摘要：記者走訪(fǎng)調查通州多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現，與其說(shuō)是降價(jià)，還不如說(shuō)是開(kāi)發(fā)商拿出少量戶(hù)型位置等較差的房源促銷(xiāo)，以低價(jià)吸引客戶(hù)。北京樓市的“降價(jià)風(fēng)”雖未大規模刮起，但市場(chǎng)下行預期卻非常明顯。對此，有業(yè)內人士建議，改善類(lèi)需求現在可以入市了，但剛需還可以等兩個(gè)月看看，若按目前樓市預期發(fā)展，屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )坐實(shí)降價(jià)，去打真正的價(jià)格戰。

    近日，二、三線(xiàn)城市的“降價(jià)潮”開(kāi)始蔓延，從北京樓市來(lái)看，二手房市場(chǎng)確實(shí)被波及，5月份銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下跌了近1900元∕平方米。同時(shí)，一手房市場(chǎng)個(gè)別項目也開(kāi)始被卷進(jìn)來(lái)，一時(shí)間，房?jì)r(jià)大幅“跳水”的言論甚囂塵上。

　　然而，這波降價(jià)潮到底是真是假？是個(gè)別開(kāi)發(fā)商的搶客噱頭，還是大面積項目開(kāi)始實(shí)質(zhì)性降價(jià)？

　　《證券日報》記者走訪(fǎng)調查通州多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現，與其說(shuō)是降價(jià)，還不如說(shuō)是開(kāi)發(fā)商拿出少量戶(hù)型位置等較差的房源促銷(xiāo)，以低價(jià)吸引客戶(hù)。正如某銷(xiāo)售人員直言，“波動(dòng)肯定是有的，但實(shí)際上不好的房子才拿出來(lái)促銷(xiāo)，這是開(kāi)發(fā)商搶客的銷(xiāo)售手段。從整個(gè)盤(pán)面來(lái)看，與前一期房源銷(xiāo)售均價(jià)相比，新一期房源的成交均價(jià)并未降低，甚至還有不同幅度的上漲”。

　　此外，記者調查還發(fā)現，此前引發(fā)熱議的“零首付”也開(kāi)始逐漸沉寂，所謂中國“零首付”購房或重蹈美國次貸危機覆轍可能性也并不大。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商僅僅是拿出幾個(gè)或者幾十個(gè)名額來(lái)做宣傳噱頭，有點(diǎn)類(lèi)似交定金占房源的意思，而且當時(shí)并不能網(wǎng)簽，僅是與開(kāi)發(fā)商草簽合同，待半年或者更長(cháng)時(shí)間后付齊首付才能網(wǎng)簽。

　　此外，即使房企與搜房網(wǎng)等網(wǎng)站合作，用促銷(xiāo)刺激市場(chǎng)有效需求，但這種促銷(xiāo)也是小幅度促銷(xiāo)，例如總價(jià)200萬(wàn)元以上的房子推出3萬(wàn)元左右的優(yōu)惠。

　　當然，不排除個(gè)別項目降價(jià)幅度非常大，房企為了快速回籠資金可能會(huì )犧牲一部分利潤，但還遠未到虧本甩賣(mài)的地步。

　　值得注意的是，成交量確實(shí)在大幅減少，入市項目簽約率已不足三成，但不代表房企已經(jīng)扛不住了。實(shí)際上，成交量的減少，促銷(xiāo)活動(dòng)的增加，并不代表房?jì)r(jià)“跳水”。有公開(kāi)資料顯示，全國46個(gè)城市的12590個(gè)在售樓盤(pán)市場(chǎng)售價(jià)，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價(jià)后發(fā)現，88%的樓盤(pán)無(wú)價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)生，漲價(jià)樓盤(pán)占比為8.33%，降價(jià)樓盤(pán)占比僅為3.56%。

　　更為值得關(guān)注的是，外部因素的不理想，也不意味著(zhù)北京樓市房?jì)r(jià)的大面積下調。畢竟，作為首都，北京樓市的剛需仍舊非常強勁。以《證券日報》記者調查的多個(gè)項目為例，新開(kāi)房源的銷(xiāo)售均價(jià)比上一期實(shí)際上都是環(huán)比微漲的，只要降價(jià)幅度到位，將馬上實(shí)現反彈。換句話(huà)說(shuō)，少量的促銷(xiāo)并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定價(jià)方式推盤(pán)，反倒會(huì )被市場(chǎng)一搶而空，即使這樣，其利潤率也僅是增速下滑而已。

　　不過(guò)，北京樓市的“降價(jià)風(fēng)”雖未大規模刮起，但市場(chǎng)下行預期卻非常明顯。對此，有業(yè)內人士建議，改善類(lèi)需求現在可以入市了，但剛需還可以等兩個(gè)月看看，若按目前樓市預期發(fā)展，屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )坐實(shí)降價(jià)，去打真正的價(jià)格戰。