摘要：自2009年9月國際奧委會(huì )宣布里約熱內盧成為2016年奧運會(huì )的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。五年來(lái)，巴西的房?jì)r(jià)上漲了200%，飆升的房?jì)r(jià)讓當地普通百姓直呼“承受不起”。

    “我要住房，不要世界杯�！庇涡腥罕姶舐暱棺h，要求政府解決房?jì)r(jià)飛漲問(wèn)題。這一幕發(fā)生在5月下旬的巴西圣保羅商業(yè)區。近五年來(lái)，巴西的房?jì)r(jià)上漲了200%，飆升的房?jì)r(jià)讓當地普通百姓直呼“承受不起”

　　迅速崛起的高房?jì)r(jià)讓外界對巴西的樓市充滿(mǎn)猜測，是乘著(zhù)世界杯之風(fēng)繼續上漲？還是房?jì)r(jià)被高估出現泡沫化？巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)又該何去何從

　　近日，網(wǎng)絡(luò )上關(guān)于巴西熱門(mén)的消息除了足球，莫過(guò)于失控的酒店旅館房?jì)r(jià)。根據BBC提供的數字，在巴西住宿一晚的消費在146英鎊到797英鎊不等，轉換成人民幣就是1400元至7900元之間。據悉，從今年年初開(kāi)始，巴西的酒店預訂必須提前全額付清房費。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價(jià)格更是比往年高出250%。

　　受世界杯等賽事效應影響，巴西當地的房地產(chǎn)備受投資者青睞。近5年來(lái)，巴西的房?jì)r(jià)上漲了200%。如今，里約熱內盧的房?jì)r(jià)已經(jīng)高達6萬(wàn)元/平方米。

　　房?jì)r(jià)五年漲200%

　　自2009年9月國際奧委會(huì )宣布里約熱內盧成為2016年奧運會(huì )的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。

　　記者了解到，2012年，里約熱內盧市的雷布昂區（Leblon）已經(jīng)一躍成為巴西房?jì)r(jià)最貴的地區，每平方米的價(jià)格達1.73萬(wàn)元雷亞爾（約合人民幣6.35萬(wàn)元）。

　　里約熱內盧的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Anglica告訴記者，2010年的時(shí)候，里約熱內盧的平均房?jì)r(jià)約為人民幣2萬(wàn)/平方米，但到了2012年，普通地段的房?jì)r(jià)都已經(jīng)漲到了5萬(wàn)人民幣/平方米。

　　“2013年和2014年，里約熱內盧的房?jì)r(jià)基本保持在6萬(wàn)人民幣/平方米�！盇nglica表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房?jì)r(jià)增長(cháng)了200%，“這樣的增長(cháng)幅度在巴西過(guò)去是從未有過(guò)的”。

　　與房地產(chǎn)火熱相對應的是，當地旅館住宿價(jià)格的飆升。巴西媒體曾公布了一份12座世界杯舉辦城市旅館價(jià)格的調查，調查顯示，世界杯期間各城市客房差價(jià)比較大，其中最貴的庫亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾（約合人民幣4088元），而馬瑙斯市的客房一晚均價(jià)365雷亞爾（約合人民幣966元），是最便宜的。

　　調查顯示，除庫亞巴外，巴西利亞世界杯期間的房?jì)r(jià)為1437.90雷亞爾（約合人民幣5277元）一晚，排在第二位；而均價(jià)第三高的是里約熱內盧，那里的賓館一晚均價(jià)1077.41雷亞爾（約合人民幣3954元）。

　　據巴西門(mén)戶(hù)網(wǎng)站UOL體育版近日援引美國《紐約時(shí)報》的一篇文章報道，由于世界杯期間舉辦城市客房緊張，一些貧民窟居民看準了商機，準備向游客提供住宿。

　　報道稱(chēng)，在里約熱內盧最大的貧民窟羅西尼亞，一個(gè)有電視和無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )的雙人間平時(shí)80雷亞爾（約合人民幣200元）一晚，在世界杯期間就要799雷亞爾（約合人民幣2000元）了�？拷�海邊的維迪加爾山貧民窟內的客�，F在已經(jīng)一房難求了。另外，一些在里約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區域搭起了露營(yíng)區，世界杯前半段時(shí)間，該露營(yíng)區的帳篷已經(jīng)被預訂了75%。

　　在分析人士看來(lái)，巴西旅店住宿價(jià)格的上漲可以說(shuō)是因為世界杯的拉動(dòng)，但巴西房?jì)r(jià)普遍的上漲卻不是只有這個(gè)原因。

　　知名經(jīng)濟學(xué)者、中投顧問(wèn)研究總監郭凡禮告訴《國際金融報》記者，近年來(lái)，巴西人均收入持續增長(cháng)，新富起來(lái)的中產(chǎn)階層的購房意愿較為強烈�！跋鄬�寬松的貨幣政策以及較松的房貸政策，讓巴西人有能力購房，并促使房?jì)r(jià)上漲；與此同時(shí)，巴西旅游的興起、世界杯以及2016年奧運會(huì )舉辦城市等因素也推動(dòng)了巴西房?jì)r(jià)迅速上漲�！惫�凡禮說(shuō)。

　　負面影響凸顯

　　然而，上漲的房?jì)r(jià)、高昂的旅店價(jià)格帶來(lái)的并不都是積極的影響。

　　家住北京的小林本來(lái)準備今年飛往巴西看球，卻因為當地旅館價(jià)格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。

　　“難以想象，一個(gè)條件非常差勁的房間，居然需要2200元�！毙×謱τ浾弑г�，兩個(gè)月前，他準備預定當地的酒店，卻因為遲了一步，很多酒店沒(méi)有房間。而那些不那么上檔次的酒店，價(jià)格又過(guò)于驚人�，F在只能呆在家里，守著(zhù)電視機看球賽了。

　　“我朋友提前半年就預定了一家酒店的客房，不過(guò)，那個(gè)時(shí)候的價(jià)格已經(jīng)上漲到4000元一晚，現在同等的客房已經(jīng)漲至5500元一晚�！毙×直硎�，因為很多人以為３個(gè)月或者兩個(gè)月之前預定完全來(lái)得及，完全沒(méi)有預料到價(jià)格會(huì )漲得如此離譜，他圈子里的很多朋友都放棄了飛往巴西看球的計劃。

　　巴西一家旅店的工作人員告訴記者，因為旅館房?jì)r(jià)過(guò)高，很多普通旅店的客源并沒(méi)有達到預期的數量�！耙驗檫x擇我們的都是普通收入的球迷，客房?jì)r(jià)格上漲得過(guò)快，讓他們有的直接放棄了來(lái)巴西，有的人則去住帳篷�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。

　　如果說(shuō)旅店的高價(jià)位讓游客們嘆為觀(guān)止，那飛漲的房?jì)r(jià)則是讓當地居民怨聲載道了。

　　據英國路透社報道，近日，數千民眾聚集在巴西圣保羅商業(yè)區舉行游行示威。游行群眾抱怨稱(chēng)巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房?jì)r(jià)飛漲無(wú)家可歸。

　　“我要住房，不要世界杯�！庇涡腥罕娬驹谑ケＡ_奢華的商業(yè)中心大聲抗議，要求巴西政府解決房?jì)r(jià)飛漲問(wèn)題。

　　報道稱(chēng)，雖然巴西總統羅塞夫承諾，將提供低價(jià)政府住房解決爭端，但是游行群眾依舊對當地房?jì)r(jià)表示不滿(mǎn)。

　　“以前，一戶(hù)普普通通的人家買(mǎi)套四室一廳（120平方米左右）的房子完全不成問(wèn)題�！盇nglica表示，當地的公務(wù)員每月工資一般在人民幣一萬(wàn)元左右，普通的工人每月也在人民幣6000多元，一平方米兩三萬(wàn)的房?jì)r(jià)對于他們來(lái)說(shuō)，還是勉強能承受的。

　　“但是如今，房屋均價(jià)漲到了6萬(wàn)至7萬(wàn)元時(shí)，普通家庭便完全無(wú)法負擔了�！盇nglica稱(chēng)，巴西的家庭人口較多，一對夫婦往往要養好幾個(gè)孩子，面積太小的房子根本無(wú)法居住。

　　房地產(chǎn)泡沫化？

　　隨著(zhù)巴西房?jì)r(jià)不斷走高，“泡沫論”四起。美國《華爾街日報》評論員發(fā)表文章指出，大量外資入境的形勢，以及巴西政府和各大銀行向民眾提供房貸的方便之門(mén)，將促使巴西房地產(chǎn)泡沫不斷增大。

　　根據FipeZap房地產(chǎn)指數，自2008年1月到2013年尾聲，巴西圣保羅市的房屋價(jià)格急升181%，里約熱內盧房?jì)r(jià)跳升225%。房?jì)r(jià)升幅是租金的兩倍，充分反映巴西房屋市場(chǎng)過(guò)熱。

　　“如今巴西房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，必然會(huì )增加樓市風(fēng)險�！惫�凡禮認為，新興經(jīng)濟體抵押貸款市場(chǎng)增長(cháng)較快、房屋租賃價(jià)格快速的增長(cháng)，均反映出樓市泡沫的積聚。

　　倫敦“資本經(jīng)濟”發(fā)表報告稱(chēng)，巴西信貸擴張就像2008年金融危機前，大多數發(fā)達國家所經(jīng)歷的不正常繁榮的重演。

　　諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主、房?jì)r(jià)方面的權威羅伯特·希勒也稱(chēng)：“我不能說(shuō)這是一個(gè)泡沫，因為我不了解這個(gè)市場(chǎng)的特點(diǎn)。但相比先前發(fā)生泡沫危機的其他國家的數據顯示，我只能說(shuō)要謹慎行事�！�

　　有專(zhuān)家認為，巴西看來(lái)似乎正在步美國和一些歐洲國家的后塵——房地產(chǎn)崩潰導致全球經(jīng)濟衰退。但情況又不盡相同，雖然巴西也存在價(jià)格泡沫，其對住房信貸管控卻要嚴格得多。

　　當然，也有不少業(yè)內人士堅定地認為，巴西房地產(chǎn)目前不存在泡沫。Caixa房地產(chǎn)貸款副總裁TeotonioRezende在接受媒體訪(fǎng)問(wèn)時(shí)指出，巴西的房屋價(jià)格急升并不是一個(gè)泡沫，而是反映經(jīng)過(guò)高通脹和經(jīng)濟不景氣后的需求回升。由于1984年至2002年房屋價(jià)格貶值，經(jīng)濟出現過(guò)停滯、超級通脹、高失業(yè)率等，所以現在房?jì)r(jià)的大規模上漲是樓市重新恢復的調整。

　　“巴西通脹率一直很高，央行基準利率也非常高，目前已經(jīng)超過(guò)12%，在全球主要經(jīng)濟體中位居第一�！币晃煌顿Y人士告訴記者，高利率的國家房地產(chǎn)泡沫的情況會(huì )較為少見(jiàn)，因為它控制了投資過(guò)熱的情況。

　　記者也了解到，正因為有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒(méi)有超過(guò)5年期限的房地產(chǎn)貸款，巴西房地產(chǎn)也長(cháng)期維持在相對低檔的價(jià)位。到了2008年底全球金融危機爆發(fā)，巴西政府為了推動(dòng)經(jīng)濟復蘇，推出了“My House My life”計劃，只要申請人有正當職業(yè)，就可以由政府進(jìn)行擔保，申請長(cháng)達30年的房地產(chǎn)貸款。因此，３年多來(lái)，巴西房?jì)r(jià)飛漲。

　　即便如此，大部分巴西人還是以全款買(mǎi)房為主，因為要負擔12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用于投資出租，目前的租金回報只有8%左右，雖然比中國的2%高很多，但也難以彌補利息支出。

　　一位在巴西的華人朋友告訴記者，一棟市值在人民幣300萬(wàn)元左右的房子，現在如果出租，每月租金在2萬(wàn)元左右�！拔也⒉粨鷳n(yōu)巴西的房?jì)r(jià)會(huì )出現泡沫化，因為巴西有房產(chǎn)稅來(lái)控制房?jì)r(jià)�！彼�告訴記者。

　　巴西憲法規定，市級政府有權要求擁有房產(chǎn)者繳納地產(chǎn)稅，稅額由市政府提出，在經(jīng)過(guò)市民聽(tīng)證后由議會(huì )討論通過(guò)。地產(chǎn)稅在地方政府稅收中占據非常大的比重。以圣保羅為例，2010年圣保羅商業(yè)房產(chǎn)地產(chǎn)稅調升45%，普通民宅地產(chǎn)稅調升30%。同時(shí)，市議員們還決定在2013年重新審核圣保羅市房地產(chǎn)市價(jià)，并于2014年起根據新的房地產(chǎn)市價(jià)征稅。

　　投資值不值

　　無(wú)論泡沫存在與否，巴西房地產(chǎn)的確得到了不少投資者的青睞。

　　近期，一項調查研究表明，在未來(lái)的一兩年內，在新興市場(chǎng)投資的國際投資者（私募股權基金以及投資銀行）將進(jìn)一步在巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)增加投資金額。專(zhuān)家們也相信，巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還要持續增長(cháng)１０年。

　　四季酒店集團的地區負責人Axevedo認為，巴西豪華旅游的市場(chǎng)越來(lái)越大，他們很看好巴西的奢侈酒店市場(chǎng)。Azevedo指出，巴西的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在變化，將來(lái)預計有越來(lái)越多的人從逐漸飽和的住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資轉向例如酒店等的長(cháng)線(xiàn)投資。

　　一家房地產(chǎn)開(kāi)放商負責人日前對記者表示，目前，巴西擁有800萬(wàn)的住房缺口，并預計于2023年達到12.5萬(wàn)，所以是投資巴西房地產(chǎn)的最佳時(shí)機。

　　“以往許多國外購買(mǎi)者投資巴西房地產(chǎn)的目的僅在于投資或者度假。目前，國外投資者對更具道德性和公益性的房地產(chǎn)投資需求和了解程度越來(lái)越高，進(jìn)而帶動(dòng)了未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢�！币晃煌顿Y商直言。

　　據專(zhuān)家此前預測，在長(cháng)期或者短期內，房地產(chǎn)投資者將發(fā)現巴西房產(chǎn)市場(chǎng)很具吸引力。在未來(lái)數月甚至數年，會(huì )有很多積極因素來(lái)支持巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，包括舉辦2014年世界杯和2016年奧運會(huì )。

　　不過(guò)，在郭凡禮看來(lái)，投資巴西的樓市也存在不少潛在風(fēng)險。

　　“雖然世界杯的召開(kāi)有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西當地治安、公共環(huán)境以及高漲的房?jì)r(jià)等方面的影響，延長(cháng)游客在巴西的逗留時(shí)間恐怕會(huì )比較難，而這不利于當地房地產(chǎn)、旅游等行業(yè)的發(fā)展。所以世界杯結束后，巴西的房?jì)r(jià)可能會(huì )有所回落，雖然回落的幅度不會(huì )太大，但是保持長(cháng)期上漲的可能性也不大�！惫�凡禮指出。

　　克而瑞研究總監薛建雄則對記者直言，投資巴西的樓市，不是一個(gè)明智的選擇，“它只會(huì )短期上漲，長(cháng)期看來(lái)，必然會(huì )出現下跌的情況。若是要進(jìn)行長(cháng)期投資，巴西顯然沒(méi)有什么投資的價(jià)值�！�

　　在克而瑞上海機構研究總監薛建雄看來(lái)，拉美經(jīng)濟環(huán)境局限了巴西房?jì)r(jià)的上升空間，并且世界杯不過(guò)是個(gè)特殊性事件，不能給當地的樓市帶來(lái)長(cháng)期性的利好。