 |
| 資料圖片 |
國際貨幣基金組織(IMF)11日發(fā)出預警，目前許多國家的房?jì)r(jià)均已遠超歷史平均水平，各國應采取積極行動(dòng)控制樓市風(fēng)險，防止再次出現毀滅性的樓市危機，威脅全球經(jīng)濟穩定。
全球房?jì)r(jià)持續上升
IMF網(wǎng)站11日公布的信息顯示，在過(guò)去一年中，IMF追蹤的51個(gè)國家中，有33個(gè)國家的房?jì)r(jià)在上升。其最新數據顯示，全球房?jì)r(jià)已經(jīng)連續增長(cháng)7個(gè)季度，目前同比上漲了3.1%。美國、澳大利亞和德國的房?jì)r(jià)同比均上漲超過(guò)5%，英國約上漲4%。在新興市場(chǎng)，房?jì)r(jià)上升更快。菲律賓房?jì)r(jià)同比上升了10%，中國上升了9%，巴西上漲了7%。
IMF副主席朱民指出，在一些情況下，房?jì)r(jià)是在從金融危機后的低谷回升；而另一些情況下，房?jì)r(jià)卻是延續了金融危機之前的上漲勢頭。
在一些國家，房地產(chǎn)近年來(lái)日益成為一種重要的投資手段，成為財富的主要組成部分。美國非金融私人部門(mén)的資產(chǎn)中，約有三分之一為房產(chǎn)。大多數的家庭更愿意擁有房產(chǎn)而非金融資產(chǎn)。在法國，不到四分之一的家庭擁有股票，而超過(guò)60%的家庭擁有住房。
IMF認為，全球主要央行近年為提振經(jīng)濟普遍將利率降至歷史低位，成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上升至危險水平的一個(gè)重要原因。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快已成為全球經(jīng)濟穩定的主要威脅。
IMF的研究顯示，過(guò)去數十年中的50次系統性銀行業(yè)危機中，有三分之二在發(fā)生之前都出現過(guò)房地產(chǎn)泡沫的破裂。而解決房?jì)r(jià)崩盤(pán)問(wèn)題的代價(jià)是巨大的。以愛(ài)爾蘭為例，由于樓市崩盤(pán)引發(fā)銀行業(yè)危機，政府不得不花費40%的國內生產(chǎn)總值救助銀行業(yè)。
但在一些歐洲邊緣國家，房?jì)r(jià)卻在下降。IMF的最新數據顯示，希臘房?jì)r(jià)同比下降7%，意大利房?jì)r(jià)下跌6.6%，西班牙房?jì)r(jià)下跌5%。印度房?jì)r(jià)也同比下降了約8%。
房?jì)r(jià)高估程度不同
要判斷樓市是否過(guò)熱，房?jì)r(jià)相對于收入和租金的水平是可供衡量的重要指標。
IMF的數據顯示，相對于收入和租金，大多數國家的房?jì)r(jià)仍持續明顯高于歷史平均水平，例如澳大利亞、比利時(shí)、新西蘭、法國、英國、加拿大、挪威和瑞典。這顯示出房?jì)r(jià)出現被高估的跡象。去年第四季度，加拿大房?jì)r(jià)相對于收入和租金比長(cháng)期平均水平分別高出33%和87%。英國房?jì)r(jià)相對于收入和租金比長(cháng)期平均水平分別高出27%和38%。
在另一些市場(chǎng)，房?jì)r(jià)在快速上漲，但并未出現明顯被高估的跡象。例如美國，房?jì)r(jià)相對于收入比長(cháng)期平均水平低13.4%，房?jì)r(jià)相對于租金比長(cháng)期平均水平僅高出2.6%。而房?jì)r(jià)水平最低的是日本市場(chǎng)，房?jì)r(jià)相對于收入和租金比長(cháng)期平均水平分別低41%和38%。德國房?jì)r(jià)相對于收入和租金均比長(cháng)期平均水平低出超過(guò)10%。
有分析指出，僅靠房?jì)r(jià)相對于收入和租金的水平這一個(gè)因素還不足以判斷出房?jì)r(jià)是否被高估，還需綜合考慮信貸增長(cháng)速度和家庭負債狀況等其他關(guān)鍵因素。尤其是信貸增長(cháng)狀況，大多數的樓市泡沫形成時(shí)都伴隨著(zhù)信貸快速增長(cháng)的現象。
各國應加快應對
雖然全球房?jì)r(jià)出現加速上漲態(tài)勢，但相關(guān)各國在抑制房?jì)r(jià)方面所取得的進(jìn)展尚且有限。朱民表示，控制房?jì)r(jià)上升的政策尚在研究之中，但這不應當成為不采取行動(dòng)的理由。
IMF11日宣布開(kāi)辦全球房市觀(guān)察網(wǎng)站。該網(wǎng)站將匯總并定期發(fā)布世界各國房市數據，跟蹤房市波動(dòng)周期，發(fā)布全球房?jì)r(jià)指數和其他與房市相關(guān)的經(jīng)濟指標，將每個(gè)季度更新全球樓市的監察情況。
IMF希望借此增強公眾對該領(lǐng)域的了解，幫助各國政策制定者預防房市過(guò)熱而再度引發(fā)金融危機，并促進(jìn)房市調控方面的跨國合作。
朱民表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟重要部門(mén)，也是經(jīng)濟脆弱性和危機的一個(gè)源頭，當前全球房市保持復蘇是一個(gè)好現象，但需預防再次出現不可持續的快速上漲。但是，發(fā)現房市是否過(guò)熱依然“更像一門(mén)藝術(shù)而非科學(xué)”，目前的政策工具組合仍需建設。
朱民表示，盡管控制房?jì)r(jià)的政策工具還很新，但也必須立即開(kāi)始使用。他提到一些可能的選擇，包括限制抵押貸款的發(fā)放，在發(fā)放風(fēng)險信貸方面對銀行提高資本金要求，對國外房產(chǎn)投資者更多征稅等。同時(shí)，綜合使用多種政策，將有助于彌補單項政策的缺陷。
