2014年以來(lái)，我國樓市正在發(fā)生劇變。隨著(zhù)支撐房?jì)r(jià)上漲的預期變化，多地樓盤(pán)爆出降價(jià)消息，住宅市場(chǎng)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕。北京云房數據技術(shù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)云房）與北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)仁達）聯(lián)合發(fā)布的《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調查報告》顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市住宅投資靜態(tài)租金回報率平均值為2.0%，已經(jīng)跌破CPI漲幅。

　　目前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)明顯偏離真實(shí)水平�！�2014年上半年中國房地產(chǎn)投資回報率研究》公布的最新數據顯示，2014年上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市住宅投資靜態(tài)租金回報率 平均值為2.0%，處于低位，其余11個(gè)二三線(xiàn)城市該值為2.7%。靜態(tài)租賃回報率代表當前年租金和售價(jià)的比值，租金是市場(chǎng)前景真實(shí)反映，指標值低說(shuō)明相對租金來(lái)講，房?jì)r(jià)明顯偏離真實(shí)水平。因為從長(cháng)期來(lái)看，衡量一個(gè)住宅項目的實(shí)際價(jià)值，價(jià)格永遠不是首要標準，因為價(jià)格所體現的供求關(guān)系是包含了金融機構、個(gè)人投資者在內的多方博弈的結果，一旦成為金融工具，其價(jià)格與價(jià)值的剝離便成必然。相對來(lái)講，在經(jīng)濟大環(huán)境穩定的一段時(shí)期內，體現終端使用者需求的租金，總是更接近于物業(yè)實(shí)際價(jià)值，并且長(cháng)期而穩定地反映著(zhù)經(jīng)濟景氣程度。因此，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)分偏離真實(shí)水平，房?jì)r(jià)失真儼然已成現實(shí)。

　　房?jì)r(jià)明顯偏離真實(shí)水平，源于過(guò)去五年的瘋狂上漲。一線(xiàn)城市歷史5年租賃后轉售回報率 平均值為21.3%，處于高位，其余11個(gè)二三線(xiàn)城市該值僅為13.91%，指標之間差距為7.4%。結合指標的實(shí)際意義，歷史5年租賃后轉售回報率代表過(guò)去購買(mǎi)房產(chǎn)出租5年之后轉售的回報，指標值高能夠說(shuō)明價(jià)格歷史漲幅快。目前，北京、上海等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平。顯而易見(jiàn)，大部分房產(chǎn)投資人追求的是房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的短期房產(chǎn)增值，當價(jià)格攀升到一定程度后通過(guò)轉售實(shí)現高回報率。

　　未來(lái)五年，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)理性回歸，或結束住宅投資黃金時(shí)代。從目前的情況來(lái)看，一方面，中國經(jīng)濟增長(cháng)正處于“切換”過(guò)程中，從原來(lái)10%左右的高速增長(cháng)，下調到中高速或中速水平。宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)放緩，經(jīng)濟基本面難以支撐房?jì)r(jià)高位上漲。另一方面，北京、深圳等主要城市持續快速攀升的價(jià)格顯然已經(jīng)成為中央深化地產(chǎn)調控政策的重點(diǎn)。隨著(zhù)2014年房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行加息，以及未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收問(wèn)題的解決，未來(lái)幾年里，一線(xiàn)城市房產(chǎn)市場(chǎng)將在市場(chǎng)規律主導下從超速增長(cháng)轉向平穩增長(cháng)�！�2014年上半年中國房地產(chǎn)投資回報率研究》預測結果顯示，一線(xiàn)城市未來(lái)5年租賃后轉售回報率平均值為7.3%，與歷史5年租賃后轉售回報率平均值21.3%相比，降幅非常明顯，表現出明顯的去投資化趨勢，一線(xiàn)城市住宅投資黃金時(shí)代正悄悄落幕。

　　聲明：投資建議建立在《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調查報告》數據成果基礎上，側重于對數據結果的整理歸納。市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎，相關(guān)信息僅供參考，均不構成投資建議。