近年來(lái)，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多地寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪供應高峰。然而，由于基礎設施配套待跟進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規律等因素，國內多個(gè)大城市將面臨階段性的“供過(guò)于求”。
機構數據顯示，預計至2015年，多個(gè)城市甲級寫(xiě)字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽(yáng)兩地的增幅更分別高達154%、139%。
業(yè)內人士建議，地方政府應嚴控城市開(kāi)發(fā)建設強度，更多地從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調整土地利用結構，并進(jìn)一步結合當地經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規模等因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節奏，實(shí)現與現代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
多城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將“供過(guò)于求”
據全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數據，從全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)三年的新增供應量已經(jīng)超過(guò)了目前市場(chǎng)現有存量。若所有項目均按時(shí)交付，預計2014—2016年間中國14個(gè)主要城市的寫(xiě)字樓供應量將激增4080萬(wàn)平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽(yáng)和重慶等二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓存量規模將翻兩番，遠遠超過(guò)需求。
商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不僅直接拉低了開(kāi)發(fā)商的投資回報率，更加劇了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的泡沫破裂風(fēng)險。以長(cháng)三角重鎮寧波市為例，該市寫(xiě)字樓未來(lái)三年的供應量超過(guò)了現有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏(yíng)”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示，寧波寫(xiě)字樓的需求主體來(lái)自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報率較低�！霸S多二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況，這已經(jīng)成為一個(gè)令人擔憂(yōu)的問(wèn)題�！�
地方政府應減緩推地沖動(dòng)
專(zhuān)家認為，在中國的許多大城市中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速增長(cháng)并非是由經(jīng)濟增長(cháng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng)，而更多的是受地方政府的決策引導所致。
零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團董事長(cháng)袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出，很多地方政府都熱衷于開(kāi)發(fā)新的中央商務(wù)區，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷(xiāo)售、城市的發(fā)展、基礎設施的建設以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財政收入和地方經(jīng)濟的增長(cháng)�！袄�，西部某中心城市審批通過(guò)了100多個(gè)購物中心，已建了30多個(gè)，這個(gè)城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當地的地產(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂�！�
世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，天津、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市的人均土地供應已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線(xiàn)城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，這類(lèi)寫(xiě)字樓還需克服新興區域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問(wèn)題。
陳仲偉認為，地方政府應提早規劃、加快基礎設施和公共設施的建設，盡快改善新中央商務(wù)區的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區的土地供應合理性與基礎建設的及時(shí)性相結合，將有利于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展。從長(cháng)期及可持續的角度來(lái)講，地方政府也定將從中獲益。
商業(yè)地產(chǎn)與服務(wù)經(jīng)濟需協(xié)同發(fā)展
業(yè)內人士認為，高檔寫(xiě)字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉型和服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展提供有利載體�？茖W(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結合經(jīng)濟轉型、產(chǎn)業(yè)轉移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節奏，實(shí)現與現代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團有限公司董事局主席倪建達認為，未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，通過(guò)服務(wù)的提升來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值。
馬英樞認為，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成功的招商和運營(yíng)是項目未來(lái)資產(chǎn)增值的主要途徑�！皩�(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)值提升，將由其所能產(chǎn)生現金回報能力的高低來(lái)決定，運營(yíng)做好了，它的價(jià)值就會(huì )提升�！�
世邦魏理仕中國區總裁潘可維亦表示，商業(yè)運營(yíng)模式的改變對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要�！澳壳�，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴重，在成熟的市場(chǎng)，我們可以看到每一棟樓的規劃、設計、營(yíng)銷(xiāo)、運營(yíng)、招商手段各有不同。未來(lái)，管理得好的辦公樓長(cháng)期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報會(huì )低很多�！�