摘要：受京津冀一體化預期影響，環(huán)北京的廊坊、保定和張家口三市房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲，特別是與北京相鄰的幾個(gè)小縣城，房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)已比較常見(jiàn)，遠超所在城市市中心的房?jì)r(jià)。
京津冀一體化的徐徐微風(fēng)，吹皺了河北樓市一池春水。
證券時(shí)報記者近日在河北省的幾個(gè)重點(diǎn)市縣采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，首都對河北房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射作用非常明顯。受京津冀一體化預期影響，環(huán)北京的廊坊、保定和張家口三市房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲，特別是與北京相鄰的幾個(gè)小縣城，房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)已比較常見(jiàn)，遠超所在城市市中心的房?jì)r(jià)。離北京較遠的石家莊、唐山等城市則走出了獨立行情，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎對一體化的概念并不敏感，甚至面臨去庫存難題。
接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家認為，由于區位和基礎設施完成程度不同，即便是在京津冀一體化的大背景下，河北各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式也會(huì )呈現出明顯的差異化。長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，河北房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迸發(fā)出巨大潛力，但短期來(lái)看，部分市場(chǎng)對政策利好過(guò)于敏感，存在透支市場(chǎng)預期的風(fēng)險，購房者應該理性看待。
房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)的小縣城
廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個(gè)國際城市之間，素有“京津走廊、黃金地帶”之稱(chēng)。北京的東部和南部大半圈都被廊坊的區縣包圍，特別是固安、永清兩個(gè)縣，因攤上了京津冀一體化的“大事”，成了購房新熱點(diǎn)，房?jì)r(jià)已經(jīng)飛漲。
從北京地鐵4號線(xiàn)天宮院站出來(lái)坐車(chē)25分鐘就能到固安縣，孔雀城是這里一個(gè)比較大的樓盤(pán)。
“我們去年6月開(kāi)盤(pán)時(shí)才6000～7000元/平方米，今年3月份新開(kāi)盤(pán)的兩棟樓目前價(jià)格在8000～11000元/平方米�？兹赋堑摹鴮m’第五期新盤(pán)已達到9000～12000元/平方米，是固安目前最貴的項目�！笨兹赋恰皠蚩ぁ钡囊幻N(xiāo)售人員小李告訴記者，他近兩個(gè)月接待了不少北京來(lái)的看房客。
固安縣再往南20公里是永清縣，這里道路兩邊布滿(mǎn)建筑工地，不少銷(xiāo)售人員舉著(zhù)牌子招徠顧客�！�3月份每天都有幾十套的預訂，大多數客戶(hù)是北京、天津等地的，永清原來(lái)5000～6000元/平方米的房?jì)r(jià)現在已經(jīng)翻番了�！币粋�(gè)銷(xiāo)售人員告訴記者。
張家口位于北京的西北部，緊鄰北京延慶縣，京津冀一體化、北京張家口聯(lián)合申辦冬奧會(huì )這兩個(gè)熱門(mén)話(huà)題，徹底顛覆了這里的樓市生態(tài)。與延慶今年房?jì)r(jià)下行趨勢相反，張家口的房?jì)r(jià)仍在上漲，特別是轄區中環(huán)首都經(jīng)濟圈的懷來(lái)縣、承辦北京冬奧會(huì )雪上比賽的崇禮縣，房?jì)r(jià)漲得更快。
當地政府一位科長(cháng)對證券時(shí)報記者感慨說(shuō)，張家口各區縣樓市與收入基本脫節，經(jīng)濟較好的懷來(lái)縣，其高端樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)市區，而國家級貧困縣崇禮縣的高端樓盤(pán)價(jià)格更是遠超懷來(lái)。
懷來(lái)縣房?jì)r(jià)大漲始于2010年，河北省將“環(huán)首都經(jīng)濟圈”定位為環(huán)京經(jīng)濟特區、京津冀區域合作戰略平臺，建設京東、京南、京北新城，懷來(lái)縣被列入京北新城進(jìn)行建設。兩年前，縣城房?jì)r(jià)還徘徊在每平米3000元左右，隨著(zhù)環(huán)首都經(jīng)濟圈的各種新聞不斷熱炒，如今，縣城中心區域新樓盤(pán)均價(jià)在每平米6000元左右，縣里最貴的樓盤(pán)是八達嶺孔雀城，與北京延慶縣一山之隔。這里的小高層(精裝修)每平米達到1萬(wàn)元。
崇禮縣最貴的樓盤(pán)在幾個(gè)滑雪場(chǎng)附近�；﹫�(chǎng)山下的房子幾年前每平米尚不足千元，現在均已過(guò)萬(wàn)。崇禮縣城中心地段的房子均價(jià)也站上了5000元，與張家口市區房?jì)r(jià)比肩。
河北省旅游發(fā)展研究院副院長(cháng)梁勇對記者說(shuō)，張家口下轄縣房?jì)r(jià)高過(guò)市區，這種反常的現象是因為市場(chǎng)把這兩個(gè)縣當作環(huán)首都經(jīng)濟圈對待，北京生態(tài)后花園的懷來(lái)、北京旅游后花園的崇禮，經(jīng)濟欠發(fā)達反而利于北京雕琢。
不過(guò)，也有當地官員認為懷來(lái)縣房?jì)r(jià)漲勢難以繼續：“延慶縣樓市均價(jià)已經(jīng)由去年底的1.4萬(wàn)元降到現在的1.2萬(wàn)元了，要是北京房?jì)r(jià)不漲，懷來(lái)的房?jì)r(jià)能一枝獨秀嗎？”
位于北京西南部的保定，因最先傳出首都副中心傳言，樓市火了一把。市區北邊因離北京近，房?jì)r(jià)一度被炒高到每平米10000元，現在已經(jīng)回落到每平米8200～8800元左右。而市區南邊因離北京遠，房?jì)r(jià)在5000元/平方米左右，與北邊差距巨大。一位出租司機告訴記者，保定北邊房?jì)r(jià)再高也不如離北京更近的縣城房?jì)r(jià)高，像淶水和野山坡的房?jì)r(jià)都漲到了萬(wàn)元之上。
在河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)高炳連看來(lái)，保定樓盤(pán)已處在“高庫存”警戒線(xiàn)以上，缺乏上漲動(dòng)力，房?jì)r(jià)飆升的傳聞中注入了“水分”，而現在保定樓市已基本恢復平穩。
高炳連指出，雖然京津冀一體化已成為國家戰略，但仍需理性看待。從長(cháng)遠來(lái)看，對環(huán)北京周邊市場(chǎng)將是利好，但是至少要放到十年的周期上去看。短期內，市場(chǎng)對于這一利好有些過(guò)度敏感，客觀(guān)上存在透支市場(chǎng)預期的風(fēng)險。建議購房者理性看待，切勿盲目入市。
庫存難去的大城市
與聞風(fēng)而動(dòng)的北京周邊市縣不同，河北省內大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著(zhù)自己的運行節奏。
從北京西站坐高鐵到石家莊僅需1小時(shí)20分鐘。從火車(chē)站出來(lái)，左手邊放眼望去，是一大片即將竣工的高樓和近20臺塔吊。出租車(chē)沿著(zhù)二環(huán)路跑一圈，兩邊滿(mǎn)眼都是30層以上的高樓。
出租車(chē)司機李師傅說(shuō)，二環(huán)周邊大部分是城中村改造項目，這些房子都是3年內建起來(lái)的，很多樓盤(pán)都空著(zhù)。在二環(huán)北邊，通往正定新區方向正在建設成片的高樓，恒大御景半島是其中之一。一對劉姓夫婦剛在這里買(mǎi)了一套精裝修房，每平米7800元�！拔覀冏≡谝画h(huán)(市中心)，拆遷分了3套房子，買(mǎi)這里是為給孩子提供一個(gè)好的居住環(huán)境�！�
恒大御景半島的一位銷(xiāo)售人員告訴記者，石家莊市場(chǎng)整體比較平穩，就連2008年經(jīng)濟危機時(shí)，房?jì)r(jià)也一點(diǎn)都沒(méi)降，這兩年則一直穩步走高，但不像其他城市漲得那么快。
與石家莊大興土木、空置率高企相似，唐山也面臨去庫存壓力。因為樓盤(pán)銷(xiāo)售速度很慢，包裝和營(yíng)銷(xiāo)顯得很重要。記者走訪(fǎng)了唐山市多個(gè)樓盤(pán)后發(fā)現，樓盤(pán)滯銷(xiāo)、打折優(yōu)惠成為普遍現象。
位于唐山市中心區域的萬(wàn)達廣場(chǎng)，正在以均價(jià)每平米6300元推出30套特惠房，而2009年底該樓盤(pán)第一次對外報價(jià)時(shí)達到每平米8500元。同樣降價(jià)促銷(xiāo)的還有中國水電首郡項目，該項目自5月1日開(kāi)始認籌，每日優(yōu)惠1000元。另外，世博廣場(chǎng)也打出了“抄底價(jià)6420元起，僅限10套”的廣告。
此前有報道稱(chēng)，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計有1741萬(wàn)平方米，僅消化這4年新建的樓房庫存就需要10年。
位于市中心區西北部的鳳凰新城，因定位于“服務(wù)環(huán)京津、服務(wù)環(huán)渤�！倍鴤涫荜P(guān)注，約23平方公里的范圍內分布著(zhù)20余個(gè)大型樓盤(pán)。盡管一些前期推出的樓盤(pán)已基本售罄，但或許因為配套尚不完善等原因，這里還顯得很冷清，入住率偏低。
在唐山，同樣甚少有人認為京津冀一體化會(huì )對當地樓盤(pán)產(chǎn)生影響。而一位從北京到唐山工作的某項目售樓員則認為，京津冀一體化規劃可能于近期出臺，屆時(shí)承接北京產(chǎn)業(yè)轉移的重任將會(huì )落在唐山特別是曹妃甸身上，將拉動(dòng)唐山經(jīng)濟發(fā)展，當然也對樓市有利。
不過(guò)，當記者來(lái)到曹妃甸工業(yè)開(kāi)發(fā)區和配套的生態(tài)城時(shí)，發(fā)現這里一片荒涼，建設進(jìn)度均不理想。當地最早的一個(gè)小區雖已售罄，但物業(yè)人員表示，該小區共有730戶(hù)，目前僅入住270戶(hù)左右。
高炳連說(shuō)，從區位優(yōu)勢看，廊坊、保定、張家口、承德這四個(gè)市環(huán)抱著(zhù)北京和天津，而石家莊相對不占優(yōu)勢。
他認為，京津冀一體化不是房地產(chǎn)化，但京津冀一體化絕對離不開(kāi)房地產(chǎn)。隨著(zhù)京津冀一體化的發(fā)展，河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迸發(fā)出巨大的潛力，住宅、商業(yè)、工業(yè)、養老、旅游等都將逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，河北部分地區房?jì)r(jià)呈現穩步上漲的趨勢也是可以理解的。
“目前，京津冀一體化的相關(guān)規劃出臺還沒(méi)有明確的時(shí)間表，將來(lái)由紙上規劃到實(shí)際落實(shí)需要很長(cháng)時(shí)間周期�！备弑B說(shuō)，京津冀一體化任重道遠，要統籌產(chǎn)業(yè)布局，打破藩籬，優(yōu)化分工。同時(shí)，要縮小公共資源的巨大落差，分流人口。此外，還要實(shí)現交通一體化，少些“斷頭路”，打通“最后一公里”。
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