摘要：中原地產(chǎn)等機構指出，房?jì)r(jià)下行調整已成必然，反映二手住宅市場(chǎng)價(jià)格的中原領(lǐng)先指數已顯示這一趨勢，上周中原經(jīng)理指數和中原報價(jià)指數更是降至近兩年新低，市場(chǎng)預期正在進(jìn)一步下調。新房市場(chǎng)價(jià)格將迎來(lái)新一輪的調整。

　　上周，深圳新房市場(chǎng)出現年初以來(lái)從未出現過(guò)的新局面：5個(gè)樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)，為市場(chǎng)供應了1122套剛需及高端住宅。

　　中原地產(chǎn)等機構指出，房?jì)r(jià)下行調整已成必然，反映二手住宅市場(chǎng)價(jià)格的中原領(lǐng)先指數已顯示這一趨勢，上周中原經(jīng)理指數和中原報價(jià)指數更是降至近兩年新低，市場(chǎng)預期正在進(jìn)一步下調。新房市場(chǎng)價(jià)格將迎來(lái)新一輪的調整。

　　價(jià)格下跌預期已成

　　上周之前，多數項目還是扭扭捏捏，一拖再拖。5月，深圳原本有20個(gè)項目計劃入市，但由于客戶(hù)蓄積數量銳減，開(kāi)發(fā)商普遍擔心去化慢，最終只有12個(gè)項目如期開(kāi)盤(pán)。6月上半月，市場(chǎng)未有好轉跡象。但開(kāi)發(fā)商庫存積壓，資金壓力驟增，又面臨即將到來(lái)的年中業(yè)績(jì)考核，在重重壓力之下，新項目終于在上周集中爆發(fā)。

　　雖然深圳單周推售量創(chuàng )下年內最高值，但仍遭遇購房者的冷對。這5個(gè)項目除了性?xún)r(jià)比較高且蓄客持久的中海九號公館以外，其余都是慘淡收場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率平均僅4成左右，遠低于去年7成的周均水平。

　　就剛需項目而言，要達到比較理想的銷(xiāo)售率，開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)客戶(hù)一般需超過(guò)住宅推售數量的40%。但上周深圳開(kāi)盤(pán)的項目無(wú)一達標，有些項目到場(chǎng)客戶(hù)量甚至只有推盤(pán)量的一半�！翱蛻�(hù)對價(jià)格下跌的預期越來(lái)越強烈，所以等待成了最佳選擇�！睒I(yè)內分析人士說(shuō)。

　　深圳中原地產(chǎn)認為，歸根結底，當前市場(chǎng)行情低迷，正是緣于客戶(hù)已經(jīng)形成了價(jià)格下跌的預期，新開(kāi)盤(pán)項目要想吸引客戶(hù)購房就得下調定價(jià)，以低于周邊同質(zhì)樓盤(pán)的水平入市，才有可能符合客戶(hù)心理預期，成就熱銷(xiāo)。

　　北京市場(chǎng)的情形類(lèi)似。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，除非有顯而易見(jiàn)的行政刺激手段，否則市場(chǎng)在短期內仍會(huì )維持冷淡的狀態(tài)，大部分剛需觀(guān)望濃厚并看跌房?jì)r(jià)，而當前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì )隨市場(chǎng)不斷下探，買(mǎi)賣(mài)雙方持續僵持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)指出，5、6月份，一線(xiàn)樓市成交沒(méi)有預期的好。從成交量、庫存、庫存去化周期等指標來(lái)看，包括一二手住宅、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場(chǎng)降溫的態(tài)勢。在全國部分城市出現降溫的情況下，一線(xiàn)城市看跌情緒也開(kāi)始加重。另外，目前房貸利率沒(méi)有變化，房企讓利促銷(xiāo)力度也不大，多數購房者依然選擇觀(guān)望。

　　可以預計，一線(xiàn)城市看跌情緒在未來(lái)幾個(gè)月內難以驅散，進(jìn)而會(huì )影響各類(lèi)物業(yè)的成交。

　　大中城市拐點(diǎn)初現

　　上海易居房地產(chǎn)研究院6月18日發(fā)布《2014年5月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數報告》指出，自2012年6月份以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)在連續上漲23個(gè)月后，首次由漲轉跌，出現下行拐點(diǎn)。

　　分類(lèi)來(lái)看，一二三線(xiàn)房?jì)r(jià)環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌。5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場(chǎng)預期不明，觀(guān)望情緒濃厚，成交冷淡，部分房企銷(xiāo)售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷(xiāo)，均成房?jì)r(jià)下跌推力。從易居監測的數據分布來(lái)看，當前房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區間。預期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區間。

　　以北京為例，今年二季度，北京住宅成交量很可能創(chuàng )造近3年來(lái)新低。根據住建委數據顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　從北京近兩個(gè)月的量?jì)r(jià)水平看，5月成交量環(huán)比下降9%，而6月上半月成交量進(jìn)一步下滑近一成，5月成交均價(jià)28854元/平方米，環(huán)比下降6.1%。樓盤(pán)降價(jià)的范圍，也由郊區漸次向城區遞進(jìn)。

　　在上海，新房降價(jià)也暗中上演。4月26日，金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源，并以7.2折“甩賣(mài)”，原價(jià)均價(jià)50000元/平方米，現價(jià)均價(jià)36000元/平方米。之后，徐匯濱江、浦東外高橋均出現中高端樓盤(pán)以“特價(jià)房”形式降價(jià)銷(xiāo)售的情況，降價(jià)的個(gè)案越來(lái)越多。

　　上海同策咨詢(xún)總監張宏偉認為，未來(lái)2-3個(gè)月大幅降價(jià)的樓盤(pán)可能還會(huì )更多，離大范圍“降價(jià)潮”的距離也越來(lái)越近了。進(jìn)入6月，剛需樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始出現松動(dòng)，遠洋香奈、佳兆業(yè)1號等樓盤(pán)已出現降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作。

　　張旭表示，5月全國一二手市場(chǎng)下降城市數據急劇增加，短短一個(gè)月的時(shí)間，下行范圍擴大到半數城市。張旭認為，這一輪行業(yè)深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能會(huì )更持久。預計下半年，房?jì)r(jià)下降城市數量仍會(huì )增多，一線(xiàn)城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營(yíng)，高庫存的三四線(xiàn)城市風(fēng)險加大。