今年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上促銷(xiāo)手段不斷推陳出新，在剛剛結束的武漢春季購房節上，恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的恒大城項目打出了“首付3萬(wàn)起買(mǎi)精裝房”的優(yōu)惠政策。開(kāi)發(fā)商以此作為促銷(xiāo)手段并非第一次，但如今在樓市銷(xiāo)量放緩、“觀(guān)望”情緒漸濃、房企大鱷紛紛涉足金融界的背景下，“一成首付”攬客招數再度被拾起，顯得尤為引人注目。
“一成首付”實(shí)為首付分期
首付3萬(wàn)，對于在武漢打拼置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，看似是一個(gè)門(mén)檻低、壓力小的不錯選擇，但是實(shí)際情況果真如此嗎？帶著(zhù)此問(wèn)題，近日記者走訪(fǎng)了位于金銀湖環(huán)湖大道上的恒大城項目。
原來(lái)，恒大城“首付3萬(wàn)”實(shí)質(zhì)上便是“一成首付”，針對的是在售的51㎡的小戶(hù)型。目前，恒大城在售的有51㎡和90㎡兩種戶(hù)型，按照銷(xiāo)售價(jià)格，兩種戶(hù)型原本需要支付的首付款分別為10萬(wàn)元和18萬(wàn)元，但是，購房者可以選擇先行支付3萬(wàn)元和6萬(wàn)元即可簽訂認購書(shū)，剩下的由開(kāi)發(fā)商墊資。不過(guò)購房者需要在一年內付清剩下的首付金額，這期間不計利息。
從表面意義上來(lái)說(shuō)，“首付3萬(wàn)”并不表示購房者只需繳納3萬(wàn)元便可購得恒大城的房子，還需在約定的時(shí)間內還清剩余的首付款才可完成正常的購房流程，因此，“一成首付”實(shí)質(zhì)上為分期支付30%的首付款。對于購房者來(lái)說(shuō)，顯然是好事，在一定意義上也大大降低了購房門(mén)檻，另外兩成首付的免息也讓購房者得到了一定的實(shí)惠。由此可見(jiàn)，“一成首付”屬于開(kāi)發(fā)商與購房者的自行約定，在政策層面并無(wú)違規之嫌，只能算作是一種另類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段。
武漢樓市進(jìn)入調整期
縱觀(guān)今年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行信貸持續收緊、國內部分城市樓市出現降價(jià)消息，讓本地市場(chǎng)整體出現觀(guān)望情緒。其實(shí)，不僅恒大城此番唱響了“一成首付”，今年4月在洪山廣場(chǎng)舉辦的武漢保利地產(chǎn)房展會(huì )上，保利旗下的全線(xiàn)產(chǎn)品便推出了“一成首付”優(yōu)惠�！耙怀墒赘丁痹俣痊F身，無(wú)疑給目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上漸濃的“觀(guān)望說(shuō)”再加了一味料。
根據武漢市新建住房銷(xiāo)（預）售月度監測簡(jiǎn)報告顯示，2014年一季度，全市新建住房實(shí)現銷(xiāo)售面積347.19萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20.7%，同比減少1.18%；銷(xiāo)售套數44930套，環(huán)比減少22.19%，同比增加1.2%。今年以來(lái)，“一成首付”屢屢現身武漢，一定程度上也表明了武漢多數樓盤(pán)已經(jīng)感受到了近期銷(xiāo)量下降帶來(lái)的壓力。為了刺激更多消費者入市，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試變換營(yíng)銷(xiāo)手段，新聚仁市場(chǎng)部主任陳龍也指出，“低首付”本身就是在市場(chǎng)環(huán)境惡化、競爭激烈情況下采取的一種提前鎖定客戶(hù)的做法。
針對武漢樓市運營(yíng)現狀，記者采訪(fǎng)到了浙聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理黃健，他并不認同“觀(guān)望說(shuō)”這一現象。在他看來(lái)，武漢市場(chǎng)還是相對平穩的：“房地產(chǎn)的發(fā)展可能是進(jìn)入瓶頸期，但是真正有需要的人是不會(huì )觀(guān)望的。我國政府對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的主要基調，還是提倡‘正確的引導’和‘健康的發(fā)展’，未來(lái)市場(chǎng)和政策都將會(huì )向好的方向發(fā)展，最終市場(chǎng)還是需要靠自身的調整來(lái)實(shí)現良性發(fā)展�！�
“墊首付”或將加速地產(chǎn)金融化
當前來(lái)看，市場(chǎng)仍然處于買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的狀態(tài)。那么，為了刺激購房者入市，開(kāi)發(fā)商打出的“零首付”、“一成首付”等“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)措施，究竟是基于哪些市場(chǎng)因素下的考慮？
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，“墊首付”從開(kāi)發(fā)商角度而言，無(wú)非有兩個(gè)原因：第一、通過(guò)為購房者短期內墊資，套取銀行貸款，規避政策門(mén)檻，緩解由于持續調控而導致資金回籠壓力；第二、作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段，一方面用來(lái)進(jìn)行新聞話(huà)題炒作，另一方面降低購房者入市門(mén)檻，以達到樓盤(pán)快速成交去化的目的。
但從地產(chǎn)金融化趨勢來(lái)看，“墊首付”有可能不僅僅是一種營(yíng)銷(xiāo)手段和方式。
張宏偉認為，自2009年開(kāi)始，泛海、魯能、綠地、復地、華潤等國內房企大鱷相繼進(jìn)軍銀行業(yè)，今年萬(wàn)科入股徽商銀行，房地產(chǎn)金融化趨勢越來(lái)越明顯，這將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng )新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng )新。伴隨著(zhù)地產(chǎn)金融化趨勢，開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)可能會(huì )為購房者提供“墊首付”相關(guān)小額貸款金融服務(wù)業(yè)務(wù)，這反過(guò)來(lái)或將也是促進(jìn)一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)轉向提供金融產(chǎn)品服務(wù)的一個(gè)被動(dòng)原因。