實(shí)施近四年的限購政策，對抑制樓市投機起到明顯效果，但時(shí)至今日，限購政策的合理性和必然性都在受到挑戰。(如有購房問(wèn)題請撥打熱線(xiàn)：400-606-6969)
??今年以來(lái)，已有銅陵、南寧、無(wú)錫等多個(gè)地區出臺了放松限購范圍、放松非戶(hù)籍資格審查以及購房落戶(hù)等政策。
??接近住建部的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者稱(chēng)，全面取消限購現在不可能，這樣做存在放大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險。但在中央分類(lèi)調控和市場(chǎng)化思路下，部分二三線(xiàn)城市放松限購實(shí)際上已經(jīng)在發(fā)生，并且沒(méi)有受到高層的干預。
??但從實(shí)際效果來(lái)看，多位業(yè)內人士對記者指出，除了四個(gè)一線(xiàn)城市，限購的邊際效應已明顯遞減，很多城市即使取消也影響不大。
??全面取消限購的風(fēng)險
??2014年至今，樓市低迷僵局持續未有改善。
??從宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)看，2014年一季度中國經(jīng)濟持續探底，GDP增速回落至7.4%，創(chuàng )2009年一季度以來(lái)新低。中國經(jīng)濟仍未企穩，表明經(jīng)濟改革與結構調整還在持續。
??2014年2月興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行對房企信貸進(jìn)一步緊縮的信號。同時(shí)，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率。央行督促商業(yè)銀行確保首套房貸款半個(gè)月后，仍看不出信貸明顯松動(dòng)的跡象。
??根據國家統計局數據，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元，同比名義增長(cháng)16.4%，增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴大3.1個(gè)百分點(diǎn)。
??由于對房地產(chǎn)的嚴重依賴(lài)，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，從當前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢來(lái)看，由于今年回歸
市場(chǎng)化及樓市“雙向調控”的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三四線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市，有可能會(huì )拉開(kāi)限購逐步退出的序幕。
??偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉指出，在供求相對平衡、或者供不應求的城市，如果放松限購引起市場(chǎng)的激烈波動(dòng)，將受到監督和問(wèn)責。分類(lèi)調控并不意味著(zhù)可以全面放松限購。
??易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前完全放開(kāi)限購的條件尚不具備。限購政策對抑制投資、投機需求起到巨大作用，尤其是一、二線(xiàn)城市，如果立即退出，在調控長(cháng)效機制沒(méi)有建立的情況下，抑制投資和投機方面必然缺少相應的銜接和替代手段。
??丁祖昱還表示，一旦取消限購，就會(huì )被市場(chǎng)解讀為政府開(kāi)始救市了，房?jì)r(jià)又要上漲了。市場(chǎng)因自身供求失衡的調整節奏被人為縮短或終止，這對市場(chǎng)化的調節機制是非常不利的，如果又出現量?jì)r(jià)短期快速攀升，樓市未來(lái)的壓力無(wú)疑更大。
??“中國的限購，是支撐房?jì)r(jià)的最重要屏障，這個(gè)邏輯是：因為限購，購買(mǎi)力沒(méi)有得到真正釋放，所以，假如限購取消，房?jì)r(jià)一定暴漲�；谶@個(gè)邏輯，大
資金才會(huì )瘋狂炒作地價(jià)、房?jì)r(jià)，并且這種炒作的杠桿難以想象地高�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)商人士不無(wú)憂(yōu)慮地說(shuō)，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現，對
于資本來(lái)說(shuō)就是大量拋售籌碼的最后機會(huì )，否則只能被套牢。
??該人士認為，目前全面取消限購只會(huì )導致短期市場(chǎng)繁榮，長(cháng)期對市場(chǎng)則很不利。
??退出的“藝術(shù)”
??深化改革強調市場(chǎng)化取向，而限購政策作為一種行政手段，退出是遲早的。但在當前環(huán)境下，如何退出和什么時(shí)候退出都要十分慎重。
??21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監桑豫峰表示，多個(gè)城市對現有限購政策所作的調整，屬于微調，并沒(méi)有突破房地產(chǎn)調控這一前提。預計微調的城市會(huì )繼續增加，但今年全面放松限購的可能性幾乎不存在，因此，聲稱(chēng)“告別限購”為時(shí)尚早。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，后續在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續降溫的情況下，全國預計有超過(guò)30個(gè)城市有放松調控的預期和可能性。他指出，未來(lái)松綁
的政策空間有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的戶(hù)籍和限購區域放松外，調整普通住宅界定標準、限價(jià)政策放松，以及公積金政策松動(dòng)，都是常用的放松
手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具。
??丁祖昱則建議，部分三線(xiàn)城市可以率先取消。目前有46個(gè)城市限購，其中部分城市并不屬于迫切需要限購的，比如無(wú)錫、臺州、佛山、珠海等。這類(lèi)城
市在目前這種弱勢市場(chǎng)中應該取消限購；對一般二線(xiàn)城市，從支持改善需求的角度可以進(jìn)行適當調整，比如把二套的上限調整為三套，也可以對改善需求可以采用賣(mài)
一買(mǎi)一(賣(mài)掉一套即可再買(mǎi)一套)；對城市非戶(hù)籍常住居民給予同等待遇。讓持有居住證的常住人口和戶(hù)籍人口享有同等的購房待遇，包括上海、北京等一、二線(xiàn)城
市在限購政策中調整或取消這類(lèi)限制條件也是可行的。
??邊際效應在遞減
??根據同策咨詢(xún)分析數據，從歷史經(jīng)驗來(lái)看，限購政策執行時(shí)效周期為4-6個(gè)月，此后政策執行的效力會(huì )趨弱。
??張宏偉認為，當前樓市預期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，因此限購放松的效果會(huì )大打折扣，預計拉動(dòng)成交量的增幅在20%-30%，但對成交價(jià)格難以形成支撐。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購政策是結合戶(hù)籍起到效果的，而全國除了北京、上海，其他城市落戶(hù)的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是
三四線(xiàn)城市，甚至二線(xiàn)城市，限購的執行對市場(chǎng)的影響不大。從2011年執行來(lái)，限購效果已經(jīng)遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易；只有
一線(xiàn)城市來(lái)限購松綁會(huì )產(chǎn)生比較明顯的變化。
??胡景暉認為，未來(lái)一段時(shí)間，我國樓市將更明顯地呈現出不同城市不同政策環(huán)境的差異化特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯下行的城市放松限購，市場(chǎng)表現平穩或存在價(jià)格上漲壓力的城市維持限購政策不變的雙向格局將出現。一線(xiàn)城市放松限購的可能性很小。
??張大偉指出，如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求，將對市場(chǎng)中長(cháng)期平穩發(fā)展起到資金保障作用。
??據桑豫峰分析，今年房地產(chǎn)調控總原則不變但部分城市會(huì )進(jìn)行微調，房地產(chǎn)信貸仍然偏緊但一段時(shí)期的信貸環(huán)境會(huì )有所改善，即使更多城市對限購政策進(jìn)行微調，也難改房地產(chǎn)市場(chǎng)向下調整的趨勢，但這種調整只是“軟著(zhù)陸”，而絕不可能是暴跌，宏觀(guān)經(jīng)濟也不允許房地產(chǎn)大跌。