu)勢互補”那么簡(jiǎn)單。

　　營(yíng)銷(xiāo)高手如何消化綠城

　　根據公告，綠城董事會(huì )主席宋衛平將改任董事會(huì )聯(lián)席主席，并繼續持有10.473%的綠城股份；融創(chuàng )董事會(huì )主席孫宏斌將擔任綠城非執行董事、董事會(huì )聯(lián)席主席和提名委員會(huì )主席；此外，自2015年3月1日起，孫宏斌將擔任綠城董事會(huì )主席。
　　孫宏斌并不諱言接手綠城是一個(gè)巨大挑戰，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)品還是未來(lái)面對客戶(hù)、政府關(guān)系，對融創(chuàng )而言都將非常困難。
　　事實(shí)上，北京等地針對融創(chuàng )等中高端產(chǎn)品一直采取嚴厲的價(jià)格管控措施，即“限價(jià)令”，而杭州方面則剛剛出臺針對需要快速去化實(shí)現資金回籠的綠城等剛需產(chǎn)品的“限降令”。因此，接手綠城后，對高負債高增長(cháng)快速擴張的融創(chuàng )而言，不僅面臨更大的財務(wù)壓力，也意味著(zhù)融創(chuàng )要同時(shí)在“限價(jià)令”和“限降令”之間艱難生存。
　　外界對這宗并購的前景也存疑頗多。德意志銀行表示，融創(chuàng )中國宣布入股綠城中國24.3%股權，雖然有利于擴大公司規模，但憂(yōu)慮其負債比率上升，故將目標價(jià)由5.57元，下調5.4%至5.27元。
　　此外，融創(chuàng )還面臨著(zhù)與綠城方面在產(chǎn)品、團隊、理念等諸多方面相互磨合的系列問(wèn)題。
　　2014年，受樓市下行因素影響，杭州、寧波等城市部分房地產(chǎn)項目率先開(kāi)始降價(jià)。接著(zhù)，降價(jià)范圍進(jìn)一步蔓延到長(cháng)三角多個(gè)城市。在此之前，這些城市大多因為樓市庫存高企，市場(chǎng)陷入萎靡�！�
　　在融創(chuàng )接手綠城的發(fā)布會(huì )上，宋衛平透露，市場(chǎng)受限、成交下滑、庫存去化不力，最終成為綠城出售股份的主要原因�！�
　　5月23日，據巴克萊資本報告引述融創(chuàng )收購綠城分析員會(huì )議內容，融創(chuàng )未來(lái)將加快出售綠城非核心城市中銷(xiāo)售較慢的項目。融創(chuàng )方面還表示，綠城于浙江省部分項目已減價(jià)，相信融創(chuàng )加入后會(huì )改善銷(xiāo)售�！�
　　幾乎同時(shí)，杭州傳出“限降令”消息，對房地產(chǎn)項目的降幅進(jìn)行限制。這也意味著(zhù)，在“限降令”面前，即使以營(yíng)銷(xiāo)著(zhù)稱(chēng)的融創(chuàng )團隊要在短期內，僅僅依靠營(yíng)銷(xiāo)策略幫助綠城實(shí)現轉機，將尤為艱難。
　　一位業(yè)內人士分析認為，如果說(shuō)綠城是受到市場(chǎng)環(huán)境的束縛和限制不得不出售股份，那么在長(cháng)三角這些當前房地產(chǎn)庫存最高、去化最慢、市場(chǎng)形勢并未好轉的地方，融創(chuàng )將如何繼續上演銷(xiāo)售奇跡？

　　高負債難阻拿地擴張步伐

　　2013年，融創(chuàng )凈負債率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在這種局面之下，仍難掩融創(chuàng )拿地擴張熱情。資料顯示，2013年融創(chuàng )先后在北京、天津、上海、重慶、杭州等地競得19幅地塊，增加土地儲備957萬(wàn)平方米。
　　值得注意的是，2013年是土地市場(chǎng)整體火爆，“地王”頻出的一年。尤其一二線(xiàn)核心城市土地市場(chǎng)競爭激烈，土地價(jià)格節節攀升。
　　公開(kāi)資料顯示，融創(chuàng )在2013年拿下的19宗地塊，大部分位于土地價(jià)格高企的一二線(xiàn)城市，合計耗資達450億元左右，平均每宗地塊的總價(jià)約23.6億元。
　　此外，在融創(chuàng )所獲得的19宗地塊中還有多個(gè)“地王”，北京農展館地塊是“全國單價(jià)地王”，天津南開(kāi)區天拖板塊的津南紅地塊是“全國總價(jià)地王”，北京亦莊地塊是“區域單價(jià)地王”，上海盛世濱江項目是“上�？們r(jià)地王”。
　　其中，對于市場(chǎng)頗為關(guān)注的北京農展館項目，融創(chuàng )方面曾表示，該項目會(huì )在今年10月份亮相，2015年正式入市，未來(lái)定價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米左右。
　　一位同樣專(zhuān)注高端產(chǎn)品的業(yè)內人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“農展館那塊地其實(shí)很難做，容積率、限高和周邊配套都是難題�！�
　　另一方面，北京等地針對中高端產(chǎn)品的價(jià)格管控措施并未明顯放松，類(lèi)似農展館這樣的項目在未來(lái)仍存變數。

　　高增長(cháng)模式抬升財務(wù)壓力

　　融創(chuàng )方面最新的數據顯示，截至2014年4月底，公司實(shí)現合約銷(xiāo)售金額為184.6億元(其中，合同銷(xiāo)售金額為142.4億元，預訂銷(xiāo)售金額為42.2億元)，同比增長(cháng)27%，合約銷(xiāo)售面積約74.7萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約24730元/平方米�！�
　　2014年4月，公司實(shí)現新增預訂銷(xiāo)售金額52.4億元，合同銷(xiāo)售金額49.2億元(同比增長(cháng)50%，環(huán)比增長(cháng)20%)，合同銷(xiāo)售面積約21.9萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約22460元/平方米。在前4個(gè)月，融創(chuàng )銷(xiāo)售額同比增長(cháng)均超過(guò)20%�！�
　　融創(chuàng )去年的財報顯示，公司2013年實(shí)現合約銷(xiāo)售金額547億元，超額完成全年450億元的目標。同時(shí)，融創(chuàng )計劃在2014年實(shí)現合約銷(xiāo)售目標為650億元，較上年增長(cháng)19%。收入方面，2013年融創(chuàng )實(shí)現營(yíng)收308億元。在2010至2013四年中，公司營(yíng)收同比增長(cháng)分別為32.4%、49.1%、37.2%、27.9%。
　　不過(guò)，與之相對應的是，四年中融創(chuàng )的毛利率卻在逐年下降。使得業(yè)內有分析認為，接手綠城后，融創(chuàng )未來(lái)可能面臨更大的財務(wù)壓力。5月19日，在兩家公司發(fā)布擬收購股份公告之后，穆迪投資者服務(wù)公司便分析表示，擬收購事宜對融創(chuàng )方面具有負面信用影響。
　　其中，融創(chuàng )對綠城的投資將導致前者面臨更大的財務(wù)壓力，包括如果綠城開(kāi)發(fā)大項目或其規模擴大，融創(chuàng )可能會(huì )需要追加資本。另外，若未來(lái)12-18個(gè)月融創(chuàng )取代九龍倉，成為綠城的大股東，這將不利于融創(chuàng )的評級。
　　對雙方而言，接手綠城后如果不能實(shí)現雙贏(yíng)，不僅達不到救活綠城的目的，也將令融創(chuàng )當前高速增長(cháng)的擴張模式自我終結。
　　面對外界的質(zhì)疑，融創(chuàng )高層似乎信心滿(mǎn)滿(mǎn)。融創(chuàng )執行董事汪孟德表示，此次收購不會(huì )影響公司的管理和負債率控制，一切都在計劃的預算范圍之內。