2013年中國老年人口達到2億，并將加速步入老齡社會(huì )，到2053年，老年人口將達到頂峰，養老產(chǎn)業(yè)也將成為規模達到35萬(wàn)億元的龐大產(chǎn)業(yè)。
　　對“適老化”住區和養老住區的需求集中爆發(fā)，使“銀發(fā)經(jīng)濟”蘊涵巨大商機。自去年以來(lái)，中國各地興起了一股養老地產(chǎn)業(yè)投資熱，地產(chǎn)商和投資機構紛紛投身養老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商和泰康人壽等險資機構宣布進(jìn)軍養老住區，并制定了雄心勃勃的計劃。
　　“以星級物業(yè)、智能尋呼、邦尼養老、藍卡診所4維度的服務(wù)系統，創(chuàng )造老年人全新生活標準”，“擁有三甲醫院醫療水平的社區醫院，可以讓專(zhuān)家與住戶(hù)面對面進(jìn)行醫療咨詢(xún)”，“溫泉山谷養生，著(zhù)名的森林氧吧，集旅游、休閑、度假、養生于一體”……不同的養老社區都在使出渾身解數撩撥老年人入住的欲望。
　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)張雪舟說(shuō)：“中國養老住區形式多樣、各有特色，地產(chǎn)商主導的養老住區精于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，項目品質(zhì)較好；大型國企主導的養老住區資金實(shí)力雄厚，社會(huì )口碑良好；金融機構主導的養老住區資金實(shí)力雄厚、融資方式多樣化、項目以長(cháng)期持有為主；其他運營(yíng)機構主導的養老機構專(zhuān)業(yè)性強，符合市場(chǎng)需求�！�
　　為什么養老地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點(diǎn)？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)：“目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換檔期、結構調整期和政策完善期，不少企業(yè)主動(dòng)轉型進(jìn)入養老地產(chǎn)。養老產(chǎn)業(yè)這個(gè)蛋糕很大很誘人，整個(gè)養老服務(wù)包括老年人的生活照料、產(chǎn)品用品、健康服務(wù)、文化娛樂(lè )、金融服務(wù)、住區建設等，產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)�！�
　　與以往開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不同，養老地產(chǎn)提供給老人的不只是房子，更多的是服務(wù)。因此，盡管養老地產(chǎn)被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，但是一些專(zhuān)家對目前的發(fā)展情況充滿(mǎn)了憂(yōu)慮�！暗禺a(chǎn)”大于“養老”、養老地產(chǎn)太貴了買(mǎi)不起、“以房養老”離普通人有點(diǎn)遠等一系列問(wèn)題給這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)帶來(lái)風(fēng)險，由于沒(méi)有可復制推廣的商業(yè)模式，中國的養老地產(chǎn)還有點(diǎn)“摸著(zhù)石頭過(guò)河”的感覺(jué)。
　　前不久，首屆全國養老住區創(chuàng )新發(fā)展大會(huì )就在寧夏銀川舉行，14家機構發(fā)起成立了中國養老住區創(chuàng )新品牌聯(lián)盟，以分享養老創(chuàng )新模式，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會(huì )議上介紹說(shuō)，養老住區不是傳統意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無(wú)障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開(kāi)發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設施、輕服務(wù)的傾向。
　　據了解，中國養老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間比較短，大規模開(kāi)發(fā)也就三五年時(shí)間，去年全國新增了100多個(gè)養老地產(chǎn)項目。雖然北京太陽(yáng)城集團、藍卡健康集團等養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一些模式，但是養老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要20年。
　　北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(cháng)烏丹星、北京太陽(yáng)城集團董事局主席朱鳳泊等人分析說(shuō)，中國老齡化勢不可擋，但是“淘金”養老地產(chǎn)也并非易事，雖然養老地產(chǎn)發(fā)展潛力巨大，進(jìn)入的企業(yè)越來(lái)越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”問(wèn)題的困擾，多數人購買(mǎi)養老服務(wù)的能力偏低，這就造成一方面公辦養老機構一床難求，民辦養老機構床位閑置。
　　養老不能只為少數人服務(wù)。很多養老住區項目規模太大，產(chǎn)品缺乏細分，一些地區動(dòng)輒斥資數十億元，建設占地上千畝，甚至上萬(wàn)畝的超大型養老社區，這并不符合養老需求。不少養老住區項目收費過(guò)高，月租過(guò)萬(wàn)元、繳納數十萬(wàn)元會(huì )費、購買(mǎi)超過(guò)百萬(wàn)元的保險產(chǎn)品等，都超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、運營(yíng)能力不高、缺乏標準和規范等問(wèn)題也是不小的困擾。
　　現在，大多數養老地產(chǎn)項目處于虧損或微利狀態(tài)，一些專(zhuān)家認為，未來(lái)必須創(chuàng )新發(fā)展理念和模式，把潛藏的商機轉化為真正的大產(chǎn)業(yè)，從而提高中國的養老水平。
　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì )常務(wù)副秘書(shū)長(cháng)姜煒說(shuō)，“養老產(chǎn)業(yè)是中國未來(lái)經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，養老住區作為養老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺、運營(yíng)服務(wù)平臺與資本運作平臺，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)的主要目標�！�
　　烏丹星說(shuō)：“首先要轉變觀(guān)念，養老是永久性消費，養老地產(chǎn)的價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值，是生活方式的創(chuàng )造，與普通地產(chǎn)截然不同。一旦養老地產(chǎn)發(fā)展模式成熟，這個(gè)產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展�！�
　　朱中一說(shuō)：“養老住區必須考慮配套設施、服務(wù)等問(wèn)題，發(fā)展老齡經(jīng)濟更多賣(mài)的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線(xiàn)，設計符合中國老年人需求的項目。另外，開(kāi)發(fā)模式要多樣化，可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅游、度假和養老相結合等形式上有所作為�！�
　　而吳玉韶則認為，要明確養老服務(wù)的定位，理解“家”才是養老機構和養老住區的最高境界。因此，即便開(kāi)發(fā)建設的是機構，也要盡可能去機構化，進(jìn)行居家的配置和設計，營(yíng)造居家的濃厚氛圍，提供居家的親情化服務(wù)。