【編者按】
在二三線(xiàn)城市“救市”聲音此起彼伏之際，一線(xiàn)城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盤(pán)出貨的開(kāi)發(fā)商、深圳焦慮不已的賣(mài)房業(yè)主，這些跡象折射出樓市悲觀(guān)的預期，在初夏時(shí)節帶著(zhù)一分燥熱和不安。一線(xiàn)城市作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰略要地，對于引導市場(chǎng)各類(lèi)主體的預期有著(zhù)不可替代的標志性意義，這座表面上最堅固的堡壘是否真如人們認為的那樣牢不可破？日前本報派出多路記者深入采訪(fǎng)京滬廣深樓市最新動(dòng)向，期望為廣大讀者心中評判房地產(chǎn)走向的天平增加一枚有分量、有價(jià)值的砝碼。
部分三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險暴露已不是新聞，而被業(yè)內人士視為避風(fēng)港的一線(xiàn)城市，或許也難獨善其身。作為一線(xiàn)城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個(gè)在售樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，二手房市場(chǎng)的看空情緒蔓延。與此同時(shí)，急于將手中房產(chǎn)賣(mài)出的公務(wù)員、需要賣(mài)掉房子為實(shí)業(yè)輸血的企業(yè)主，成為了深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機構表示：“降價(jià)通道終將開(kāi)啟�！�
今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒(méi)有下文，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤(pán)數量顯著(zhù)增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當一部分�！斑@些項目的地段較好、總價(jià)較高，不過(guò)目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手�！�
深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤(pán)的群體是企業(yè)主。深圳民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道�！敖趯�(shí)體經(jīng)濟不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過(guò)一些�！鄙钲谥性禺a(chǎn)二級市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹。
在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開(kāi)始顯露的。在新樓盤(pán)密布的深圳龍崗區，近期有兩個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開(kāi)發(fā)商看來(lái)，樓盤(pán)降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。
如果說(shuō)識時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商已通過(guò)及時(shí)調整價(jià)格應對市場(chǎng)，那么豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。
在持續的市場(chǎng)低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機構也開(kāi)始轉入悲觀(guān)，甚至是全面看空。對于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認為幾乎沒(méi)有可能�！岸�(xiàn)‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場(chǎng)的必殺技，在以深圳為代表的一線(xiàn)城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀(guān)一場(chǎng)，逐漸累計的庫存回過(guò)頭來(lái)只能自我消化。
5月的深圳，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴�！叭绻龠@樣接連下暴雨，購房者上門(mén)數量還會(huì )受到影響。如果天氣好些，房子會(huì )不會(huì )更好賣(mài)一些呢？”深圳某樓盤(pán)的工作人員小江說(shuō)。
三類(lèi)業(yè)主急拋售 市場(chǎng)供應放量
深圳的公務(wù)員圈子中流傳著(zhù)這樣一個(gè)故事：去年紀檢機構在清查一位落馬官員的財產(chǎn)時(shí)，發(fā)現有一套住房在購買(mǎi)時(shí)享受了一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加了一條受賄的罪名。故事還沒(méi)有結束，就在紀檢部門(mén)發(fā)現這筆額外折扣的同時(shí)，他們還發(fā)現另一位官員也享受了同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應聲落馬。
“我聽(tīng)說(shuō)，最近紀檢部門(mén)在審查各個(gè)開(kāi)發(fā)商的成交記錄，以此獲得發(fā)現官員受賄的線(xiàn)索。而幾年前部分高端項目為一些官員提供可觀(guān)的折扣在行業(yè)內還是比較常見(jiàn)的，現在這些官員都比較緊張�！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)人士對中國證券報記者表示。
今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒(méi)有下文，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤(pán)數量顯著(zhù)增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當一部分�！斑@些項目的地段較好、總價(jià)較高，不過(guò)目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手�！�
深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤(pán)的群體是企業(yè)主。深圳民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道�！敖趯�(shí)體經(jīng)濟不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過(guò)一些�！鄙钲谥性禺a(chǎn)二級市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹。
深圳的二手房市場(chǎng)甚至出現了業(yè)主拋售自住住宅轉而租房的極端案例。在位于深圳前海附近的一個(gè)小區，部分業(yè)主拋售自住的房子。一位拋售的業(yè)主介紹，這套住宅是他在2008年市場(chǎng)調整時(shí)以每平方米8000元的價(jià)格買(mǎi)入的，當時(shí)前一位業(yè)主“割肉”售出。隨著(zhù)深圳前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區規劃不斷推進(jìn)，附近住宅的均價(jià)上漲至接近每平方米4萬(wàn)元�！拔矣X(jué)得這里的房?jì)r(jià)已經(jīng)透支了。這筆投資也算是獲利可觀(guān)，就像李嘉誠說(shuō)的，我不賺最后一個(gè)銅板�！睒I(yè)內人士認為，這部分業(yè)主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉投其他渠道。
新盤(pán)開(kāi)始降價(jià) 豪宅去化艱難
在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開(kāi)始顯露的。在新樓盤(pán)密布的深圳龍崗區，近期有兩個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開(kāi)發(fā)商看來(lái)，樓盤(pán)降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。
這兩個(gè)降價(jià)的樓盤(pán)分別是中駿四季陽(yáng)光和萬(wàn)科廣場(chǎng)。其中，中駿四季陽(yáng)光作為新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)比周邊低了10%，開(kāi)發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內評價(jià)為“識時(shí)務(wù)”。及時(shí)降價(jià)也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了有效去化，據稱(chēng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售順利。而標桿房企萬(wàn)科的萬(wàn)科廣場(chǎng)也加入了降價(jià)的隊列。五一期間推出的促銷(xiāo)活動(dòng)最多可享近30萬(wàn)元的優(yōu)惠。深圳是萬(wàn)科的大本營(yíng)，在深圳的房地產(chǎn)圈中，萬(wàn)科的形象是“反應迅速”。
如果說(shuō)識時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商已通過(guò)及時(shí)調整價(jià)格應對市場(chǎng)，那么豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項目深業(yè)上城上個(gè)月高調舉行了新聞發(fā)布會(huì )，宣布項目銷(xiāo)售順利。發(fā)布會(huì )上，項目負責人表示：“為了調整戶(hù)型熱銷(xiāo)程度、保證客戶(hù)購買(mǎi)信心，我們對公寓價(jià)格調高4次，優(yōu)惠折扣累計減少3次，不同戶(hù)型價(jià)格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧�！比欢�，5月27日克爾瑞公布的一項銷(xiāo)售數據說(shuō)明，深業(yè)上城開(kāi)發(fā)商的預期明顯過(guò)于樂(lè )觀(guān)�？藸柸鸬臄祿@示，深業(yè)上城總批售套數為639套，截至今年5月中旬剩余套數為523套。今年前4個(gè)月，這一豪宅項目?jì)H成交了18套。
對于深業(yè)上城這樣未來(lái)將配建大規模高端商業(yè)地產(chǎn)的項目而言，前期住宅的銷(xiāo)售情況至關(guān)重要，因為這關(guān)系到開(kāi)發(fā)商能不能回攏足夠的資金以推進(jìn)后續項目建設。如果前期住宅銷(xiāo)售不暢，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的資金壓力，甚至會(huì )拖延整個(gè)項目的工期，進(jìn)一步影響住宅的銷(xiāo)售。
“深圳豪宅近期遇到銷(xiāo)售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買(mǎi)者即使實(shí)力雄厚也要考慮到現金流，因此多數豪宅購買(mǎi)者都要申請銀行貸款。本來(lái)深業(yè)上城轉為商務(wù)公寓之后，購房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴重影響了豪宅的銷(xiāo)售�！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)人士表示。
中介全面看空 “多蓋棉被過(guò)冬”
在持續的市場(chǎng)低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機構也開(kāi)始轉入悲觀(guān)，甚至是全面看空。
“對于房企來(lái)說(shuō)，與其預測春天何時(shí)到來(lái)，不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天�！笨偛课挥谏钲诘姆康禺a(chǎn)服務(wù)類(lèi)上市公司世聯(lián)行在其最新的研報中這樣寫(xiě)道。世聯(lián)行統計了今年前四個(gè)月代表性房企完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的進(jìn)度，其中合生創(chuàng )展僅完成9%，雅居樂(lè )僅完成了17.7%。世聯(lián)行認為，今年前4個(gè)月房企的目標完成率普遍較低，出于完成業(yè)績(jì)的需要，房企或將降價(jià)沖刺業(yè)績(jì)。
深圳中原地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)更為明確，其認為深圳樓市的降價(jià)通道終要開(kāi)啟。深圳中原地產(chǎn)表示，在二手房方面，隨著(zhù)交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。在新房市場(chǎng)，如果說(shuō)4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨，安全回收資金。
對于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認為幾乎沒(méi)有可能�！岸�(xiàn)‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場(chǎng)的必殺技，在以深圳為代表的一線(xiàn)城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀(guān)一場(chǎng)，逐漸累計的庫存回過(guò)頭來(lái)只能自我消化。
深圳中原地產(chǎn)二級市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹，目前二手房買(mǎi)家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣(mài)家上門(mén)數量穩中有升�！拔覀兊臉I(yè)務(wù)員已經(jīng)感受到了業(yè)績(jì)壓力，因此在路邊推銷(xiāo)房源的情況開(kāi)始增多�！�
深圳樓盤(pán)的艱難時(shí)刻或許才剛剛開(kāi)始。深圳中原地產(chǎn)統計，今年前5個(gè)月的成交量?jì)H相當于去年的一季度，這相當于有一個(gè)月沒(méi)有成交。即將面臨的半年度業(yè)績(jì)報表才是真正的難關(guān)，降價(jià)跑量可能是深圳開(kāi)發(fā)商的最后一根救命稻草。
5月的深圳，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴�！叭绻龠@樣接連下暴雨，購房者上門(mén)數量還會(huì )受到影響。如果天氣好些，房子會(huì )不會(huì )更好賣(mài)一些呢？”深圳某樓盤(pán)的工作人員小江說(shuō)。（□本報記者
張昊）
上海新房市場(chǎng)
現降價(jià)苗頭
近期，上海部分樓盤(pán)開(kāi)始悄悄下調價(jià)格。連續數月銷(xiāo)售低迷，加之大量新盤(pán)密集上市，開(kāi)發(fā)商較為焦慮。業(yè)內人士認為，上海樓市下行趨勢明顯，預計銷(xiāo)售低迷態(tài)勢將持續。上市房企面臨半年報業(yè)績(jì)壓力，預計房?jì)r(jià)會(huì )繼續松動(dòng)，降價(jià)樓盤(pán)由郊區擴散至市區。
郊區樓盤(pán)發(fā)力促銷(xiāo)
日前，萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區北蔡板塊的萬(wàn)科海上傳奇項目對即將加推的房源，對外報價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷(xiāo)售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶(hù)型，均價(jià)為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元的活動(dòng)。
對于萬(wàn)科海上傳奇為何突然降價(jià)，有業(yè)內人士表示，之前對外報價(jià)41000元/平方米有些虛高，遠超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬(wàn)科上海公司要求該項目要沖刺2億元的銷(xiāo)售指標，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果按照之前的報價(jià)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售壓力非常大。
萬(wàn)科的舉動(dòng)通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標。除了萬(wàn)科，金地集團在上海的項目也開(kāi)始降價(jià)。金地集團位于上海松江的豪宅項目——金地佘山天境，該項目之前銷(xiāo)售均價(jià)在40000元/平方米左右，日前推出部分特價(jià)房源，八折銷(xiāo)售。這些特價(jià)房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價(jià)在31000元/平方米左右。金地佘山天境開(kāi)盤(pán)至今已有兩年半時(shí)間，但銷(xiāo)售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。
佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)的上海嘉定區佳兆業(yè)1號項目，價(jià)格也出現微調，該項目5月17日推出100多套新房源，均價(jià)約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調了約2000元/平方米。5月中旬，融創(chuàng )綠城的綠城盛世濱江推出5萬(wàn)元/平方米起的特價(jià)房源，較前期價(jià)格出現20%的下調。
業(yè)內人士表示，目前上海降價(jià)的樓盤(pán)還只是停留在零星打折的層面，且多數是郊區或是之前定價(jià)虛高的樓盤(pán)，主流產(chǎn)品的價(jià)格停止上漲，并沒(méi)有出現大幅降價(jià)。但若銷(xiāo)售持續低迷，打折降價(jià)等情況將會(huì )繼續擴散。數據顯示，在5月前21天，上海新房市場(chǎng)成交量?jì)H有36.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時(shí)100萬(wàn)平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。
6月或成降價(jià)窗口
二手房市場(chǎng)也陷入低迷。受新房銷(xiāo)售低迷影響，上海的二手住宅價(jià)格指數今年首次出現滯漲。21世紀房地產(chǎn)研究數據顯示，上海二手房市場(chǎng)5月以來(lái)成交低迷，之前一些熱門(mén)郊區板塊的二手房?jì)r(jià)格出現較大幅度下行，例如自貿區外高橋板塊、唐鎮板塊。上海二手房?jì)r(jià)格雖然出現滯漲，但市區內環(huán)價(jià)格依舊比較堅挺，從數據上看掛牌價(jià)格并未有太大變化，更多是成交時(shí)的議價(jià)變化。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部賀兆順表示，二手房最近賣(mài)不動(dòng)，部分去年漲幅過(guò)快的區域價(jià)格下調較大。整體來(lái)說(shuō)房?jì)r(jià)平穩，部分急售的房東愿意降價(jià)都是個(gè)案，但還沒(méi)有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區，房東議價(jià)空間幅度不是很大。不過(guò)，郊區板塊如松江、閔行的部分區域價(jià)格出現了5%左右的下調。
在低迷市況下，開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)跑量。上海新房市場(chǎng)正在迎來(lái)一波供應高峰，越來(lái)越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭奪購房者，以應對尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個(gè)項目開(kāi)盤(pán)或加推。其中，綠地集團有4個(gè)項目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀(guān)園以及綠地新瑅香公館。這4個(gè)項目主要針對剛需人群，采用不同程度的促銷(xiāo)手段。
“如果5、6月份的銷(xiāo)售情況不佳，一些項目折扣的力度會(huì )加大�！睒I(yè)內人士表示，雖然之前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)意愿不強，多數仍在觀(guān)望，但這會(huì )隨著(zhù)業(yè)績(jì)壓力增大而發(fā)生變化。尤其是一些上市房企上半年銷(xiāo)售不佳，正面臨半年報的壓力，6月或出現集中降價(jià)窗口。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，房企能否降價(jià)到位，不僅是激活當前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解房企庫存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金，預計下半年會(huì )有更多房企以?xún)r(jià)換量。二手房市場(chǎng)將會(huì )與新房市場(chǎng)呈現一定的聯(lián)動(dòng)效應。（□本報記者
萬(wàn)晶）
成交低迷 庫存積壓
北京樓市短期難有改善
北京樓市仍處于調整期。據中原地產(chǎn)統計，截至5月25日，北京住宅庫存達到7.5萬(wàn)套，創(chuàng )去年1月份以來(lái)新高。鏈家地產(chǎn)數據顯示，北京二手住宅周成交量已連續兩個(gè)月處于8000套以下水平，市場(chǎng)低迷。業(yè)內人士認為，盡管不會(huì )出現房?jì)r(jià)大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態(tài)。
下月新盤(pán)料扎堆入市
今年以來(lái)，北京住宅庫存不斷上升，房企銷(xiāo)售壓力增加。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現房住宅庫存34296套，合計達到75067套。
一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場(chǎng)觀(guān)望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來(lái)，房企明顯加大了促銷(xiāo)力度，繼推出特價(jià)房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再現京城，甚至有項目選擇在凌晨開(kāi)盤(pán)，以期實(shí)現差異化競爭。
5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開(kāi)盤(pán)，房源一共有452套，吸引了千余名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價(jià)格方面，該項目每平方米29400元的均價(jià)與周邊二手房?jì)r(jià)格相當。業(yè)內人士認為，這種促銷(xiāo)手段無(wú)疑是為了爭奪更多有效客源，開(kāi)發(fā)商“落袋為安”的訴求不言而喻。
此外，房企推盤(pán)速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤(pán)達到19個(gè)，合計供應住宅套數為7980套。今年以來(lái)，北京入市項目累計達到90個(gè)，入市房源合計高達28544套。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，預期在6月上市的項目達到35個(gè)，依然維持高位，住宅供應量將再次明顯上漲�！�6月作為上半年最后一個(gè)月，很多企業(yè)都會(huì )在本月增加開(kāi)盤(pán)量，包括金隅兩個(gè)自住房項目也有可能在6月上市�！北本┲性禺a(chǎn)分析師張大偉說(shuō)。
一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業(yè)績(jì)考核即將來(lái)臨，但今年的市場(chǎng)情況遜于去年，不少房企的中期銷(xiāo)售目標難以完成，因此6月降價(jià)跑量的企業(yè)會(huì )更多。
二手房?jì)r(jià)格下跌明顯
相比新房市場(chǎng)，北京二手房市場(chǎng)更是“慘不忍睹”。今年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)已連續5個(gè)月量?jì)r(jià)齊跌。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，5月北京二手房成交量共計6355套，環(huán)比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場(chǎng)進(jìn)入較為低迷的階段。
二手房?jì)r(jià)格下跌也較明顯。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，5月北京市二手住宅成交價(jià)格為27332元/平方米，這與4月底的均價(jià)30728元/平方米相比下跌了11.05%。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，目前市場(chǎng)呈現出兩個(gè)明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區成交量下降明顯；二是城區以及大戶(hù)型均價(jià)降幅和議價(jià)空間增大。
北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場(chǎng)下行態(tài)勢下，這些購房群體對價(jià)格敏感度較高，易進(jìn)入深度觀(guān)望，且對市場(chǎng)整體影響較大。對業(yè)主而言，特別是換房以及套現的業(yè)主來(lái)說(shuō)，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調控政策尚無(wú)放松的可能，市場(chǎng)有可能逐漸進(jìn)入下行周期。
不過(guò)，張旭表示，市場(chǎng)在進(jìn)入周期波動(dòng)的同時(shí)，也會(huì )通過(guò)自身價(jià)格機制進(jìn)行調整，潛在數量龐大的剛性需求會(huì )適時(shí)入市。因此，從長(cháng)期看，北京二手住宅市場(chǎng)不會(huì )有大幅“滑坡”的風(fēng)險。（□本報記者
姚軒杰）
廣州萬(wàn)科樓盤(pán)直降三成
廣州開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的趨勢似乎已經(jīng)難以阻擋。5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤(pán)萬(wàn)科歐泊推出204套洋房，銷(xiāo)售均價(jià)約為15000至16800元/平方米。而根據房博士數據統計顯示，萬(wàn)科歐泊最近一個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)為21092元/平方米，此次售價(jià)較前期降幅接近30%。
年初，同樣位于廣州番禺區的敏捷華美國際，售價(jià)從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤(pán)價(jià)格又有下降趨勢。時(shí)代地產(chǎn)也在2月推出了旗下廣州時(shí)代外灘、時(shí)代南灣、時(shí)代花生II等六個(gè)樓盤(pán)全線(xiàn)8.8折的優(yōu)惠。保利地產(chǎn)旗下個(gè)別樓盤(pán)則推出一成首付的優(yōu)惠活動(dòng)。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價(jià)的樓盤(pán)還只是個(gè)別現象，大部分樓盤(pán)仍采取一口價(jià)、節日促銷(xiāo)等方式來(lái)推盤(pán)。不過(guò)，一旦這種方式不能支持成交量上升，開(kāi)發(fā)商就會(huì )采取降價(jià)方式，降價(jià)幅度可能在10%至15%之間。
26日廣州市國土房管局公布了4月新房市場(chǎng)運行情況，新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)達15443元/平方米，環(huán)比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過(guò)，實(shí)際上越秀、荔灣、海珠、白云、番禺、南沙和蘿崗等多個(gè)區域的新房?jì)r(jià)格環(huán)比均出現下降。業(yè)內人士分析，成交均價(jià)的上漲主要是由于廣州樓盤(pán)限價(jià)有所松綁、高端樓盤(pán)成交多導致均價(jià)出現結構性上漲。
數據顯示，3月首度攀上2萬(wàn)元/平方米關(guān)口的廣州十區新房?jì)r(jià)格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區新房均價(jià)也下降了680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。
“目前大部分開(kāi)發(fā)商還處在觀(guān)望狀態(tài)，看政策是否會(huì )松綁，看商業(yè)銀行的貸款是否會(huì )放松，如果這兩個(gè)條件都兌現，那么成交量有望回升�！崩栉慕硎�。（□本報記者
黎宇文）
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