近日,政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出,繼杭州出臺“限降令”后,東莞也出現“限降”現象。
對此,業(yè)內人士表示,在市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)下滑的背景下,雖已接近年中,但較多房企離其年初目標尚有較大差距,部分房企選擇降價(jià)跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房?jì)r(jià)出現跳崖式下滑,這表明部分地方調控已經(jīng)從防止房?jì)r(jià)“大漲”轉向防“大跌”。但值得注意的是,行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發(fā)吃緊。
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趙乃育/繪 |
托市 杭州東莞相繼出臺“限降令”
日前,有報道稱(chēng),東莞世紀城幸福公館項目,最新一期特價(jià)房項目因降價(jià)幅度達21%,根據政府出臺的“超過(guò)備案價(jià)15%降幅,需重新備案”規定,該項目被限制網(wǎng)簽。
對此,東莞房管局相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示,這不是東莞最新出臺的政策,早在2011年該政策就已出臺。
據了解,2011年,為防止開(kāi)發(fā)商報價(jià)虛高、高報低賣(mài),東莞住建局、房管局、物價(jià)部門(mén)聯(lián)合出臺《關(guān)于加強新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理的補充通知》,規定即日起所有新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案,其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%,違者其網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)被鎖定。
上述人士表示,當實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過(guò)15%時(shí),商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)鎖定交易,無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。
這意味著(zhù),彼時(shí)為杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意報高房?jì)r(jià)誤導消費者的行為,而如今卻成了“限降”工具。
對此,上述人士指出,媒體報道有過(guò)度解讀的成分,政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是,就在之前一周,在樓市降價(jià)敏感的時(shí)點(diǎn),杭州市出臺了類(lèi)似的“限降令”。
23日,杭州市出臺政策:商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%,將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。
據了解,在政策出臺前一周,杭州不少降價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商被房管部門(mén)約談,并被告知房管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)將推出降價(jià)備案制度。具體為,商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報備案后,銷(xiāo)售現場(chǎng)標示價(jià)格和申報備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應保持一致,不得隨意調整,實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報備案價(jià)格。提高銷(xiāo)售價(jià)格的,需重新備案公示,未經(jīng)備案公示或調價(jià)理由不充分的,不得提高銷(xiāo)售價(jià)格。對未售房源銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的,需要重新申報備案。
杭州市物價(jià)局相關(guān)負責人表示,“如果降價(jià)幅度超過(guò)15%,就屬于隨意調整價(jià)格,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門(mén)申報備案!
該負責人同時(shí)指出,商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)時(shí),應做到范圍明確、規則透明、幅度合理,清晰標示原備案價(jià)格、現銷(xiāo)售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷(xiāo)售,不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價(jià)方式或銷(xiāo)售術(shù)語(yǔ)。
該負責人還表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據建設成本及市場(chǎng)供求等情況調整價(jià)格,政府部門(mén)會(huì )根據開(kāi)發(fā)企業(yè)的調價(jià)申請及時(shí)進(jìn)行辦理。
有房地產(chǎn)企業(yè)負責人向《經(jīng)濟參考報》記者確認,房企已經(jīng)收到相關(guān)通知,如果降價(jià)幅度超過(guò)備案價(jià)的15%,將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽,要么取消交易,要么調整價(jià)格重新備案。
吃緊 地方政府財政收入下滑
對于“限降令”的出現原因,中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示,本輪市場(chǎng)轉冷更多由于前期房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。他認為,杭州等“限價(jià)令”政策的出現,其根源是整體樓市或區域樓市發(fā)展出現了質(zhì)變,以這一政策為節點(diǎn),調控已經(jīng)從防止房?jì)r(jià)“大漲”轉變到了防“大跌”。
今年2月份以來(lái),由杭州等地掀起的樓市降價(jià)潮由長(cháng)三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑,促使開(kāi)發(fā)商選擇“以?xún)r(jià)換量”。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,5月前25天,全國范圍受統計的54個(gè)城市合計住宅簽約套數為155906套,環(huán)比2014年4月的162714套下調4.22%。與2013年5月同期的193382套,則同比下調了19.4%。
而在成交下滑的影響下,投資、土地數據紛紛下降,依靠土地財政的地方政府,財政收支大幅縮減。統計局數據顯示,1至4月份,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元,同比名義增長(cháng)16.4%,增速比1至3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng )16個(gè)月以來(lái)新低。一直是我國投資重點(diǎn)的房地產(chǎn)投資已連續兩個(gè)月對全國固定資產(chǎn)投資數據形成負拉動(dòng)。
土地收入方面,在2013年不可能出現的流拍現象再現。5月27日,沈陽(yáng)土地交易中心三塊地參與競拍,但最終,因無(wú)競買(mǎi)人報名參與競買(mǎi),這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是,5月來(lái),沈陽(yáng)共推出18宗地塊,其中10塊土地流拍。
同日,佛山土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了無(wú)人競拍而流拍的尷尬局面,而這是佛山土地市場(chǎng)一個(gè)月內出現的第二次土地流拍。
長(cháng)沙方面,5月27日,據長(cháng)沙市國土資源網(wǎng)上交易系統顯示,長(cháng)沙一宗商業(yè)用地被長(cháng)沙香江商貿物流城開(kāi)發(fā)有限公司以1.83億拍得,而同日出讓的另一宗商住用地因無(wú)人競拍而流拍。
而值得注意的是,這些城市正是對土地財政依賴(lài)程度較高城市。此前同策咨詢(xún)研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購城市土地財政依賴(lài)度分析報告》顯示,杭州、佛山、南京、長(cháng)沙4個(gè)城市土地財政依賴(lài)程度超過(guò)100%,佛山則達到147.5%。
與此同時(shí),根據財政部此前數據,2014年前4個(gè)月,受全國商品房銷(xiāo)售額持續下降影響,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比下降4.2%;此外,與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現明顯回落。
隱患 房企負債高企資金鏈緊繃
有業(yè)內人士指出,在市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)下行的背景下,雖已接近年中,但較多房企離其年初目標較遠,部分房企選擇放價(jià)跑量。地方政府則采取“限降令”防止房?jì)r(jià)出現跳崖式下滑。但值得注意的是,行政性“限降”或導致部分房企本已干涸的資金鏈雪上加霜。
29日中國房地產(chǎn)研究會(huì )發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示,199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65.81%;凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%,處于歷史高位。
報告指出,2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現出了量?jì)r(jià)齊升的基本態(tài)勢,但是進(jìn)入2014年,市場(chǎng)情況有所變化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始放緩,持續回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險漸增的背景下,房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加,整體表現持續分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低,資本市場(chǎng)對行業(yè)悲觀(guān)預期未有方向性變化。
而在負債高企的同時(shí),融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數據顯示,今年前四月房企海外融資分別為:86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元,連續數月下降。
張大偉說(shuō),從融資成本看,大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據等成本都已經(jīng)上漲到7%以上,再加上強勢美元因素,以人民幣銷(xiāo)售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。
“不僅海外融資受阻,為嚴控風(fēng)險,國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外,銀監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險監管的指導意見(jiàn)》提出加強風(fēng)險評估,對房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測試。房企資金門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài),對市場(chǎng)的影響非常不樂(lè )觀(guān)!睆埓髠フf(shuō)。
“在房企負債高企,融資收緊的同時(shí),房企一旦回款不及時(shí),極有可能造成不可控風(fēng)險!币晃恢行⌒头科筘撠熑吮硎,幾十億甚至上百億的資金盤(pán)子,有時(shí)甚至就是幾億回款不及時(shí),最后一根稻草也能把房企壓垮。
對此,上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭也表示,“限降令”實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度,但政府直接干預企業(yè)降價(jià)行為,等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權,開(kāi)發(fā)商想加大力度促銷(xiāo)跑貨也不行,政府行為并不妥當。
上述房企負責人表示,房企大幅度降價(jià),一定有其深層次考量,不到迫切階段,哪個(gè)房企也不會(huì )大幅度降價(jià),降低利潤。因此,政府應減少對此方面的干預,使房企資金能自由周轉,以免造成更大的不可控風(fēng)險。

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