摘要：盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開(kāi)表態(tài)，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實(shí)，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調控”的背景下，地方政府或將取代中央政府成為今后房地產(chǎn)的調控主體。
5月23日，媒體報道稱(chēng)杭州開(kāi)始實(shí)施樓市限降令——如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。除杭州外，各地政府的救市舉措也紛紛出臺。
據媒體披露，從4月底開(kāi)始，天津陸續有濱海新區差別化限購和天津放開(kāi)三套住房限購的傳聞傳出。根據中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞將出臺救市措施的城市超過(guò)10個(gè)，其中明確出臺救市措施的城市包括南寧、無(wú)錫、寧波、溫州、徐州等。
盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開(kāi)表態(tài)，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實(shí)，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調控”的背景下，地方政府或將取代中央政府成為今后房地產(chǎn)的調控主體。
房?jì)r(jià)“滯漲”，各地救市
5月下旬，在寧波舉辦的2014年杭州灣論壇上，瑞銀證券中國證券研究主管侯延琨表示，中國的房?jì)r(jià)不會(huì )大幅下跌，但他認為目前的狀態(tài)非常糟糕�！艾F在中國的房地產(chǎn)庫存和銷(xiāo)售量比已經(jīng)到了2008年以來(lái)最糟糕的階段，”他談道，“最根本的問(wèn)題是新開(kāi)工面積下滑。假如這一數據無(wú)法恢復的話(huà)，(受此拖累)明年GDP增速跌破5%是非常有可能的�！�
據國家統計局公布的數據，今年一季度，房屋新開(kāi)工面積2.9億平方米，同比下降25.2
%�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者查閱各地統計局數據發(fā)現，一季度廣東此數據同比下降35.0%；前4個(gè)月云南同比下降41.0%；而在河南平頂山市，今年1—4月份，商品房開(kāi)工面積同比減少60.9%。
各地新開(kāi)工面積的急劇下滑，顯示出開(kāi)發(fā)商的擔憂(yōu)，而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷直接體現在房?jì)r(jià)上——5月18日國家統計局公布的4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為44個(gè)，較3月減少12個(gè)，創(chuàng )下2012年11月至今的最低值。從環(huán)比漲幅中位數看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.1%，房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入“滯漲”狀態(tài)。
在土地市場(chǎng)，也同樣表現出低迷狀態(tài)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)向《中國經(jīng)濟周刊》提供的一份資料顯示，截至5月26日，隨著(zhù)浦東新場(chǎng)商住用地和寶山羅店商業(yè)用地出讓時(shí)間延后，上海5月經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)交易已經(jīng)落下帷幕，整月僅有兩塊經(jīng)營(yíng)性土地出讓?zhuān)瑒?chuàng )2012年3月至今的最低值，合計出讓面積3.5萬(wàn)平方米、出讓金額32.4億元，環(huán)比分別下滑90.2%和50.9%，同比則分別下滑91.9%和81%。
“5月土地市場(chǎng)遇冷的主要原因在于近期上海土地供應收縮，開(kāi)發(fā)商顯得更為謹慎理性�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部副總監黃河滔分析稱(chēng)。
在經(jīng)濟下行的壓力下，市場(chǎng)傳聞的地方政府救市政策出臺，不難理解。5月下旬，數家媒體引述住建部人士非正式表態(tài)稱(chēng)：“除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過(guò)大的地方，但不會(huì )明確發(fā)文�！弊〗ú總鬟_的調控方向是，希望市場(chǎng)能自我調整。但在房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段沒(méi)有出臺之前，一些中心城市的部分行政調控手段不能退出。
至本文截稿時(shí)，住建部尚未對上述消息做出正式回應�！叭绻鲜鱿賹�(shí)，意味著(zhù)非一線(xiàn)城市或將全面松綁限購政策�！秉S河滔認為，“近期二三線(xiàn)城市紛紛出臺救市政策，其中不乏或明或暗松綁限購政策，如果中央政府不喊停，限購政策或將分城、分階段逐級淡出�！�
政府是否該救市？輿論現分歧
面對樓價(jià)的下跌，各地政府是否應該救市？
在2014年杭州灣論壇上，2013年諾獎得主、耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒(Robert
Shiller)給出了肯定的答案。他認為“盡管中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于大幅的波動(dòng)，但是這并不代表世界末日，只要政府讓市場(chǎng)盡可能地穩定，在合理的干預下能夠保證市場(chǎng)穩定就沒(méi)有問(wèn)題”。
在同一場(chǎng)合與席勒對話(huà)時(shí)，侯延琨認為，“各地政府最近出臺救市措施，是一個(gè)非常合適的時(shí)機，但政府的刺激是不是能夠有效托底，卻讓人懷疑�！�
房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也認為政府此時(shí)該救市，他說(shuō)，如需要救市，應該先做基本判斷：現在是否已經(jīng)有房?jì)r(jià)暴跌甚至崩盤(pán)的危險，從而影響經(jīng)濟、金融安危？一種答案是肯定的，一種答案是否定的，如果認為未來(lái)不可能出現崩盤(pán)、泡沫破碎的危機，就不需做任何動(dòng)作�！斑@個(gè)基本判斷中，我傾向于前者，(政府)現在就必然要采取措施�！彼麑Α吨袊�(jīng)濟周刊》記者說(shuō)。
在接受《中國經(jīng)濟周刊》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，上海財經(jīng)大學(xué)陳杰教授的觀(guān)點(diǎn)卻截然相反。他認為地方政府不僅不應該救市，而且目前救市的時(shí)機也完全不當。他認為目前經(jīng)濟還沒(méi)有惡化到需要救市的程度，政府應該給市場(chǎng)一個(gè)長(cháng)期的穩定預期，如果政府都是隨行就市，市場(chǎng)參與者難有長(cháng)遠預期，經(jīng)濟就難以穩定發(fā)展。
“政府人為地用短期化的手段去調節市場(chǎng)，其實(shí)像打激素。政府不應當改變市場(chǎng)機制，而應該讓市場(chǎng)自我調整�！标惤苷f(shuō)，“應該順應市場(chǎng)本身的規律，不管投資者是個(gè)人也好，開(kāi)發(fā)商也好，如果決策失誤，就應該受到市場(chǎng)的懲罰�！�
“雙向調控”促地方政府成調控主體
對于房地產(chǎn)調控，政府將如何作為？今年“兩會(huì )”期間，住建部部長(cháng)姜偉新在回答記者提問(wèn)時(shí)拋出了“雙向調控”的理念，這與“分類(lèi)調控”一起成為今年地產(chǎn)界的熱詞。
此后，住建部副部長(cháng)齊驥就“雙向調控”做出了解釋?zhuān)核^雙向調控亦可稱(chēng)分類(lèi)指導，即對一線(xiàn)城市繼續增加供應，抑制投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構。
此番各地政府的救市之舉似乎正回應了上述兩個(gè)熱詞。黃河滔認為，在此政策背景下，中央和地方在調控中所扮演的角色也正在發(fā)生轉換。
“在‘雙向調控’的背景下，中央政策主要職責或將集中在兩方面，其一，建立、完善保障房體系；其二，推進(jìn)土地、財稅、金融等多領(lǐng)域改革，將房地產(chǎn)調控置于宏觀(guān)經(jīng)濟調控之中，通過(guò)構建長(cháng)效機制，將樓市運行維持在穩定區間。綜合而言，中央層面或將逐漸淡化行政調控，房地產(chǎn)調控的大趨勢是要因地制宜，分城施策，地方政府將取代中央政府成為調控主體�！秉S河滔說(shuō)。
對中央和地方在房地產(chǎn)調控角色轉換中可能出現的一些問(wèn)題，接受本刊采訪(fǎng)的業(yè)內人士給出了三條建議：首先，限購放松應不涉及北上廣深等一線(xiàn)城市，因為這些中心城市房?jì)r(jià)上漲壓力相對較��；其次，中央需通過(guò)收緊信貸控制市場(chǎng)熱度及需求釋放；最后，不動(dòng)產(chǎn)統一登記等長(cháng)效機制應加緊推進(jìn)，將房地產(chǎn)行業(yè)納入整體宏觀(guān)經(jīng)濟調控之中。
