 |
| 資料圖片 |
隨著(zhù)2015年年底全行業(yè)完成營(yíng)改增的期限漸近，尚未納入營(yíng)改增的行業(yè)已經(jīng)紛紛著(zhù)手準備�！督�(jīng)濟參考報》記者從多方渠道獲悉，目前財稅部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增調研，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%。對此，有專(zhuān)家表示，如房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升空間有限，營(yíng)改增后房地產(chǎn)商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過(guò)�！�
據記者了解，財稅部門(mén)和房地產(chǎn)商關(guān)于營(yíng)改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進(jìn)行分析和測算。今年三四月間，萬(wàn)達、萬(wàn)科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調研材料交給相關(guān)財稅部門(mén)�！�
據業(yè)內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過(guò)目前主要是收集房地產(chǎn)行業(yè)的信息，調研還處于初期階段，具體實(shí)施方案尚無(wú)定論�！�
不過(guò)，記者了解到，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)很可能同時(shí)納入營(yíng)改增，并適用11%的稅率。安永會(huì )計師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂(lè )在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“根據安永的理解，我們認為金融、建筑業(yè)和房地產(chǎn)最遲應該會(huì )在明年下半年同時(shí)納入營(yíng)改增�！彼忉尩溃骸耙驗楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機構，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì )對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力�！薄�
普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮告訴《經(jīng)濟參考報》記者：“因為建筑業(yè)的稅率在財稅【2011】110號文中規定為11%，所以房地產(chǎn)應該會(huì )與之一致，稅率也應該是11%。梁因樂(lè )也告訴記者：“建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)比金融業(yè)簡(jiǎn)單，根據營(yíng)改增前期文件及營(yíng)改增從開(kāi)始實(shí)施到最近入圍行業(yè)的情況，建筑安裝及房地產(chǎn)業(yè)是比較有機會(huì )按照11%的稅率繳納�！�
對此，財政部財科所副所長(cháng)劉尚希告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增還沒(méi)有出臺具體方案，雖然110號文有規定，但不排除將來(lái)方案出來(lái)后在稅率、征收方式上再做調整�！�
談及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的最大挑戰，多位專(zhuān)家認為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題。胡根榮告訴記者：“將房地產(chǎn)業(yè)放在最后納入營(yíng)改增行列可能是出于對房?jì)r(jià)的考慮。如果房?jì)r(jià)上漲恐怕會(huì )帶來(lái)不好的影響，所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)最大的難題在于如何減少營(yíng)改增對房?jì)r(jià)的影響�！�
梁因樂(lè )也認為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最大的挑戰是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，在房?jì)r(jià)上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。
目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱情消減”，處于微妙的調整期，不少人士稱(chēng)樓市拐點(diǎn)已至。專(zhuān)家認為，如果明年房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增，很可能會(huì )使房地產(chǎn)商的日子更加難過(guò)�！�
“如果企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價(jià)外稅的原則進(jìn)行房地產(chǎn)交易，因為有進(jìn)項稅抵扣，那么稅率高低對企業(yè)的影響并不大。但是如果房地產(chǎn)是賣(mài)給個(gè)人的，因為個(gè)人買(mǎi)家沒(méi)有進(jìn)項稅可以抵扣，就可能存在市場(chǎng)價(jià)格的問(wèn)題了�！绷阂驑�(lè )說(shuō)，“如果房地產(chǎn)企業(yè)不能隨意漲價(jià)，又不能把因為營(yíng)改增帶來(lái)的成本完全轉嫁到價(jià)格上，那么企業(yè)的收入就會(huì )減少，盈利就會(huì )相繼受到影響，這就不僅僅是稅負的問(wèn)題了�！薄�
目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%。營(yíng)改增之后，這兩個(gè)行業(yè)的增值稅很有可能是11%。由于稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內人士的擔憂(yōu)�！�
劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項稅的，而5%的營(yíng)業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒(méi)辦法判斷稅負上升還是下降�！暗挚鄱嗟脑�(huà)也許繳稅會(huì )比較少，但是抵扣少的話(huà)可能稅負就比較高�！薄�
對此，梁因樂(lè )告訴記者：“一些企業(yè)在營(yíng)改增之前購進(jìn)房地產(chǎn)、營(yíng)改增之后賣(mài)出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，企業(yè)就會(huì )在沒(méi)有進(jìn)項稅抵扣的情形下繳納銷(xiāo)項稅，造成較大的稅負提升。不動(dòng)產(chǎn)的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進(jìn)項進(jìn)行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會(huì )很大�！薄�
專(zhuān)家認為，為了解決這些問(wèn)題，可能需要在制定方案時(shí)出臺過(guò)渡政策。過(guò)渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續繳納營(yíng)業(yè)稅；二是根據樓房的年齡對銷(xiāo)項稅打折；第三種是國家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項稅。
“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必愿意如此大力補貼房地產(chǎn)行業(yè)�！绷阂驑�(lè )說(shuō)，“最終的方案如何定，除了財稅部門(mén)之外，地方政府、建委也會(huì )參與。不同于現代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)和其監管部門(mén)的關(guān)系比較密切�！�
