摘要：樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？對此，專(zhuān)家表示，市場(chǎng)出現分化后，目前應是促進(jìn)我國住房市場(chǎng)健康化的契機，地方政府應該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場(chǎng)規律的權宜之計退出歷史舞臺。加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇。
房?jì)r(jià)無(wú)論是起是伏，爭論一直未曾停息。
樓市出現分化，帶來(lái)新的爭議：限購是否可以松綁，如何松綁？樓市分類(lèi)調控如何推進(jìn)？
一些地方政府推出了相應的調控措施，央行和銀監會(huì )也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購房的貸款需求。
樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財稅、貨幣政策，更好地滿(mǎn)足分化的市場(chǎng)需求，更好實(shí)現分類(lèi)調控？
帶著(zhù)這些問(wèn)題，《第一財經(jīng)日報》記者專(zhuān)訪(fǎng)了財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國社科院財經(jīng)戰略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風(fēng)險官黃濤。
限購應擇機淡出
第一財經(jīng)日報：在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地實(shí)施分類(lèi)調控？
賈康：3月份以來(lái)，國內主要城市房?jì)r(jià)指標降溫，樓市步入調整期。一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，有不少人在大談中國樓市的“拐點(diǎn)”和房?jì)r(jià)“大跳水”、“崩盤(pán)”。但這些似乎過(guò)于極端和悲觀(guān)。有必要區分市場(chǎng)分化(有升有降)和大勢拐點(diǎn)(長(cháng)期曲線(xiàn)掉頭向下)，以及房?jì)r(jià)的階段性回調盤(pán)整與全面崩盤(pán)。我認為目前的情況都屬于前者。
市場(chǎng)出現分化后，目前應是促進(jìn)我國住房市場(chǎng)健康化的契機，地方政府應該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場(chǎng)規律的權宜之計退出歷史舞臺。
當然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對市場(chǎng)分化應給予正面評價(jià)。中長(cháng)期制度建設如跟上，應能有效防止強烈的大幅反彈。
王玨林：今年大家普遍認為市場(chǎng)不太好，我覺(jué)得有兩點(diǎn)：一是今年指標和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標較高，歷史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是貸款收緊，由于銀行內部調整，不管開(kāi)發(fā)貸還是消費貸全部減少或延遲。
未來(lái)怎么做還是要看市場(chǎng)，現在的市場(chǎng)不是最壞的，今年1～4月商品房銷(xiāo)售2.77億平方米，這個(gè)數量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以這個(gè)狀況不是最困難的，也不是最危急的。只是市場(chǎng)主要處于觀(guān)望階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心不足，屬于僵持階段。
十八大后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步往市場(chǎng)資源配置方向轉移，但從政府管理層面看，還沒(méi)有做好市場(chǎng)管理措施，手段還跟不上。
楊志勇：現在更應該做的是，借這個(gè)時(shí)機把過(guò)去扭曲的一些政策矯正。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分房?jì)r(jià)下行，存在種種風(fēng)險，首先可能沖擊社會(huì )穩定，其次影響經(jīng)濟和金融穩定。中國還處在轉型期，過(guò)去很多不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策需要梳理。
在制度完善的過(guò)程中，對市場(chǎng)本身或多或少都會(huì )起到作用。
黃濤：近期，央行和銀監會(huì )要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。我認為這是正確和理性的。市場(chǎng)如果沒(méi)有按揭貸款支持，也是比較不健康的。
同時(shí)，商業(yè)銀行實(shí)施合理審慎、符合實(shí)體經(jīng)濟真實(shí)需求的信貸政策，從整體上也有助于防范宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險和金融風(fēng)險。
特別是首套房按揭貸款，如果是剛性基本需求，從銀行角度來(lái)講，應該持積極支持的態(tài)度。2008年金融危機以后，香港地區市場(chǎng)的按揭貸款利率很低，很長(cháng)一段時(shí)間的實(shí)際利率不到1%，導致大多數銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想，但這個(gè)產(chǎn)品在香港地區市場(chǎng)仍然存在，主要是因為按揭貸款本身就有合理、實(shí)際需求，還關(guān)系到社會(huì )民生和整體經(jīng)濟穩定。
至于開(kāi)發(fā)貸，此次央行沒(méi)直接提到，但房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟、民生領(lǐng)域影響比較大，我相信商業(yè)銀行還是會(huì )在守住風(fēng)險底線(xiàn)的情況下，繼續甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目給予合理支持。
現在的市場(chǎng)為何不正常
日報：過(guò)去幾年，中國推動(dòng)了大規模的保障房建設，這對商品房市場(chǎng)是否形成了良性推動(dòng)？接下來(lái)住房保障工作要如何推進(jìn)，以更好實(shí)現分類(lèi)調控？
賈康：現在對于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調控思路。
一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場(chǎng)自身調整空間。市場(chǎng)通常應該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現在越來(lái)越有望接近這個(gè)境界了。
在宏觀(guān)調控層面，應說(shuō)正在實(shí)行“雙軌統籌”框架：一是保障軌；一是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō)，商品房的房?jì)r(jià)高與低，與低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。
政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個(gè)底；其次，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權房”；第三，在有相應房源的地方轄區內，適時(shí)把“補磚頭(出資支持新建保障房)”轉為“補人頭(政府采購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東)”。在這個(gè)基礎上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、市場(chǎng)公平競爭規則和依法收稅就可以了。
王玨林：現在真正急需住房的是外來(lái)的、長(cháng)期在城市工作的年輕人，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房并沒(méi)有這么多能力解決他們的問(wèn)題，所以還是要靠市場(chǎng)，只有市場(chǎng)穩定了、房?jì)r(jià)穩定了，才有更多的群體能進(jìn)入市場(chǎng)，改善住房。
現在的市場(chǎng)，對二手房和租賃市場(chǎng)不夠重視，沒(méi)有盤(pán)活�，F在大家盯著(zhù)房?jì)r(jià)、盯著(zhù)新房，保障房解決不了問(wèn)題但還得建。實(shí)際上這部分資源可以發(fā)揮作用，解決無(wú)房戶(hù)、年輕人的需求，政府應該把租賃和二手房市場(chǎng)規范利用起來(lái)，提供一些免稅政策，緩解保障房的壓力。
楊志勇：保障房方向是對的，但要注意處理好一個(gè)問(wèn)題——住房公共政策的制定。
假設月收入低于某個(gè)金額，比如3000元，就可以進(jìn)入保障房，那是不是會(huì )鼓勵大家都去做3000元的工作？這是政策的問(wèn)題，保障范圍多大、程度多深，都需要考慮，而不是保障越多越好。
另一個(gè)問(wèn)題，不管房?jì)r(jià)多少，每個(gè)時(shí)期都有一個(gè)對應的衡量標準。我認為，一個(gè)社會(huì )中，收入達到中上水平的人群都應該買(mǎi)得起與自身社會(huì )地位相稱(chēng)的商品房，而且靠的是自己獨立的收入和積累，而不是憑借全家的力量，這個(gè)市場(chǎng)才是正常的。按此現在的市場(chǎng)肯定是不正常的。
這個(gè)情況下，擴大保障性住房的供給就會(huì )減少一部分剛性需求，是有利的。但是蓋多少，住房公共政策在這個(gè)方面還沒(méi)有完全厘清。
加快房產(chǎn)稅立法
日報：如果政府要出臺專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“微刺激”政策，在“分類(lèi)調控”的思路上，短期和中長(cháng)期來(lái)看，財政政策可以有哪些作為？
賈康：加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇。
不宜簡(jiǎn)單化地認為，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房?jì)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來(lái)幾十年中心城市房?jì)r(jià)上揚曲線(xiàn)的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一。
但令人遺憾的是，房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想。三中全會(huì )之后，這一改革的方向、思路更清晰了，政府理應抓住制度建設不放而有所作為。
楊志勇：一種是原先制度不好的，需要改變制度；另一種是調整稅費，比如契稅從3%調整到1%。
考慮到未來(lái)契稅等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，可能被房地產(chǎn)稅所取代，這個(gè)問(wèn)題就會(huì )更復雜。
目前情況下，我們現有的稅費制度可以采取一些改革。例如，現行制度不利于改善型消費，那么賣(mài)舊房買(mǎi)新房之間的稅費可以抵扣的制度，就比現有制度要好得多。
但要注意的是政策利益歸宿，如果減輕稅費房?jì)r(jià)依然不變，或者減掉的部分又被漲價(jià)“吃掉”，那意義就不大了。
家庭買(mǎi)首套房可考慮抵扣個(gè)稅
日報：我們想探討幾種政策的可能性：一是，結合未來(lái)個(gè)稅以家庭綜合征收的方向，是否有可能對家庭購買(mǎi)首套房進(jìn)行抵扣？二是，不滿(mǎn)個(gè)稅免征額的，購房有沒(méi)有可能享受財政貼息？
賈康：優(yōu)化個(gè)稅制度設計，需強調“綜合計征，分類(lèi)扣除，年度結算”的改革方向，以利優(yōu)化其調節社會(huì )成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平。
在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養系數不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導致極大的不公平。更合理的制度設計，是合并計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區別對待。
個(gè)稅改革的工作千頭萬(wàn)緒，我們要做的，是爭取將更多符合條件的抵扣因素納入個(gè)稅征管，這對于減輕納稅負擔更為有效。
樓繼偉部長(cháng)曾特別提及應把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類(lèi)結合的個(gè)稅改革方向，在操作上還有不小的難度，但可以借鑒國際成熟經(jīng)驗，積極創(chuàng )造條件逐步推進(jìn)。
比如，按家庭征收個(gè)稅不論具體設計上的“技術(shù)路線(xiàn)”如何，首先對于稅務(wù)部門(mén)的征管提出了嚴峻挑戰。如何保證信息具備真實(shí)性？假如核查、糾錯機制跟不上，這種情況將防不勝防，進(jìn)而整個(gè)制度體系將會(huì )落入“懲罰老實(shí)人”的陷阱，最終趨于喪失公正以及不可持續。
如果信息掌握比較可靠，可以考慮對家庭購買(mǎi)首套房給予適當的個(gè)稅抵扣優(yōu)惠。
另外，達不到個(gè)稅起征點(diǎn)的低收入階層，應首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問(wèn)題，應主要是“租房”而非“購房”，不宜先講如何以財政貼息支持他們購房。
王玨林：稅收是法治管理的手段，市場(chǎng)管理最好的手段是法治手段。為什么行政手段總是調不好？因為部門(mén)步調不一致。
比如，土地轉讓金一收就是70年，稅收應該是每年繳納，現在變成一次性的費，將來(lái)再調控應考慮這部分因素。
原來(lái)的稅法是單一的，以管為主，現在考慮的因素要更多一些。政策制定了，實(shí)施中也很難到位，會(huì )產(chǎn)生新的不公。房地產(chǎn)這些難題，應該是重大的研究和改革問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的修補。
楊志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位，以個(gè)人為單位也可以。我們現在規定，資本部分不能抵扣，勞動(dòng)報酬所得可以進(jìn)行抵扣。執行這個(gè)政策，技術(shù)上來(lái)說(shuō)沒(méi)有多難，但是征管成本可能很高，個(gè)稅收入總體水平還是有限。征稅不能不考慮到成本問(wèn)題。
達不到個(gè)稅免征額的，可能也沒(méi)錢(qián)買(mǎi)商品房，低收入群體可以依靠保障性住房解決住房問(wèn)題。如果是唯一的一套商品房，允許按揭貸款利息做些扣除，更有利解決問(wèn)題。
日報：從貨幣政策看，如何能更精準實(shí)現分類(lèi)調控？
王玨林：主要還是資本市場(chǎng)盤(pán)活，不管是開(kāi)發(fā)投資還是住房消費，目前的貸款渠道還是單一。只有把資本市場(chǎng)盤(pán)活，融資渠道寬了，貸款方式多樣化，才是最好的方式。
金融改革還是要深入，如果渠道多元化，房地產(chǎn)這塊肉誰(shuí)都會(huì )搶。
黃濤：下一步調控政策，可能不會(huì )偏重一次性、普適性的調整，更可能是針對不同領(lǐng)域和區域、不同演變發(fā)展階段、不同性質(zhì)等問(wèn)題，進(jìn)行小步、差異化調整。有關(guān)部門(mén)對貨幣政策等的調整，會(huì )更強調針對性、有效性和執行效果。
楊志勇：市場(chǎng)可以決定的就讓它歸市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上的貨幣已經(jīng)太多了，如何讓貨幣政策回歸中性，比什么都重要。
【掃描二維碼，關(guān)注新華社《經(jīng)濟參考報》微博、微信�！�