庫存壓力巨大　市場(chǎng)預期不明

　　18日，統計局發(fā)布5月份住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自2012年6月份以來(lái)首次由漲轉跌，跌幅為0.16%。這意味著(zhù)，持續兩年的房?jì)r(jià)全面上漲暫時(shí)告一段落。
　　對此，業(yè)內人士認為，在庫存壓力大、市場(chǎng)預期不明的背景下，當前房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區間。預期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區間。

　　疲軟　半數城市下跌

　　新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況數據顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市僅15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌，環(huán)比下滑1.4%，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%，唐山環(huán)比下滑5%，沈陽(yáng)環(huán)比下滑4%。
　　值得一提的是，5月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)中，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現下跌。具體來(lái)看，北京環(huán)比上漲0.2%，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%。
　　二手住房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市達35個(gè)，其中，北京領(lǐng)跌，環(huán)比跌幅高達0.9%，上海環(huán)比下跌0.2%，秦皇島環(huán)比下跌0.7%，福州環(huán)比下跌0.6%。
　　同比來(lái)看，與去年5月相比，70個(gè)大中城市中，新建住房?jì)r(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
　　二手房與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有64個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。
　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示，分類(lèi)來(lái)看，一二三線(xiàn)房?jì)r(jià)環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌，市場(chǎng)整體步入降幅區間。
　　“房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數明顯減少，部分城市房?jì)r(jià)環(huán)比小幅下降�！眹�家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱(chēng)，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數分別為15個(gè)和19個(gè)，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè)；持平的城市個(gè)數分別為20個(gè)和16個(gè)，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數均為35個(gè)，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的15個(gè)城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個(gè)；最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉為5月份下降的城市有28個(gè)；最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　對于此次房?jì)r(jià)下滑的主要原因，劉建偉指出，庫存壓力較大，市場(chǎng)預期不明，導致房?jì)r(jià)有所下降。鄭紅玉也認為，5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場(chǎng)預期不明，整個(gè)樓市觀(guān)望情緒濃厚，導致成交熱度受影響，部分房企銷(xiāo)售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷(xiāo)，均成房?jì)r(jià)下跌推力。

　　癥結　庫存“壓力山大”

　　值得注意的是，一二三線(xiàn)環(huán)比漲幅兩年來(lái)首次齊頭并“跌”，而造成這一結果的主要原因是成交下滑、庫存高企。
　　易居研究院數據顯示，5月份，一二三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場(chǎng)來(lái)看，截至5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.7%，同比增長(cháng)20.1%。庫存再創(chuàng )歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
　　35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。
　　此外，在市場(chǎng)看跌情緒濃厚的背景下，開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)節奏，也造成了月度新增供應量大于成交量，使部分未消化的新增供應再度轉化為庫存。數據顯示，5月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應量為2198萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.8%，同比增長(cháng)0.2%。而成交量則僅為1520萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)1.1%，同比減少17.4%
　　值得一提的是，此前沈陽(yáng)全面放松限購僅一天后就被叫停，其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底，沈陽(yáng)新建住宅庫存為1828萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增長(cháng)6%，同比增長(cháng)28%，遠超京滬，僅次于全國最高天津的2110萬(wàn)平方米，按過(guò)去6個(gè)月平均銷(xiāo)量來(lái)算，去化周期將高達22個(gè)月。
　　對此，沈陽(yáng)市國土部門(mén)相關(guān)工作人員表示，由于沈陽(yáng)是平原的地理環(huán)境，因此，城市面積不斷外擴，攤大餅，最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn)。
　　“這么多房子不賣(mài)怎么行，房子不賣(mài)土地也出不去�！鄙鲜鋈藛T表示，5月沈陽(yáng)18塊土地中，流拍項目高達10塊，其余僅為底價(jià)拍出，給地方造成巨大壓力。
　　各地政府開(kāi)始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開(kāi)始實(shí)行“組合貸”，降低購房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。�？诔雠_房地產(chǎn)新政，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶(hù)�？�5人。武漢市下文規定，從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng )業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動(dòng)合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng )業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶(hù)。

　　預判　下半年或進(jìn)入過(guò)冷區間

　　在高庫存預期轉向的背景下，市場(chǎng)人士對短期房地產(chǎn)市場(chǎng)并不看好。鄭紅玉表示，從數據可以看出，當前房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區間。預期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區間。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，首先，導致今年這一輪市場(chǎng)深調的核心因素短期內不會(huì )有明顯改善。一方面是信貸政策的持續收緊；另一方面，本輪調控的導火索來(lái)自于高庫存城市的率先降價(jià)，因此整體市場(chǎng)庫存高企的局面不會(huì )很快得到緩解。
　　“除非有顯而易見(jiàn)的行政刺激手段，不然市場(chǎng)在短期內仍會(huì )維持冷淡狀態(tài)，大部分剛需觀(guān)望濃厚并看跌房?jì)r(jià)，而當前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì )隨市場(chǎng)不斷下探，買(mǎi)賣(mài)雙方持續僵持�！睆埿裾J為，這一輪行業(yè)深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能會(huì )更持久。目前，房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂(lè )觀(guān)，一二手市場(chǎng)都持續低迷，企業(yè)壓力上升，或帶來(lái)新一輪的行業(yè)洗牌。
　　中信建投分析師蘇雪晶認為，短期銷(xiāo)售低位能否緩解，依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度。在成交量持續下滑的環(huán)境下，5月全國整體房?jì)r(jià)迅速回落，而且目前多數二三線(xiàn)城市庫存水平已達到歷史高位，預計價(jià)格下滑還將持續。
　　中金公司的研究報告也持同樣態(tài)度。該機構分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)3年一個(gè)小周期，“今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預計重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)指數同比調整幅度范圍將在5%至10%�！�
　　長(cháng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來(lái)了。除了超大牌的開(kāi)發(fā)商以外，其他開(kāi)發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢(qián)，各方也申請不到貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè)，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。
　　“但不會(huì )面臨崩盤(pán)，也不會(huì )全面下跌�！睆埍�國認為，在房地產(chǎn)發(fā)展周期，現階段處于正常調整階段，在城鎮化發(fā)展下，長(cháng)期來(lái)看整體還是有一個(gè)向上的趨勢。