近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種聲音連續不斷，有的說(shuō)房子賣(mài)不動(dòng)了，價(jià)格要大幅下跌;有的說(shuō)部分開(kāi)發(fā)商資金緊張，甚至斷裂。與此同時(shí)，各路房地產(chǎn)大佬也紛紛發(fā)聲，拋售論、地產(chǎn)撞冰山、黃金時(shí)代終結論等等充斥于耳，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎充滿(mǎn)了山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓的味道。那么，現在國內的樓市到底怎樣?真的到了拐點(diǎn)嗎?如何從房地產(chǎn)大佬的種種論斷中探知未來(lái)樓市的真正走向?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
房?jì)r(jià)真的跌了嗎?未來(lái)的房?jì)r(jià)到底如何演繹?
張鴻：下降城市越來(lái)越多 開(kāi)發(fā)商坐不住了。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在整體上是這樣的，和去年的同期相比，價(jià)格的增速在下降，有些地方出現了下跌，和上個(gè)月相比，下降的城市越來(lái)越多。尤其是一線(xiàn)城市，北京也出現了環(huán)比的下降，這是一個(gè)趨勢性的判斷。
當我們這么說(shuō)的時(shí)候，可能很多人說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌了，我等著(zhù)下跌。我們看到最近一段時(shí)間，尤其最近幾天，開(kāi)發(fā)商坐不住了，他們開(kāi)始辟謠了，開(kāi)始以正視聽(tīng)，說(shuō)根本就沒(méi)有下降，說(shuō)仍然在良好的上漲之中，意思就是說(shuō)大家不要太擔心，不會(huì )跌下來(lái)的。當然，我們恐怕也不希望房?jì)r(jià)砰砰往下跌，但是我們的趨勢判斷告訴我們，現在出現了很重要的一個(gè)變化。
馬光遠：今年年內如果趨勢不變 二手房的下降空間在15%左右
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我看到今天網(wǎng)絡(luò )在轉載這個(gè)報道的時(shí)候，用了一個(gè)詞叫北京房?jì)r(jià)飆漲，這就非常嚇人。事實(shí)上，我覺(jué)得現在凡是研究房地產(chǎn)的，包括房地產(chǎn)的從業(yè)人員，到目前為止，我周?chē)容^正常的都認為房?jì)r(jià)調整的趨勢非常明顯。如果從同比去看，同比是跟去年的這個(gè)月來(lái)比較，因為去年漲的太猛，如果說(shuō)有一天北京的房?jì)r(jià)同比真的出現下降，那我們幾乎可以講房地產(chǎn)的冬天真的到來(lái)了。
現在究竟是一個(gè)什么情況?可能調整的趨勢比較明顯。比如說(shuō)從成交量來(lái)講，北京成交前5個(gè)月，平均每個(gè)月成交的量，中介給我的數字是5550套，這個(gè)數字比整個(gè)房地產(chǎn)非常困難的2008年每個(gè)月的成交量都要低，比2011年都要低。事實(shí)上，在北京大家談到二手房就有一個(gè)標桿--10000套，當二手房每個(gè)月的成交量低于10000套，意味著(zhù)整個(gè)市場(chǎng)真的不好。我們從前5個(gè)月整個(gè)的成交量去看，一手房的成交量同比去年暴跌了42%，二手房的成交量暴跌了57%。最近我到一些二手房的樓盤(pán)去看，看到的情況是什么?第一個(gè)是價(jià)格相對于去年明顯出現了下跌。比如說(shuō)我住的那個(gè)小區，去年年底，10月，11月的時(shí)候那一般都在7萬(wàn)以上，現在是6萬(wàn)多，下降非常明顯。
從北京市相關(guān)機構的統計來(lái)看，二手房整個(gè)下降，大家在前5個(gè)月價(jià)格下降應該在5%到6%之間，就是真實(shí)的下降5%，6%。那么要價(jià)，就是跟去年比有一個(gè)叫溢價(jià)，比如說(shuō)我100萬(wàn)的房子一般會(huì )敢要120萬(wàn)，現在不敢要，100萬(wàn)的房子要個(gè)105萬(wàn)就差不多了。根據這個(gè)趨勢大家認為，今年年內如果這個(gè)趨勢不改變，二手房下降的空間應該在15%左右。一手房的價(jià)格也下來(lái)了，包括報道里面講的，有些樓盤(pán)我們去問(wèn)了一下情況，比如說(shuō)以前他開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，他的心里定位是27000元，后來(lái)就調到24000元，調到24000元的目的是什么?是想搞一個(gè)日光盤(pán)出來(lái)，提升大家的士氣，結果300套房子也沒(méi)賣(mài)完，賣(mài)了260套，事實(shí)上那個(gè)盤(pán)總共有1000多套。也就是說(shuō)，你現在賣(mài)也才賣(mài)出去不到20%的這個(gè)量。
張大偉：成交價(jià)格基本停滯 出現明顯降價(jià)的只是個(gè)案項目
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
新建住宅的以北京為例，截止到目前，5月份的數據來(lái)看，成交均價(jià)是2.5萬(wàn)，比去年12月份的2.7萬(wàn)是有所下降。因為最近幾個(gè)月，特別是4月份到5月份，一些剛需的項目，供應了大量的項目，其中部分項目有可能一個(gè)盤(pán)就供應了上千套的中低總價(jià)和中低單價(jià)的項目，使得均價(jià)出現一定程度的下調。
從整個(gè)現在市場(chǎng)來(lái)看，一個(gè)明顯的特征就是，去化速度放緩了，成交價(jià)格基本上停滯了，出現明顯降價(jià)的也只是個(gè)案項目，大部分市場(chǎng)還是相對比較平穩的狀態(tài)。未來(lái)預期來(lái)看，北京的整個(gè)新建住宅供需結構相對而言已經(jīng)到了五環(huán)以外，供需的區域主要集中在一些遠郊區，因為受到了土地價(jià)格等等，開(kāi)發(fā)商意愿降價(jià)可能性會(huì )比較小，所以整體來(lái)看，價(jià)格調整幅度會(huì )小一些，但是因為供需結構也出現了一些扭轉，所以后續應該還是會(huì )以平價(jià)出貨的這么一個(gè)趨勢發(fā)展。
張鴻：時(shí)間會(huì )改變剛性 量的萎縮說(shuō)明心理預期發(fā)生了變化
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果我們說(shuō)還有剛需，但是幾年前我們就說(shuō)，所有的剛性需求其實(shí)都可能因為價(jià)格和時(shí)間變得有彈性。比如說(shuō)他今天非要喝這個(gè)水，但是你說(shuō)明天這個(gè)水就很便宜，便宜一兩百塊錢(qián)，可能他就忍一忍，但是水是特別剛的，它起碼比那個(gè)住房要剛得多。你說(shuō)，我今天非要買(mǎi)這個(gè)房子，明天就不行了，他只要有一個(gè)下降的預期，時(shí)間就會(huì )改變這個(gè)剛性，所以它是這樣。
還有一個(gè)就是成交量，剛才張大偉也說(shuō)了，說(shuō)其實(shí)現在很多房?jì)r(jià)在往周邊走，因為這樣，可能它漲幅的下降有部分是這個(gè)帶來(lái)的，因為它越往周邊，價(jià)格可能增幅會(huì )越小。再有，我們現在達成共識的是什么?達成共識的是量在絕對萎縮，因為價(jià)格，現在你的統計價(jià)格和他跑到那個(gè)看的價(jià)格不大一樣，所以我們一直說(shuō)在房?jì)r(jià)里面，平均價(jià)好像其實(shí)沒(méi)有太多的說(shuō)服力。但是量是鐵定的，這是北京市統計局發(fā)布的今年1到4月份的商品住宅銷(xiāo)售量，下降了百分之四十一點(diǎn)幾。
量的萎縮說(shuō)明心理預期首先發(fā)生了變化，包括他說(shuō)的開(kāi)發(fā)商為什么要把它27000降到24000，可能24000也不是降，24000是指它增幅減少。這說(shuō)明什么?前一階段有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，說(shuō)北京自住性商品房和保障性住房將對市場(chǎng)產(chǎn)生特別大的影響，因為它的量太大了，1到4月份竣工的是多少?保障房竣工了5477套，4777套。它完成了多少?完成了全年的54%，你這樣一倒推，全年大概是10萬(wàn)套左右。
馬光遠：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期已經(jīng)發(fā)生了變化
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
包括我們現在看到很多的促銷(xiāo)，所謂的零首付，包括北京去年很多房子是精裝，現在變成毛坯房等等。為什么會(huì )出現這個(gè)變化?這個(gè)變化出現的最根本原因是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身出現了變化。如果按照去年那么熱，去年到第四季度，我們老在談一個(gè)非常有意思的現象，就是什么?所有的空投死光了，就說(shuō)現在怎么沒(méi)人敢講中國房?jì)r(jià)要降?如果在那種情況，他不可能采取促銷(xiāo)的策略，因為現在促銷(xiāo)的策略也特別多，包括我們現在到一些樓盤(pán)，其實(shí)它本身也一直在研究定價(jià)策略應該怎么樣。
包括我們現在看到市場(chǎng)上很多的聲音，比如說(shuō)有些開(kāi)發(fā)商出來(lái)講說(shuō)，泰坦尼克號要撞上冰山了，然后后面有很多人說(shuō)他為什么這么說(shuō)，有人說(shuō)他在說(shuō)真話(huà)，但是同時(shí)也有人說(shuō)，你看，開(kāi)發(fā)商出來(lái)開(kāi)始嚇唬政府了。我記得，以前我們講過(guò)開(kāi)發(fā)商的三步曲，第一步曲是罵，罵政策，因為今年政策沒(méi)有變化，所以沒(méi)罵了;第二個(gè)是什么?哭，我們快扛不住了，快來(lái)救一救;那么下一步，緊接著(zhù)他們預期的是什么?通過(guò)這么一個(gè)變化來(lái)要政策。所以現在我們可以肯定的講，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期肯定是發(fā)生了變化。
馬光遠：很多人不算賬 北京的供需絕對沒(méi)有市場(chǎng)上渲染得那么厲害
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們現在關(guān)鍵是很多人不算賬，事實(shí)上仔細算一下。比如說(shuō)北京前一段時(shí)間也談到一個(gè)供地問(wèn)題，就是今年北京住宅用地是1570公頃，那么570公頃是完全的保障房，然后500公頃是自住性商品房，還有500公頃是純商品房。500公頃的自住性商品房今年必須是最少5萬(wàn)套，那么500公頃供5萬(wàn)套，我們把剩下的也全部都算成5萬(wàn)套，等于今年完成新房有多少套?最起碼有15萬(wàn)套。二手房每個(gè)月成交，現在按照目前非常低迷的成交去講，也有6萬(wàn)套。也就是說(shuō)，北京每年一手房加上二手房，差不多的供應應該在20萬(wàn)套以上，那么新增人口有多少?新增人口比如說(shuō)每年涌進(jìn)北京的人口，今年因為要嚴控，差不多有50萬(wàn)，20萬(wàn)套供應50萬(wàn)是沒(méi)有問(wèn)題的。所以我個(gè)人認為，北京的供需目前來(lái)講，絕對沒(méi)有市場(chǎng)上渲染得那么厲害。
因為這個(gè)統計，如果是三分之二是保障房，第一個(gè)我們注意到自住性商品房它的價(jià)格要比周邊低30%，所以這個(gè)價(jià)格肯定會(huì )下來(lái)。
馬光遠：房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結束
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
事實(shí)上我們研究房地產(chǎn)，大家用數據來(lái)說(shuō)話(huà)，然后通過(guò)數據來(lái)研究趨勢的，鐘偉算其中一個(gè)。事實(shí)上，去年到今天，我一直關(guān)注他的觀(guān)點(diǎn)。他一直在談的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)就是，無(wú)論是存量，還是增量，整個(gè)房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結束，所以今年他講是一個(gè)風(fēng)險之年，我完全同意。也就是說(shuō)，我們從今天整個(gè)供求的基本面來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)的苦日子并不見(jiàn)得是前5個(gè)月已經(jīng)到來(lái)，或者下半年已經(jīng)會(huì )反彈，我覺(jué)得可能有點(diǎn)過(guò)于樂(lè )觀(guān)。
事實(shí)上，我們現在來(lái)看，房地產(chǎn)現在面臨的最基本情況是什么?就是流動(dòng)性出問(wèn)題，如果說(shuō)流動(dòng)性的基本面沒(méi)有改變，第二點(diǎn)，房地產(chǎn)的政策沒(méi)有改變，第三點(diǎn)，在宏觀(guān)經(jīng)濟方面，如果沒(méi)有很強烈的刺激政策，整個(gè)房地產(chǎn)的目前的基本走勢今年還會(huì )延續，那么會(huì )不會(huì )蔓延，我們得看政策的一個(gè)變化。所以現在大家找出路也許是對的。比如說(shuō)有些轉向旅游地產(chǎn)，有些講商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有過(guò)剩。
張鴻：黃金時(shí)期已經(jīng)結束 開(kāi)發(fā)商要轉型的拐點(diǎn)開(kāi)始了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
短線(xiàn)我們其實(shí)沒(méi)法判斷，但是長(cháng)線(xiàn)我們是有一個(gè)判斷的，就是我是同意郁亮說(shuō)的這個(gè)黃金期十年，黃金時(shí)期已經(jīng)結束。我也同意王石說(shuō)的，王石說(shuō)行業(yè)去暴力，趨平均，他說(shuō)一個(gè)趨勢，就是去暴力趨平均，去粗放，趨細分，去模仿，趨創(chuàng )新。
如果多年前我們說(shuō)，我們總關(guān)注價(jià)格，說(shuō)價(jià)格的拐點(diǎn)論，是不是該漲了，是不是該跌了。我覺(jué)得盈利模式，包括開(kāi)發(fā)商要轉型的拐點(diǎn)應該是開(kāi)始了。所以你不管是早一步，還是晚一步，你現在要去發(fā)現新的盈利點(diǎn)，我覺(jué)得其實(shí)在去年就應該，就是在最好的日子里就應該想寒冬來(lái)的時(shí)候該怎么辦了，你今天想，其實(shí)都已經(jīng)晚了。
馬光遠：地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實(shí)上，大家都在談會(huì )不會(huì )有救房地產(chǎn)的政策，但是我想講的是，現在我認為地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面，包括放松限購等等，因為房子太多了。但信貸方面一旦放松，最大的利好會(huì )在哪些城市?肯定是一線(xiàn)城市，因為一線(xiàn)城市面臨的最大問(wèn)題就是價(jià)錢(qián)太高，導致大家流動(dòng)性跟不上。我沒(méi)錢(qián)，我本來(lái)可以買(mǎi)100萬(wàn)的，但你現在需要120萬(wàn)，突然流動(dòng)性降低了20萬(wàn)，這個(gè)可以變成現實(shí)的購買(mǎi)力。但是即使流動(dòng)性再放松，房地產(chǎn)要想回到以前幾乎沒(méi)有可能。