近期，國內電商巨頭阿里巴巴、京東等紛紛在全國布局拿地，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉儲已成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一。在線(xiàn)零售市場(chǎng)的興起與蓬勃不僅影響和改變了傳統零售市場(chǎng)格局，帶動(dòng)了第三方物流的發(fā)展，而且對現代物流設施市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響。專(zhuān)家認為，未來(lái)民營(yíng)第三方物流將成為市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力，預計定制倉庫占高標準倉庫的比例將會(huì )大大提升。

　　物流倉儲租賃需求仍將繼續增加

　　電子商務(wù)是當下我國現代物流設施市場(chǎng)最重要的需求來(lái)源之一。據艾瑞研究預測，至2017年我國網(wǎng)絡(luò )零售額將達4.1萬(wàn)億元人民幣。隨著(zhù)電子商務(wù)市場(chǎng)份額的擴大以及在線(xiàn)零售市場(chǎng)本身規模的擴大，未來(lái)電子商務(wù)對物流倉儲設施的需求將會(huì )繼續增加。
　　一方面，自建物流已具備規模效應的大型電商將繼續堅持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當前個(gè)別已規模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開(kāi)始嘗試向第三方開(kāi)放物流平臺。
　　另一方面，自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘，令多數電商尤其是中小規模電子商務(wù)企業(yè)對社會(huì )化第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。易商集團首席執行官沈晉初表示，專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現代物流設施供應的企業(yè)不僅面臨著(zhù)現有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開(kāi)發(fā)運營(yíng)所需資金及學(xué)習成本高企等障礙。

　　物流倉儲用地逐年遞減優(yōu)質(zhì)倉庫供不應求

　　近年來(lái)，上海一手工業(yè)用地供應日益緊縮。據世邦魏理仕統計，2013年全市工業(yè)土地供應為585萬(wàn)平方米，僅為2011年的一半。而由于直接稅收貢獻偏低等原因，工業(yè)用地中的物流倉儲用地供應更是鳳毛麟角。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬(wàn)、40萬(wàn)和27萬(wàn)平方米，僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。
　　第三方物流和零售電商是當下上海優(yōu)質(zhì)倉庫市場(chǎng)的兩大主力需求。據世邦魏理仕統計，2013年的主要成交中，兩者分別貢獻44%和38%。世邦魏理仕認為，未來(lái)倉庫市場(chǎng)的需求將進(jìn)一步細分，快遞、電商、醫藥、生鮮、制造等不同行業(yè)用戶(hù)因其業(yè)務(wù)特質(zhì)對倉庫設施提出各種專(zhuān)業(yè)化的需求，定制化有望成為倉庫開(kāi)發(fā)建造中的主流趨勢。此外，土地稀缺和集約利用也將推動(dòng)倉庫設施向垂直化發(fā)展。
　　我國的物流設施在設立之初主要是為滿(mǎn)足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著(zhù)國內個(gè)人消費增長(cháng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來(lái)增長(cháng)迅速。盡管我國目前已具有相當的物流倉儲存量，但國內高標準倉儲設施的體量仍相對有限。目前國內倉庫的絕大部分仍以老舊的、建造標準較低的物業(yè)為主。

　　民營(yíng)第三方物流將成新動(dòng)力

　　近年來(lái)，我國在線(xiàn)零售市場(chǎng)的快速發(fā)展不僅令電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，而且通過(guò)其與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導作用，間接推升了民營(yíng)物流行業(yè)對現代倉儲的需求。
　　展望未來(lái)，世邦魏理仕預計，現代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢為：租賃需求繼續放量，民營(yíng)快遞企業(yè)及新型物流服務(wù)企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長(cháng)點(diǎn)。
　　世邦魏理仕中國區工業(yè)及物流服務(wù)部主管、高級董事羅瑾認為，隨著(zhù)市場(chǎng)成熟度的不斷提升，高標準倉儲開(kāi)發(fā)或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉向標準化開(kāi)發(fā)與定制開(kāi)發(fā)雙管齊下。預計未來(lái)定制倉庫占高標準倉庫的比例將會(huì )大大提升。