數據冰冷。國家統計局昨日發(fā)布數據顯示，今年5月，全國70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%，為近24個(gè)月以來(lái)的新低，也是此期間首次出現負增長(cháng)。
在此之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現異動(dòng)。年初以來(lái)，市場(chǎng)持續低迷，始終沒(méi)有起色，零星的降價(jià)行為也逐漸蔓延，并覆蓋一線(xiàn)城市。在經(jīng)歷了連續三個(gè)月的成交量下跌之后，房?jì)r(jià)也終于出現下行。
市場(chǎng)人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”，原因在于，在并無(wú)政策明顯壓制的背景下，傳統熱銷(xiāo)期卻出現“量?jì)r(jià)齊跌”的局面。有分析認為，盡管各地蜂擁救市，但效果不會(huì )太明顯。且在當前市場(chǎng)整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長(cháng)時(shí)間，房?jì)r(jià)的調整周期也將拉長(cháng)。
現實(shí)甚于數據
國家統計局數據顯示，今年5月，全國70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達到50%，比4月暴增27個(gè)。持平的城市有20個(gè)，比4月增加兩個(gè)。上漲的城市有15個(gè)。
值得注意的是，在房?jì)r(jià)向來(lái)堅挺的四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海、深圳的新房?jì)r(jià)格也出現環(huán)比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，杭州成為降幅最大的城市，下降1.4%。
平均而言，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，近24個(gè)月以來(lái)，首次出現負增長(cháng)。如此劇烈的變動(dòng)，讓不少從業(yè)者感到意外。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從首次出現個(gè)別城市價(jià)格調整，到3-4月出現華東區域的塊狀分布，到5月出現以東部城市為主的房?jì)r(jià)多數城市下行。市場(chǎng)已經(jīng)出現加速調整，且變化的速度超過(guò)市場(chǎng)之前的預期。
同比來(lái)看，盡管仍有69個(gè)城市的新房住宅價(jià)格上漲，但70個(gè)城市的平均漲幅已經(jīng)連續5個(gè)月出現收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現出明顯的變化。
事實(shí)上，與民間數據以及媒體上的極端案例相比，統計局發(fā)布的官方數據往往顯得溫和而保守。分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化特征明顯，在納入統計的70個(gè)大中城市之外，中小城市的過(guò)剩局面更為嚴重，其房?jì)r(jià)也出現了更為明顯的下跌。
山東省某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，在其涉足的多個(gè)當地城市中，房?jì)r(jià)存在普遍的下調現象。部分城市的價(jià)格已經(jīng)降至成本水平，開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)利可圖。盡管如此，房屋仍然難以消化，不少在建房地產(chǎn)項目今年已出現停工。
同時(shí)，隨著(zhù)項目進(jìn)入爛尾和滯銷(xiāo)狀態(tài)，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現債務(wù)違約現象。有銀行人士向中國證券報記者指出，雖然尚未出現大規�！芭苈贰�，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣。
降價(jià)的邏輯
從市場(chǎng)邏輯看，此輪降價(jià)的出現并不意外。國家統計局數據顯示，今年2、3、4月，全國商品房銷(xiāo)售面積連續出現下降。到5月，降幅已擴大到7.8%，而去年同期，該數據為增長(cháng)35.6%。
“量跌”往往被視為“價(jià)跌”的前兆。在出現連續三個(gè)月的成交低迷后，價(jià)格的調整就變得順理成章�！敖挡唤狄呀�(jīng)無(wú)需爭論，怎么降是業(yè)內討論的主要話(huà)題�！本┏悄持科筘撠熑吮硎�，近期與多個(gè)項目負責人交流，發(fā)現幾乎都在研究?jì)r(jià)格調整策略。
中原地產(chǎn)的分析認為，本輪市場(chǎng)轉冷主要由兩個(gè)因素造成，一是由于部分城市前期供應量過(guò)大、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來(lái)的需求斷檔，加之房?jì)r(jià)調整引致的部分需求陷入觀(guān)望。
鏈家地產(chǎn)則指出了另一個(gè)大背景，即信貸政策持續收緊。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，雖然近期央行有多個(gè)定向寬松動(dòng)作，但從今年中央層面在經(jīng)濟領(lǐng)域改革側重結構性的角度看，全面降準的可能性不大。
值得注意的是，近期以來(lái)，包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房?jì)r(jià)表現來(lái)看，這些政策的實(shí)際效果似乎有限。
張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場(chǎng)蕭條，這可能會(huì )導致本輪調整周期和深度較長(cháng)，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價(jià)格調整。
他所指出的“非政策因素”，是指經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(cháng)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨穩，部分城市出現供大于求現象。從此前統計局公布的數據不難看出，當前房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售等指標的增速都達到罕見(jiàn)的低點(diǎn)。
暫不會(huì )“崩盤(pán)”
隨著(zhù)價(jià)格的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整還將進(jìn)一步深化。張旭認為，預計下半年，房?jì)r(jià)下降城市數量仍會(huì )增多，一線(xiàn)城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營(yíng)，高庫存的三四線(xiàn)城市風(fēng)險增加。同時(shí)，房?jì)r(jià)同比指數也可能在年底轉負。
這種結論受到多數業(yè)內人士的贊同。其根據有二：一是從市場(chǎng)表現上看，當前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀(guān)，因此成交量的低位將繼續對價(jià)格實(shí)施抑制;二是根據統計局的數據，70個(gè)大中城市中，5月有35個(gè)城市的二手房?jì)r(jià)格下調。作為另一個(gè)先行指標，二手房?jì)r(jià)格的走低，也將預示著(zhù)未來(lái)新房?jì)r(jià)格將繼續下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，2004年以來(lái)，我國已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期，當前已進(jìn)入第四個(gè)周期。
他表示，此前兩輪調整分別出現于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jì)r(jià)下跌周期持續了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調整的規律是：房?jì)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲的時(shí)間長(cháng)，跌的時(shí)間短。
相比之下，如今的內外環(huán)境均較為惡劣，主要體現在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調整的周期將會(huì )更長(cháng)，即房?jì)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。
但從大周期上來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將迎來(lái)“白銀十年”。即隨著(zhù)供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長(cháng)進(jìn)入低速增長(cháng)階段;房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮，企業(yè)面臨兼并整合;房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)轉為存量市場(chǎng);供需關(guān)系穩定，房?jì)r(jià)企穩。
因此，在此輪調整中，房?jì)r(jià)跌幅仍不會(huì )太大，更難以出現“崩盤(pán)”的現象。楊紅旭預計，70個(gè)大中城市平均房?jì)r(jià)同比跌幅的最大值，估計為5%左右。