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| 記者 陸波岸/攝 |
編者按：2014年房地產(chǎn)意外地在非政策因素影響下開(kāi)啟調整。雖然日前住建部官員表示房地產(chǎn)市場(chǎng)增速下降很正常，但真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)究竟有怎樣的變化，市場(chǎng)供求又有哪些新的現象，《經(jīng)濟參考報》記者分赴北京、天津、河北，以這三個(gè)典型地區為代表，從深層次揭示最真實(shí)的房市。 李強是我愛(ài)我家一名經(jīng)紀人，雖然剛剛經(jīng)過(guò)端午假期，但他這周的業(yè)績(jì)仍沒(méi)有什么起色�！叭ツ赀@個(gè)時(shí)候我就想，什么時(shí)候能休息一下就好了，沒(méi)想到，就這一年，完全變了�！崩顝娬f(shuō)，2013年6月，他每天幾乎要接待10余個(gè)客戶(hù)，有時(shí)晚上10點(diǎn)都得去陪客戶(hù)看房。但進(jìn)入2014年，客戶(hù)仿佛一夜蒸發(fā)，現階段平均每天也就只有2、3個(gè)客戶(hù)�！叭ツ晔嵌嗌倏蛻�(hù)搶一套房，今年是多少套房等著(zhù)客戶(hù)挑選�！崩顝娬f(shuō)，在他工作的馬家堡西里小區，有一套房已掛出近1個(gè)月，但幾乎沒(méi)有人詢(xún)問(wèn)，以致客戶(hù)不得不將出售意愿改為出租。這只是現階段北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。在供求關(guān)系轉向的背景下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方地位互換，作為2013年一線(xiàn)城市代表的北京房?jì)r(jià)不再堅不可摧。
供銷(xiāo)嚴重逆轉 成交大幅下挫
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，比4月下降12.4%�？鄢Ｕ戏亢�，純商品住宅成交量為4284套，比4月上漲0.8%，比去年同期下降23.5%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從4月份入市的項目來(lái)看，31個(gè)項目的平均簽約率為27.2%。其中僅有8個(gè)項目去化率在五成以上，有12個(gè)項目的簽約率在一成以下或無(wú)成交。
他表示，4月份以來(lái)入市的項目，除了性?xún)r(jià)比較高的低價(jià)剛需項目熱銷(xiāo)，大部分項目的去化率并不是很高，成交周期拉長(cháng)，開(kāi)發(fā)商資金回收的周期也相對拉長(cháng)，加速周轉的壓力不容樂(lè )觀(guān)。張旭認為，5月份市場(chǎng)毫無(wú)回暖跡象，盡管供應在大量入市，但是幾乎沒(méi)有帶動(dòng)成交，自4月至今，已連續兩月維持在4000余套。目前來(lái)看，觀(guān)望周期還在繼續，市場(chǎng)陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。
的確，事實(shí)上本寄希望于“紅五月”的北京，再度陷入沉寂。5月北京成交量?jì)H51萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌5%，同比下跌高達45%，就是與2014年月均值增幅相比，其下降幅度也高達49%。而值得注意的是，供銷(xiāo)嚴重逆轉。5月，北京新增供應接近140萬(wàn)方，總量同比增加176%，環(huán)比增幅6%，在此影響下，北京供求比從之前的0.8，一路直漲至2.4。但值得注意的是，高企的供應、降低的價(jià)格，并未吸引大量需求購買(mǎi)。
與此同時(shí)，在成交量的影響下，土地市場(chǎng)再次陷入灰色境地。CRIC數據顯示，2014年5月，CRIC監測的三百個(gè)城市土地成交總建筑面積共計為2752.39萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，同比下降61%，總成交金額為817.66億元，環(huán)比下降33%，同比下降41%。其中，北京方面，成交面積18.03萬(wàn)平方米，同比下滑60%，環(huán)比下滑88%。成交金額方面，成交總額達58.45億元，環(huán)比下滑高達80%。
對此，CRIC研究中心表示，北上廣深等一線(xiàn)城市，雖然月內項目降價(jià)頻頻，但成交量更是同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢。這一方面是由于購房者對區域未來(lái)趨勢繼續看跌或者認為還有下跌可能，購房者認為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，仍然保持觀(guān)望；另一方面更普遍的，則是因為降價(jià)項目本身定位與市場(chǎng)需求不匹配，產(chǎn)品本身難以滿(mǎn)足市場(chǎng)主流需求，降價(jià)也無(wú)法有效刺激需求釋放。
中低端項目成為供應主力
2014年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同往輪調整類(lèi)似，在城市周邊郊區縣率先啟動(dòng)�！督�(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，在去化日益困難的剛需市場(chǎng)，房企的推盤(pán)強度與讓利幅度也正在不斷增加。除了零首付、特價(jià)房等多種折扣外，頻繁推盤(pán)、順開(kāi)以及直接以低于取證價(jià)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)也開(kāi)始頻頻出現。
亞豪機構的統計數據顯示，端午3天小長(cháng)假期間(5月31日至6月2日)，包括朝陽(yáng)區的臻園、房山區的天恒樂(lè )活城D5、通州區的K2玉蘭灣、大興區的住總萬(wàn)科橙及順義區的會(huì )展譽(yù)景在內，北京共有5個(gè)老項目后期開(kāi)盤(pán)，累計向市場(chǎng)新增了千套房源。而除了臻園的售價(jià)在48000元/平方米外，其余4個(gè)項目的售價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元到2.9萬(wàn)元/平方米之間不等，定位剛需、剛改客群的中低端項目再次發(fā)力，成為主力供應。
但與去年房企因為拿不到預售證賣(mài)不出高價(jià)主動(dòng)“封盤(pán)”的現象相反，今年剛需項目不但普遍以低于預期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，甚至隨著(zhù)時(shí)間的推移，還出現了開(kāi)盤(pán)價(jià)格大幅低于取證價(jià)格的現象。5月31日，房山的天恒樂(lè )活城D5以18500元/平方米的價(jià)格推出了最后一期產(chǎn)品，雖然與一年前15000元/平方米的售價(jià)相比提價(jià)近兩成，但是與該批房源25000元/平方米的取證價(jià)格相比，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍降低了不少。
預計“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì )來(lái)臨
對于現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)，CRIC研究員朱一鳴表示，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年發(fā)展至今，其間經(jīng)歷過(guò)2005年、2008年、2011年三次較明顯的調整期，隨后市場(chǎng)便快速反轉，形成量?jì)r(jià)齊升的局面，以致于陷入“屢調屢漲”的怪圈，究其根本原因在于人口、城鎮化、住房需求等最基本的內在力量支撐其上升。
但今時(shí)已不同往日，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，這股支撐力量已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變，此番市場(chǎng)調整根源在于供應無(wú)節制增加、價(jià)格快速攀升、需求萎縮等市場(chǎng)內生性因素所導致。既然市場(chǎng)上升期調控政策控不住，那在市場(chǎng)調整期“救市”政策恐怕也托不住，預計調整將會(huì )深刻而漫長(cháng)。
張旭則認為，當前價(jià)格處于穩定止漲階段。而隨著(zhù)庫存的不斷積壓，開(kāi)發(fā)商加緊出貨的壓力將越來(lái)越大，多種促銷(xiāo)手段不斷上演，力度也在不斷加大。從之前的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，預存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營(yíng)銷(xiāo)策略，都難以撬動(dòng)觀(guān)望的剛需，市場(chǎng)膠著(zhù)繼續。在本輪促銷(xiāo)過(guò)后，如果市場(chǎng)情況沒(méi)有明顯改善，預計“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì )真正來(lái)臨，“以?xún)r(jià)換量”或會(huì )重演。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫據此分析認為，未來(lái)市場(chǎng)，在信貸未見(jiàn)放松、自住型商品房提速供應的雙重壓力下，由于大量剛需客群轉向等待自住商品房，一向以剛需為主的北京商品住宅市場(chǎng)，其買(mǎi)方特征將日益明顯，這將倒逼現有商品住宅項目加速進(jìn)入下滑通道，尤其是供應同質(zhì)化的郊區，或將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“以?xún)r(jià)換量”階段。
以北京為代表的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)不再堅不可摧，而二線(xiàn)、三線(xiàn)城市更是如此。天津在高企庫存的壓力下，再度取消了藍印戶(hù)口，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎樣擺脫庫存壓頂現狀，河北方面，雖然借著(zhù)京津冀經(jīng)過(guò)了一段較大的漲勢，但后期是否房?jì)r(jià)仍有支撐，請繼續關(guān)注《經(jīng)濟參考報》為您帶來(lái)的后續報道。
