近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺“限降令”后，東莞也出現“限降”現象。
　　對此，業(yè)內人士表示，在市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標尚有較大差距，部分房企選擇降價(jià)跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房?jì)r(jià)出現跳崖式下滑，這表明部分地方調控已經(jīng)從防止房?jì)r(jià)“大漲”轉向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發(fā)吃緊。

趙乃育/繪

　　托市　杭州東莞相繼出臺“限降令”

　　日前，有報道稱(chēng)，東莞世紀城幸福公館項目，最新一期特價(jià)房項目因降價(jià)幅度達21%，根據政府出臺的“超過(guò)備案價(jià)15%降幅，需重新備案”規定，該項目被限制網(wǎng)簽。
　　對此，東莞房管局相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，這不是東莞最新出臺的政策，早在2011年該政策就已出臺。
　　據了解，2011年，為防止開(kāi)發(fā)商報價(jià)虛高、高報低賣(mài)，東莞住建局、房管局、物價(jià)部門(mén)聯(lián)合出臺《關(guān)于加強新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理的補充通知》，規定即日起所有新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案，其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，違者其網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)被鎖定。
　　上述人士表示，當實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過(guò)15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。
　　這意味著(zhù)，彼時(shí)為杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意報高房?jì)r(jià)誤導消費者的行為，而如今卻成了“限降”工具。
　　對此，上述人士指出，媒體報道有過(guò)度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價(jià)敏感的時(shí)點(diǎn)，杭州市出臺了類(lèi)似的“限降令”。
　　23日，杭州市出臺政策：商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。
　　據了解，在政策出臺前一周，杭州不少降價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商被房管部門(mén)約談，并被告知房管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)將推出降價(jià)備案制度。具體為，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報備案后，銷(xiāo)售現場(chǎng)標示價(jià)格和申報備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應保持一致，不得隨意調整，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報備案價(jià)格。提高銷(xiāo)售價(jià)格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調價(jià)理由不充分的，不得提高銷(xiāo)售價(jià)格。對未售房源銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的，需要重新申報備案。
　　杭州市物價(jià)局相關(guān)負責人表示，“如果降價(jià)幅度超過(guò)15%，就屬于隨意調整價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門(mén)申報備案�！�
　　該負責人同時(shí)指出，商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)時(shí)，應做到范圍明確、規則透明、幅度合理，清晰標示原備案價(jià)格、現銷(xiāo)售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷(xiāo)售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價(jià)方式或銷(xiāo)售術(shù)語(yǔ)。
　　該負責人還表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據建設成本及市場(chǎng)供求等情況調整價(jià)格，政府部門(mén)會(huì )根據開(kāi)發(fā)企業(yè)的調價(jià)申請及時(shí)進(jìn)行辦理。
　　有房地產(chǎn)企業(yè)負責人向《經(jīng)濟參考報》記者確認，房企已經(jīng)收到相關(guān)通知，如果降價(jià)幅度超過(guò)備案價(jià)的15%，將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，要么取消交易，要么調整價(jià)格重新備案。

　　吃緊　地方政府財政收入下滑

　　對于“限降令”的出現原因，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，本輪市場(chǎng)轉冷更多由于前期房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。他認為，杭州等“限價(jià)令”政策的出現，其根源是整體樓市或區域樓市發(fā)展出現了質(zhì)變，以這一政策為節點(diǎn)，調控已經(jīng)從防止房?jì)r(jià)“大漲”轉變到了防“大跌”。
　　今年2月份以來(lái)，由杭州等地掀起的樓市降價(jià)潮由長(cháng)三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑，促使開(kāi)發(fā)商選擇“以?xún)r(jià)換量”。
　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月前25天，全國范圍受統計的54個(gè)城市合計住宅簽約套數為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調了19.4%。
　　而在成交下滑的影響下，投資、土地數據紛紛下降，依靠土地財政的地方政府，財政收支大幅縮減。統計局數據顯示，1至4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元，同比名義增長(cháng)16.4%，增速比1至3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )16個(gè)月以來(lái)新低。一直是我國投資重點(diǎn)的房地產(chǎn)投資已連續兩個(gè)月對全國固定資產(chǎn)投資數據形成負拉動(dòng)。
　　土地收入方面，在2013年不可能出現的流拍現象再現。5月27日，沈陽(yáng)土地交易中心三塊地參與競拍，但最終，因無(wú)競買(mǎi)人報名參與競買(mǎi)，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來(lái)，沈陽(yáng)共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。
　　同日，佛山土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了無(wú)人競拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場(chǎng)一個(gè)月內出現的第二次土地流拍。
　　長(cháng)沙方面，5月27日，據長(cháng)沙市國土資源網(wǎng)上交易系統顯示，長(cháng)沙一宗商業(yè)用地被長(cháng)沙香江商貿物流城開(kāi)發(fā)有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無(wú)人競拍而流拍。
　　而值得注意的是，這些城市正是對土地財政依賴(lài)程度較高城市。此前同策咨詢(xún)研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購城市土地財政依賴(lài)度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長(cháng)沙4個(gè)城市土地財政依賴(lài)程度超過(guò)100%，佛山則達到147.5%。
　　與此同時(shí)，根據財政部此前數據，2014年前4個(gè)月，受全國商品房銷(xiāo)售額持續下降影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比下降4.2%;此外，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現明顯回落。

　　隱患　房企負債高企資金鏈緊繃

　　有業(yè)內人士指出，在市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價(jià)跑量。地方政府則采取“限降令”防止房?jì)r(jià)出現跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已干涸的資金鏈雪上加霜。
　　29日中國房地產(chǎn)研究會(huì )發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。
　　報告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現出了量?jì)r(jià)齊升的基本態(tài)勢，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始放緩，持續回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對行業(yè)悲觀(guān)預期未有方向性變化。
　　而在負債高企的同時(shí)，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數據顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續數月下降。
　　張大偉說(shuō)，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強勢美元因素，以人民幣銷(xiāo)售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。
　　“不僅海外融資受阻，為嚴控風(fēng)險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險監管的指導意見(jiàn)》提出加強風(fēng)險評估，對房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測試。房企資金門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對市場(chǎng)的影響非常不樂(lè )觀(guān)�！睆埓髠フf(shuō)。
　　“在房企負債高企，融資收緊的同時(shí)，房企一旦回款不及時(shí)，極有可能造成不可控風(fēng)險�！币晃恢行⌒头科筘撠熑吮硎�，幾十億甚至上百億的資金盤(pán)子，有時(shí)甚至就是幾億回款不及時(shí)，最后一根稻草也能把房企壓垮。
　　對此，上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭也表示，“限降令”實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權，開(kāi)發(fā)商想加大力度促銷(xiāo)跑貨也不行，政府行為并不妥當。
　　上述房企負責人表示，房企大幅度降價(jià)，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(gè)房企也不會(huì )大幅度降價(jià)，降低利潤。因此，政府應減少對此方面的干預，使房企資金能自由周轉，以免造成更大的不可控風(fēng)險。

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