拆遷艱難，體量巨大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(cháng)致使中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無(wú)法解壓。
1號地分多塊轉讓?zhuān)?號地遭政府收回，3號地自己開(kāi)發(fā)，這就是中冶置業(yè)曾耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無(wú)霸地王項目的命運。
拆遷艱難，體量巨大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(cháng)致使中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無(wú)法解壓。
無(wú)奈之下，中冶置業(yè)開(kāi)始全面整理南京下關(guān)地塊的轉讓和開(kāi)發(fā)事宜，時(shí)至今日，根據中冶置業(yè)母公司中國中冶公告顯示，南京下關(guān)項目1號地于2014年3月11日以29.7億元轉讓三筆資產(chǎn)，總計獲得凈利潤2.64億元，2014年5月30日以25.39億元轉讓一筆資產(chǎn)，獲得凈利潤約0.82億元。
由此可見(jiàn)，中冶置業(yè)今年肢解1號地轉讓子公司股權后，目前獲得的收益僅為3.46億元。根據其公告統計，若7個(gè)子公司股權按照評估底價(jià)轉讓?zhuān)@得的凈利潤約為4.19億元。
龍湖抄底接盤(pán)
5月29日晚間，中國中冶發(fā)布轉讓子公司股權以及債務(wù)公告，根據其公告內容顯示，中冶置業(yè)將轉讓擁有1號地地塊的7個(gè)子公司的剩余股權，標的評估值總計約為72.17億元，最小標的評估值為6億元，最大為25.39億元。
同時(shí)，中國中冶表示，全資子公司中冶置業(yè)此次若以評估后的標的對應股權價(jià)值及債權價(jià)值作為掛牌底價(jià)成交，預計可獲得凈利潤約為人民幣 1.55
億元(未經(jīng)審計)。
一天后，5月30日晚間，中國中冶再次發(fā)布公告稱(chēng)，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金名城置業(yè)”)100%股權以約25.39億元價(jià)格轉讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖置業(yè)”，為龍湖地產(chǎn)子公司)。中國中冶稱(chēng)，預計從此次交易中獲得凈利潤約0.82億元。
值得注意的是，公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤(pán)的金名城置業(yè)的資產(chǎn)就是6塊地，面積4.5萬(wàn)多平方米，規劃建筑面積達到了38.3萬(wàn)多平方米，規劃用地性質(zhì)為商辦混合用地和住宅用地。
以此計算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米。
近4年時(shí)間過(guò)去了，南京的房?jì)r(jià)一路高歌，即使是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍預期不好的大勢下，南京的房?jì)r(jià)依然堅挺，但中冶置業(yè)手握土地近4年時(shí)間卻無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，更沒(méi)有房源銷(xiāo)售入市，甚至甩賣(mài)項目后，部分地塊每平方米升值空間僅600元左右。
事實(shí)上，記者曾實(shí)地走訪(fǎng)過(guò)該項目，其區位優(yōu)勢非常明顯，位于南京中軸線(xiàn)延長(cháng)線(xiàn)上，臨江岸線(xiàn)非常長(cháng)，無(wú)論是商業(yè)還是住宅規劃都將是高端產(chǎn)品。此外，下關(guān)區規劃為鼓樓區后，該區域房?jì)r(jià)上漲勢頭更為明顯。
記者從南京鏈家地產(chǎn)處獲悉，該區域內二手房售價(jià)目前動(dòng)輒超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米，區域內緊鄰的世茂外灘新城項目為學(xué)區房，售價(jià)目前普遍超過(guò)2.3萬(wàn)元/平方米，而區域內3.5萬(wàn)元/平方米的房子亦不少。
鑒于此，龍湖地產(chǎn)此次接盤(pán)可謂抄底進(jìn)駐南京市場(chǎng)，而其未來(lái)盈利空間也可見(jiàn)一斑。反觀(guān)之，中冶置業(yè)耗資121億元摘得1號地，手握土地近4年時(shí)間，即使以開(kāi)發(fā)貸款利率計算，其資金成本就達數十億元，盡管轉讓獲得了凈利潤，但其開(kāi)發(fā)損失之重仍較為可觀(guān)。
賺取巨額利潤夢(mèng)碎
實(shí)際上，2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司，以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區濱江1號和3號地塊。
其中，下關(guān)區濱江江邊路以西為1號地塊，規劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地，總建筑面積達到204.77萬(wàn)平方米，最終以底價(jià)121.41億元成交，折算樓面價(jià)5929元/平方米；而下關(guān)濱江江邊路以西為3號地塊，規劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合，總建筑面積為95.42萬(wàn)平方米，最后也以底價(jià)78.93億元成交，折算樓面價(jià)8272元/平方米。
值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業(yè)又以56.2億元拍下2號地塊。此后，3幅地塊連成一體，總地面積達到236萬(wàn)平方米，土地出讓金超256億元，成為總價(jià)最高的全國地王。
然而，巨無(wú)霸地王的運氣相當不好，不但1號地和3號地遲遲無(wú)法動(dòng)工，中冶置業(yè)資金被套牢。后來(lái)2號地塊被政府收回，無(wú)奈之下，中冶置業(yè)稱(chēng)將精力放在3號地塊中，逐步退出1號地塊的開(kāi)發(fā)。
此后，1號地塊接連被轉讓。記者根據其公告統計，今年以來(lái)，目前已經(jīng)成功轉讓資產(chǎn)4筆，總計約55億元，獲得凈利潤為3.46億元，目前還有標的評估值35億元左右的資產(chǎn)等待轉讓。
值得一提的是，根據中國中冶公告估算，若按掛牌底價(jià)成交，這7個(gè)子公司的股權轉讓額約為102億元，而5月29日公布的此次轉讓的剩余6個(gè)子公司股權還可獲得凈利潤約0.73億元。換言之，中冶置業(yè)今年肢解1號地相繼多次轉讓后，其獲得的凈利潤或將僅為4.19億元。
更為值得注意的是，1號地此前在2011年曾發(fā)生過(guò)一筆股權轉讓交易。記者在北交所成交公示中發(fā)現，2011年12月5日，中冶置業(yè)在北京產(chǎn)權交易所將南京長(cháng)江國際航運中心開(kāi)發(fā)建設有限公司100%股權及10.8億元債權以18.4億元掛牌轉讓?zhuān)⒁笫茏尫较蚱煜伦庸灸暇┱秊I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付14.38億元代建款，下關(guān)區國企南京外灘投資發(fā)展控股集團最后接盤(pán)。
彼時(shí)，中冶置業(yè)將1號地塊中的具備部分開(kāi)工要求的子項目通過(guò)轉讓、代建等方式，從南京方面回籠現金及貸款約32.76億元。不過(guò)，記者并未在中國中冶的公告中發(fā)現此筆轉讓交易和收益情況。
事實(shí)上，中冶置業(yè)鐘情于該地王并不無(wú)道理，據悉，僅測算體量最小的2號地，其利潤就將高達80億元，其吸引力可見(jiàn)一斑。
“中冶置業(yè)輸在拆遷問(wèn)題上，因為拆遷艱難，中冶置業(yè)近4年時(shí)間內都無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，200億元的資金無(wú)法流動(dòng)，因而陷入了資金困局，賺得巨額利潤的意圖徹底幻滅�！庇惺煜ぶ幸敝脴I(yè)人士向記者透露，中冶置業(yè)甩賣(mài)1號地后，將資金投入其他城市的項目，其布局將更為合理，利于其發(fā)展。
對此，中冶置業(yè)也表示，此次交易所得款項擬用于補充營(yíng)運資金及中冶置業(yè)其它房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，交易完成后將增加公司現金流入，減少應收賬款，降低帶息負債規模。
然而，巨無(wú)霸地塊交給一家企業(yè)開(kāi)發(fā)已然證明是一個(gè)錯誤，但1號地被分拆的如此零碎，其也將不利于整體規劃設計能夠按照預期推進(jìn)。
