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對于港商陳志云來(lái)說(shuō)，東莞樟木頭這個(gè)喧囂的“小香港”即將成為昨日的記憶。他收好行裝，準備離開(kāi)這里。
20多年前，大批香港人懷著(zhù)“淘金”夢(mèng)，紛紛北上追逐財富，距離一個(gè)多小時(shí)車(chē)程的東莞樟木頭，以其低廉的物價(jià)與用工成本，吸引他們停下了腳步。樟木頭乃至整個(gè)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)由此真正起步。無(wú)名小鎮樟木頭，迅速“造”起一座新城，“小香港”由此暴得大名。高峰時(shí)曾吸引數十萬(wàn)港人在此安家置業(yè)，如今已不到三五萬(wàn)人。
來(lái)自中原地產(chǎn)的數據顯示，和全盛時(shí)期相比，在樟木頭定居的港商已經(jīng)減少了近八成，“小香港”光環(huán)褪去背后折射的是中國產(chǎn)業(yè)結構轉型和房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性降溫的趨勢。
港人退潮
在東莞人梁舒揚的記憶里，樟木頭曾經(jīng)是毫無(wú)疑義的香港“后花園”。
“1993年，整個(gè)廣東省在香港賣(mài)出的房子，有60%來(lái)自東莞樟木頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)值占全鎮GDP比例一度高達40%以上。全盛時(shí)期，‘小香港’樟木頭吸引了15萬(wàn)港人在此投資置業(yè)�！睎|莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監車(chē)德銳說(shuō)。
綜合東莞當地媒體和外媒2000年以前的報道，樟木頭的60多個(gè)樓盤(pán)、3萬(wàn)多套房子，全部賣(mài)給了香港人。
不過(guò)，這個(gè)盛況已經(jīng)不復存在。2014年5月，記者在樟木頭鎮隨機走訪(fǎng)了兩天，竟然只遇到一戶(hù)香港人。
“現在這里2/3以上的房子已轉手給內地人�！避�(chē)德銳說(shuō)。
在樟木頭最大的港人小區“御景花園”，公寓戶(hù)型設計顯現出典型的香港“鴿子籠”特點(diǎn)，大多數面積為八九十平方米，客廳緊湊，房間的寬度剛好放一張雙人床。上世紀90年代初，樟木頭房地產(chǎn)市場(chǎng)由港商帶起，通過(guò)與鎮房地產(chǎn)總公司合作的方式，一方供地，一方開(kāi)發(fā)，樓盤(pán)設計、建設、售賣(mài)均面向港人，以小戶(hù)型為主，廣告也在香港媒體上投放。
2014年的“御景花園”，港人已經(jīng)“風(fēng)流云散”。記者在晚間19點(diǎn)進(jìn)入“御景花園”的別墅區，亮燈的別墅不到10戶(hù)，不少別墅的窗玻璃和花園柵欄上懸掛著(zhù)房屋出售的牌子。一套210平方米的三層別墅售價(jià)150萬(wàn)元，不需銀行按揭的話(huà)價(jià)格還可以?xún)?yōu)惠，均價(jià)在7000元左右。
7年前從香港人手里買(mǎi)下“御景花園”別墅的江西業(yè)主陳嵐女士告訴記者，90年代樟木頭很多小區是專(zhuān)門(mén)建造只對港人銷(xiāo)售的，現在這里香港人的房子已經(jīng)賣(mài)了個(gè)七七八八�！按蠖鄶捣孔右艳D手賣(mài)給本地和深圳客人�！标悕拐f(shuō)。
在樟木頭另一個(gè)有名的港人小區“帝豪花園”，情況也與此類(lèi)似，開(kāi)發(fā)商下屬的中介工作人員說(shuō)，一半以上的香港住客已將房子轉手。
記者在樟木頭鎮看到，新的樓盤(pán)大多數已經(jīng)由大陸地產(chǎn)商主導，戶(hù)型設計也已轉為“大陸口味”。一個(gè)典型例證是，不同時(shí)期由同一家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的兩個(gè)樓盤(pán)，帝豪花園的宣傳口號是“香港人的家”，而帝雍園的宣傳口號為“樟木頭人的家”。
結構轉型
“香港人為什么要走？很簡(jiǎn)單，東莞曾經(jīng)已低廉的土地、勞動(dòng)力成本吸引了很多香港代工業(yè)�，F在，這個(gè)成本優(yōu)勢已經(jīng)不復存在�！睆V東省情研究專(zhuān)家、廣州市社科院研究員彭澎說(shuō)。
香港住戶(hù)翁先生正在別墅里打理芒果樹(shù)，他上世紀80年代起在樟木頭投資辦廠(chǎng)，企業(yè)全盛時(shí)期產(chǎn)品遠銷(xiāo)歐美，金融危機后廠(chǎng)子倒閉，他選擇定居樟木頭頤養天年�！暗业睦匣镉嫸甲叩貌畈欢嗔�，他們還要為生計奔波�！蔽滔壬f(shuō)。
樟木頭小鎮的情況其實(shí)只是珠三角升級轉型的一個(gè)縮影。2003年，珠三角在經(jīng)歷高速發(fā)展之后，開(kāi)始謀求轉型。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院財稅系主任林江指出，2003年和2008年前后有兩次比較大的撤離，主要是港臺等地的低端制造業(yè)。
他說(shuō)，“留下來(lái)的港臺制造企業(yè)在謀求轉型升級。此外還有更多的高技術(shù)、高附加值企業(yè)新設立。
一如整個(gè)珠三角，東莞經(jīng)歷了轉型的“陣痛”。2007年，東莞市生產(chǎn)總值3151億元，比1978年增長(cháng)119.8倍，翻了6.9番，年平均增長(cháng)18.0%。此后，東莞生產(chǎn)總值在走低，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%。
2013年，東莞生產(chǎn)總值5490.02億元，比上年增長(cháng)9.8%。
“其實(shí)，這是一個(gè)筑底回升的過(guò)程。2009年是個(gè)底，2010年回升，增速為10.3%，2012年有回落。2013年再度回升。在這一過(guò)程中，東莞經(jīng)濟經(jīng)歷了‘鳳凰涅槃’�！绷纸f(shuō)。
在筑底回升的過(guò)程中，整個(gè)東莞的產(chǎn)業(yè)結構出現了巨變。高附加值的企業(yè)多了，整個(gè)經(jīng)濟的鏈條在向微笑曲線(xiàn)的兩端延伸。數據顯示，2013年，東莞規模以上先進(jìn)制造業(yè)增加值942.68億元，增長(cháng)17.4%；現代服務(wù)業(yè)增加值1716.42億元，增長(cháng)8.2%。
“在某種意義上，‘小香港’的褪色是珠三角結構轉型階段性的成果的表現�！迸砼煺f(shuō)。
地產(chǎn)理性
“港人的離開(kāi)與內地房地產(chǎn)市場(chǎng)也有關(guān)系�！睆V證恒生證券咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理、首席研究官袁季說(shuō)。
2013年，中國內地房地產(chǎn)出現了結構性分化。一份官方報告稱(chēng)，三四線(xiàn)市場(chǎng)出現“泡沫”破裂現象。
2014年，包括銀行業(yè)在內的社會(huì )部門(mén)對房地產(chǎn)業(yè)的預期產(chǎn)生了巨大的變化。此前，匯豐環(huán)球投資管理股票投資董事及中國股票部主管陳淑敏在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，目前國內經(jīng)濟風(fēng)險主要是房地產(chǎn)風(fēng)險，她預測二三線(xiàn)城市庫存有16到18個(gè)月左右，由于供應太多，價(jià)格可能出現“放慢”。
“房地產(chǎn)銷(xiāo)售不好，將對下游產(chǎn)業(yè)和下半年新開(kāi)工率產(chǎn)生不利的影響。房地產(chǎn)的調整會(huì )持續但也比較‘分化’�！标愂缑粽f(shuō)。
“內地房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是，升值預期回落�！痹谠究磥�(lái)，這是一些香港住戶(hù)持續拋售樟木頭物業(yè)的重要理由。
香港人梁堂源說(shuō)，投資價(jià)值是我買(mǎi)賣(mài)地產(chǎn)的重要依據。在目前的情況下，當然不會(huì )去增持內地物業(yè)，特別是一線(xiàn)城市以外的物業(yè)。
盡管樟木頭鎮房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交投活躍度減低，但整個(gè)市場(chǎng)并沒(méi)有出現所謂的“崩潰”。采訪(fǎng)中記者發(fā)現，盡管“小香港”的風(fēng)光景象已難再重現，但整個(gè)樟木頭鎮的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是穩定的。
在東莞的樟木頭、常平一帶大多數樓盤(pán)，記者看到車(chē)流絡(luò )繹不絕，晚上一片燈光。樟木頭鎮的多位住戶(hù)和地產(chǎn)中介說(shuō)，上世紀90年代開(kāi)盤(pán)時(shí)，只面向港客，售價(jià)按當時(shí)的匯率折算，每平方米要人民幣6000元以上；經(jīng)歷2003年和2008年兩次大規模撤離后，這里2/3以上的房子已轉手，而今的價(jià)格，也仍在每平方米人民幣6000元左右。
在樟木頭鎮“羅馬苑”，一套三樓南北通透的100平方米二手房，掛牌價(jià)為63萬(wàn)。小區內各個(gè)通道上，停滿(mǎn)了本地和深圳牌照居多的車(chē)子。
“羅馬苑”一位住戶(hù)說(shuō)，他在深圳工作，雖然從這里上班要開(kāi)車(chē)40多分鐘，但房?jì)r(jià)便宜一半還不止，“省下的錢(qián)足夠養輛好車(chē)了”。
而在樟木頭，盡管地產(chǎn)業(yè)又再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，但“小香港”的風(fēng)光景象已難再重現。東莞市統計局的數據顯示，今年前4個(gè)月份，樟木頭的新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售數和均價(jià)大多處于全市各鎮街中下游，當月銷(xiāo)售均價(jià)低于全市均價(jià)。
“‘小香港’樟木頭的光環(huán)褪去，說(shuō)明的只是，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在一步一步地走向理性�！倍酁榻邮苡浾卟稍L(fǎng)的業(yè)內分析人士得出了一致的結論。
國家統計局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有44個(gè)，下降的有8個(gè)，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無(wú)錫、惠州，持平的城市有18個(gè)。這意味著(zhù)，已有26個(gè)城市房?jì)r(jià)出現止漲。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。
“房地產(chǎn)的暴漲是不正常的，也是不可持續的�，F在，社會(huì )已經(jīng)開(kāi)始趨于理性�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō)。
在小鎮樟木頭，人們曾經(jīng)像潮水一樣蜂擁而至，如今，潮水已經(jīng)退去。
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