房市剛剛有所掉頭，危機的預言與恐懼的呼救便再次一齊響起。由于這次的叫聲更大了，連一些向來(lái)主張厲行改革與結構調整的人士(例如吳敬璉老先生)也坐不住了，站出來(lái)呼吁政府，要防止樓市崩盤(pán)。這再次刺激了筆者的神經(jīng)，我感到有必要延續本欄目的有關(guān)論述，繼續澄清一些懸而未決的問(wèn)題。我的總觀(guān)點(diǎn)是，房?jì)r(jià)下跌是好事，只要運用適當的調整政策，就可以成為發(fā)展經(jīng)濟的有力手段。
關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因，一些人歸之于貨幣，另一些人歸之于包括土地政策在內的實(shí)體經(jīng)濟因素。持有后一種觀(guān)點(diǎn)的人，并非不承認貨幣的非中性性質(zhì)，但他們認為實(shí)體經(jīng)濟的因素更重要，甚至他們還認為通過(guò)實(shí)行經(jīng)濟的自由化，可以把外匯的流入轉化為重要的發(fā)展機會(huì )。在房?jì)r(jià)下跌面前感到恐懼的人，則都屬于前者。他們傾向于把宏觀(guān)經(jīng)濟看作貨幣推動(dòng)下的簡(jiǎn)單循環(huán);既然繁榮期已過(guò)，他們認為接下來(lái)的也就只能是蕭條(甚至危機)了。持有這種觀(guān)點(diǎn)的人大都嚴重忽略實(shí)體經(jīng)濟因素，忽略中國正在展開(kāi)的城市化進(jìn)程。他們只是拿著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)教科書(shū)照本宣科，而其中引用的實(shí)例大都是相對靜態(tài)的發(fā)達經(jīng)濟體的例子。
在目前的市道下，強調貨幣的觀(guān)點(diǎn)很容易得出一個(gè)政策推論，那就是要救市，要防止房?jì)r(jià)跌得太快，防止系統性的崩潰。頗為有趣的是，筆者發(fā)現，長(cháng)期以來(lái)這種學(xué)術(shù)觀(guān)點(diǎn)與行政部門(mén)的立場(chǎng)暗中合拍，彼此呼應。例如，證券監管部門(mén)認為，股票行情主要來(lái)源于資金的多寡，因此，每每行情清淡之時(shí)，證監會(huì )就會(huì )疏通資金的來(lái)源(T+0也相當于增加了股市中的資金)，以為這樣一來(lái)，股市就會(huì )重歸繁榮。有些人當年害怕股權分置改革，現在害怕注冊制，原因也在于此。
貨幣觀(guān)點(diǎn)反映在房地產(chǎn)調控上，就是要掐住“流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金”。由于這個(gè)政策不分青紅皂白地予以實(shí)行，其結果是首先掐住了對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，意圖以此來(lái)迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售。筆者把這個(gè)“早早地就來(lái)、久久地不去”的做法列為房地產(chǎn)領(lǐng)域的頭號愚蠢政策。開(kāi)發(fā)商資金緊張，首先就會(huì )縮減投資，而不是以降價(jià)的方式來(lái)清盤(pán)。大家可以自己去調查，有沒(méi)有這樣傻瓜的開(kāi)發(fā)商，寧愿便宜地賣(mài)掉現房，也要去開(kāi)發(fā)期房?開(kāi)發(fā)商克服千難萬(wàn)難，也要保證房屋正常銷(xiāo)售，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，因為這是他收獲果實(shí)的時(shí)候，是他所有活動(dòng)的目的。況且，多年以來(lái)，新房的推盤(pán)期都是相當短暫的，縱使開(kāi)發(fā)商資金緊張，這種壓力也只有在這個(gè)短暫的期間有效，而在其他時(shí)候，縱使他想降價(jià)，他也無(wú)房可售。
上述政策立場(chǎng)目前步入了一個(gè)新階段，這就是對信托業(yè)以及所謂“影子銀行”的整頓。本文無(wú)意全面評論這項政策動(dòng)作，而只限于指出，這項行動(dòng)客觀(guān)上進(jìn)一步擠壓了開(kāi)發(fā)商的融資渠道。開(kāi)發(fā)商缺乏資金，開(kāi)發(fā)投入必定下降(事實(shí)也是如此)，這為未來(lái)某些年份的房?jì)r(jià)上漲再次埋下了伏筆。目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確已經(jīng)陷入了困境，許多企業(yè)的利潤表一個(gè)個(gè)都靚麗無(wú)比，但企業(yè)本身卻要倒閉了。假如資金充裕，這些企業(yè)原本可以在一年年的微利(甚至虧損)中長(cháng)期生存下去的，原本可以好好地為人民服務(wù)的。真不知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉了，這對廣大意圖購房的人們來(lái)說(shuō)，算不算喜訊?這讓那些資金充裕的大開(kāi)發(fā)商們有機會(huì )再次(繼2008年之后)發(fā)起“大魚(yú)吃小魚(yú)”的行動(dòng)，眾位房地產(chǎn)大佬們可以繼續獨領(lǐng)時(shí)代的風(fēng)騷了。我不確定這是不是本次政策行動(dòng)的目的。
我并不認為行政官員們的上述政策立場(chǎng)直接來(lái)自于學(xué)術(shù)領(lǐng)域，我認為它主要建立在錯誤直覺(jué)和狹隘經(jīng)驗的基礎之上。這不能過(guò)分地怪罪他們。連經(jīng)濟學(xué)家們都是如此，何況行政官員呢?貨幣觀(guān)點(diǎn)與實(shí)體觀(guān)點(diǎn)的割裂是現代經(jīng)濟學(xué)的一個(gè)特征。這兩者需要溝通起來(lái)，需要在已有聯(lián)系的基礎上，進(jìn)一步予以一致化�！八惴ń�(jīng)濟學(xué)”愿意視之為自己的使命。
現在再回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。本欄目已經(jīng)數次說(shuō)明，基于土地改革進(jìn)程的現有安排，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )發(fā)生交易量的萎縮，以至發(fā)生危機。目前即使面臨危機的危險，也是這樣的安排逼出來(lái)的。房屋縱然是一種消費品，對它的購買(mǎi)也是可以適當延后的。目前的政策是在明確告訴大家“暫時(shí)不要買(mǎi)房”，同時(shí)也在阻礙對房屋的興建，真不知道這是要干什么?在股市方面，一面宣布要搞注冊制，一面正在強化和延續執行審批制。這兩個(gè)市場(chǎng)是何其相似啊!既然“大利空”在后面，投資者們此時(shí)當然選擇按兵不動(dòng)了。說(shuō)是“要人為制造危機”吧，卻又不太像，因為“危機管理模式”已經(jīng)悄悄地啟動(dòng)了，它的目的就是打開(kāi)貨幣閘門(mén)，再次放水。
筆者寧愿把這一切解釋為考慮不周的結果。簡(jiǎn)單地釋放貨幣是一種“懶政”。強力除弊的政策也需要與大力興利的政策相互配套，方才可行�？傊痪湓�(huà)：改革的時(shí)間表需要提前執行;無(wú)論股市中的注冊制，還是房地產(chǎn)領(lǐng)域的土地改革，都有必要提前盡快推行。要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視為普通正常企業(yè)，按照一般商業(yè)原則向其供應各類(lèi)資金。土地改革可以與限購的取消同時(shí)推出，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方都自由自主地進(jìn)行發(fā)展，讓房?jì)r(jià)在供應的大幅增長(cháng)中自由地下降。
目前的空置房屋即使較多，也要通過(guò)房?jì)r(jià)的下跌以及長(cháng)期預期的改變，才能把這部分存貨逼出來(lái)(而不可能依靠區區的反腐舉措)。市場(chǎng)將會(huì )在考慮這一因素之后自主地決定需要新增的營(yíng)建量。目前的部分房主是在替未來(lái)的移民持有房屋，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續的自我調適之后，相信最終(也即城市化結束時(shí))不會(huì )發(fā)生嚴重的剩余。恰恰相反，假如不任由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自由調節，最終發(fā)生嚴重過(guò)剩和錯配的可能性將是很大的。房地產(chǎn)局勢的明朗化將會(huì )決定性地迫使投機資金退出，回流實(shí)體經(jīng)濟，實(shí)體經(jīng)濟的競爭力急需再造。城市化的大方向無(wú)疑是正確的，可是，已經(jīng)公布的數據顯示，我國城市化的速度仍然偏慢，正是高房?jì)r(jià)阻止了城市化。下面需要轉向以低房?jì)r(jià)來(lái)吸引移民，充實(shí)城市的人口，以便挽救被土地和房產(chǎn)政策所扭曲了的勞動(dòng)力與資本的比例關(guān)系。
只要立足于改革和發(fā)展來(lái)調控市場(chǎng)，就不存在“拯救樓市”這個(gè)問(wèn)題。退一步講，即使銀行發(fā)生了問(wèn)題，在現行體制下，對危機的治理也是很容易的�，F行體制脫胎于前計劃經(jīng)濟體制，而后者就是為治理經(jīng)濟危機而設計的，它擁有多樣化的、強大的手段來(lái)處理危機。我國的金融體系主要由大銀行構成，這種結構非常便于對銀行進(jìn)行施救。有了類(lèi)似的體制支撐，原本進(jìn)行大刀闊斧的激進(jìn)改革，而我們的改革近年來(lái)卻一直很保守，謹小慎微。這種謹慎是一種浪費，是不了解體制堅強性的人在心懷叵測的恐嚇之下作出的中庸抉擇。治理危機的手段越強大，就越不必畏懼改革，該是認識到這一點(diǎn)的時(shí)候了。