摘要：近日，貴州省的龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中天城投，對旗下一個(gè)項目做出表態(tài)稱(chēng)，當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項目仍能實(shí)現盈虧平衡，泄漏了房地產(chǎn)企業(yè)的底線(xiàn)。
種種跡象顯示，在經(jīng)歷了多年的政策調控后，曾經(jīng)“放蕩不羈”的房?jì)r(jià)，終于要低下了高昂的頭。但是對于房企來(lái)說(shuō)，“降價(jià)”依舊是一個(gè)非常敏感的字眼，能降多少？這個(gè)大家都關(guān)心的問(wèn)題，卻成了行業(yè)中不能說(shuō)的秘密。
正因為此，當上市房企中天城投對旗下一個(gè)項目做出
“當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項目仍能實(shí)現盈虧平衡”表態(tài)之時(shí)，立刻引起了《每日經(jīng)濟新聞》記者的關(guān)注。
補充公告測算項目盈虧平衡點(diǎn)/
在近期公布的
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強資本市場(chǎng)中小投資者合法權益保護工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國九條”)中，強調了普通投資者權益保護，而作為落實(shí)政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結合自身的情況，對再融資方案進(jìn)行補充說(shuō)明。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中天城投，就是其中之一。
根據此前披露的方案，中天城投計劃非公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)45380萬(wàn)股
(控股股東金世旗控股承諾擬認購數量不低于本次非公開(kāi)發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數的10%且不高于35%)。而在融資所得的不超過(guò)30億元中，將用于貴陽(yáng)國際金融中心一期商務(wù)區項目
(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金融中心項目)、貴陽(yáng)市云巖漁安、安井回遷安置居住區E組團
(公租房組團)項目和補充流動(dòng)資金。其中，預計總投資74.43億元，計劃使用募集資金24億元的金融中心項目，在此次再融資計劃中有著(zhù)極為重要的地位。正因為此，在上周末中天城投再次進(jìn)行了專(zhuān)項說(shuō)明，其中，對于房?jì)r(jià)變動(dòng)對項目效益的測算，引起了《每日經(jīng)濟新聞》記者的關(guān)注。
中天城投稱(chēng)，依據貴陽(yáng)國際金融中心一期商務(wù)區項目可行性研究報告，項目類(lèi)型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格為7933.20元/平方米。根據合富輝煌《貴陽(yáng)市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽(yáng)國際金融中心一期商務(wù)區項目所在地貴陽(yáng)市觀(guān)山湖區2014年3月寫(xiě)字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米。
考慮到項目有一定的開(kāi)發(fā)周期，中天城投假設項目最終銷(xiāo)售均價(jià)在正負15%范圍內變化時(shí)，對于項目收益的情況進(jìn)行了測算。而測算的結果是，當金融中心項目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項目整體銷(xiāo)售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現盈利。另外，中天城投指出當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項目仍能實(shí)現盈虧平衡。
毫無(wú)疑問(wèn)，面對中天城投的測算結果，確實(shí)令人有些驚訝，因為即使在金融中心項目預測平均售價(jià)(7933.20元/平方米)明顯低于所在區域寫(xiě)字樓平均成交價(jià)的情況下，依舊有著(zhù)約30%的銷(xiāo)售均價(jià)下調空間，才會(huì )觸及盈虧平衡點(diǎn)。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對于金融中心項目售價(jià)的預測，并不意味著(zhù)是最終的銷(xiāo)售價(jià)格，但是可以反映出公司的預期，以及項目成本的大致情況。
萊茵置業(yè)自曝“底線(xiàn)”/
實(shí)際上，雖然
“新國九條”正式公布時(shí)間并不算長(cháng)，但是中天城投并非唯一一家對項目?jì)r(jià)格變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析的上市地產(chǎn)商�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者注意到，萊茵置業(yè)也在近日公告稱(chēng)，為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強資本市場(chǎng)中小投資者合法權益保護工作的意見(jiàn)》，保障中小投資者知情權，維護中小投資者利益，就非公開(kāi)發(fā)行相關(guān)事項進(jìn)一步予以補充披露。
萊茵置業(yè)稱(chēng)，結合2013年度杭州地區商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢，2014年1～3月的成交價(jià)格先降后升，漲跌幅度均有所收窄，說(shuō)明短時(shí)期內杭州地區的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格不存在大幅下降的風(fēng)險。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期價(jià)格出現波動(dòng)，從長(cháng)期看這是市場(chǎng)健康發(fā)展的表現。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續低迷，則市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量可能性將加大，所以公司新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存在價(jià)格下降的風(fēng)險。
依據萊茵置業(yè)楓郡項目可行性研究報告，其項目類(lèi)型主要為住宅，預測的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為10314元/平方米。根據透明售房網(wǎng)信息，楓郡項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價(jià)約為10600元/平方米。測算結果顯示，當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項目整體銷(xiāo)售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現盈利，當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項目將達到盈虧平衡。
同時(shí)，萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項目的測算情況，項目類(lèi)型主要為住宅，可行性研究報告所預測的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為9262元/平方米。萊茵知己項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價(jià)約為9150元/平方米。當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項目整體銷(xiāo)售凈利率為2.69%，項目仍可實(shí)現盈利。當項目銷(xiāo)售均價(jià)下降18.44%時(shí)，項目達到盈虧平衡。
業(yè)內解讀：“盈虧點(diǎn)”有差異/
從最終的測算結果來(lái)看，中天城投金融中心項目的盈虧平衡點(diǎn)(項目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%)，與萊茵置業(yè)楓郡項目(項目銷(xiāo)售均價(jià)下降23.22%)、萊茵知己項目(項目銷(xiāo)售均價(jià)下降18.44%時(shí))有著(zhù)明顯的差異。
對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，所謂的項目效益測算，其實(shí)是預計售價(jià)變動(dòng)對利潤的影響，這就涉及兩個(gè)方面，成本和售價(jià)。從成本來(lái)講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，各個(gè)成本環(huán)節都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價(jià)格受到地段、設計等方面影響，也會(huì )存在差異。比如中天城投的金融中心項目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州，但是萊茵置業(yè)的兩個(gè)項目為住宅，位于杭州，項目類(lèi)型就明顯不同。
對于同類(lèi)型項目(商業(yè)、住宅)盈虧點(diǎn)與售價(jià)空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內人士指出，很難說(shuō)所有商業(yè)項目售價(jià)下降三成就是房企成本線(xiàn)，而且商業(yè)項目較住宅項目的波動(dòng)更加大。
另外，上述地產(chǎn)業(yè)內人士特別指出，兩家房企對各自項目測算出的“盈虧平衡點(diǎn)”，本身可能也是不太準確的，因為測算還必須考慮項目的銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售周期越長(cháng)，成本也就越高，甚至可能出現尾盤(pán)遲遲未能完成銷(xiāo)售的情況�？偟膩�(lái)說(shuō)，兩家房企對于各自項目的效益測算都是相對樂(lè )觀(guān)的。
更迅速、更便捷閱讀深度解析、分享新銳觀(guān)點(diǎn)，請掃描二維碼，關(guān)注經(jīng)濟參考報微信公共賬號。
