由于認為預測未來(lái)12個(gè)月住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)將大幅放緩，庫存水平較高，流動(dòng)性趨弱，穆迪投資者服務(wù)公司不久前宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩定調整為負面。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市廣州出現大幅降價(jià)，多家投行也對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈提出警示。記者采訪(fǎng)的不少專(zhuān)業(yè)人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入我國宏觀(guān)調控一直期望出現的下行周期。在這一周期中，面臨分化、淘汰的開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)“自救模式”，各地可能出現較大面積的以?xún)r(jià)換量、降價(jià)銷(xiāo)售。
“特價(jià)”“清貨” 降聲紛起
近日，位于中國一線(xiàn)城市廣州的一個(gè)“地王”項目近日以幾乎“腰斬”的方式促銷(xiāo)，引發(fā)中國房地產(chǎn)業(yè)震動(dòng)�！耙痪�(xiàn)城市出現這樣幅度的降價(jià)，有點(diǎn)出乎意料�！睆V州市社會(huì )科學(xué)院高級研究員彭澎說(shuō)。
這個(gè)項目為亞運城“山海灣”，位于廣州番禺區。記者了解到，“山海灣”5月30日推出100多套“特價(jià)”房源，戶(hù)型涵蓋136-311平方米三房、四房與復式，售價(jià)9800元至12500元每平方米。此前，“山海灣”的售價(jià)為16000—22000元每平方米。公開(kāi)資料顯示，2009年，富力、中信、世茂、碧桂園、雅居樂(lè )等5家房地產(chǎn)大鱷聯(lián)合以255億總價(jià)競得廣州亞運城項目，創(chuàng )造中國拍地史上地塊最大、總價(jià)最高的“奇跡”。該項目一度掀起搶購潮，市民不顧炎熱天氣排隊搶購。
記者了解到，“山海灣”降價(jià)之后，番禺板塊的一些樓盤(pán)降聲隨之而起，紛紛推出“特價(jià)單位”、“清貨單位”。而根據搜房網(wǎng)數據監控中心的統計，今年4月26日至5月25日一個(gè)月時(shí)間里，廣州降價(jià)樓盤(pán)數量高達59個(gè)，占比超2成。在“山海灣”降價(jià)之前，在北京、杭州等地一線(xiàn)城市，盡管沒(méi)有出現”山海灣式“的大降價(jià)，但已紛紛出現新樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售的現象。來(lái)自高華證券的研究報告顯示，年初至6月8日，已公布數據的25個(gè)城市的商品房或住宅銷(xiāo)售交易量同比降幅中值為26%。5月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市過(guò)半。
相關(guān)機構統計顯示，截至5月中旬，國內TOP20房企累計銷(xiāo)售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷(xiāo)售額8515億的不到三分之一。華融證券分析師易華強認為，交易量大幅下降，意味著(zhù)下半年開(kāi)發(fā)商去庫存壓力增大，以?xún)r(jià)換量乃至降價(jià)銷(xiāo)售將成常態(tài)。
高負債率下資金鏈承壓
“降價(jià)促銷(xiāo)是為了加快資金回籠�！薄吧胶场钡匿N(xiāo)售代理方合富置業(yè)的李經(jīng)理稱(chēng)。
“房地產(chǎn)企業(yè)的高負債率是其加快吐貨、盡早回籠資金的一個(gè)重要原因�！币晃粯I(yè)內人士稱(chēng)，以廣州的富力地產(chǎn)為例，去年年報顯示，該公司負債率創(chuàng )下2008年以來(lái)新高。年末公司手持現金較上年同期增加89%至243億元，但同期負債增加了72%至615億元，令凈負債權益比攀升至111%。5月底，中國房地產(chǎn)研究會(huì )、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )及中國房地產(chǎn)測評中心在香港發(fā)布上市房企測評報告指出，房地產(chǎn)板塊整體低迷，償債壓力升至三年來(lái)最高，盈利比率則持續下滑。
測評結果顯示，2013年上市房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長(cháng)期負債比例來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為三年來(lái)最高點(diǎn)。中銀國際發(fā)布研報認為，近期房地產(chǎn)企業(yè)投資和銷(xiāo)售降溫速度快而猛烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大償債壓力，庫存滯銷(xiāo)會(huì )加劇已經(jīng)負債率偏高的開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險。
“高負債率將成為未來(lái)一段時(shí)間內地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險集聚的主要因素�！敝秀y國際分析師田世欣說(shuō)。國內四大地產(chǎn)商公布的5月份業(yè)績(jì)顯示，萬(wàn)科A為145.4億元，保利地產(chǎn)為122.21億元，金地集團為26.2億元，招商地產(chǎn)為25.71億元。與4月相比，盡管單月業(yè)績(jì)有所企穩，但前5月年度目標完成率均不足五成。中小房企業(yè)績(jì)更是出現“滑落”。
業(yè)內分析人士認為，如果市場(chǎng)面在接下來(lái)沒(méi)有較大變化，房企2014年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將不容樂(lè )觀(guān)�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無(wú)前例的壓力�！迸砼煺f(shuō)。
開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“自救期”
不久前，央行針對剛需進(jìn)行“喊話(huà)”并推出了定向降準等“微刺激”政策，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響微弱。中銀國際對5月份按揭統計研究顯示，除了審批時(shí)間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現改善。
“商業(yè)銀行基于經(jīng)濟利益主動(dòng)調整房貸很難由于‘喊話(huà)’而解決，除非貨幣環(huán)境整體放松，如大幅降息、降準等�！迸砼煺f(shuō)。采訪(fǎng)中，多家機構的判斷是：“房?jì)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)相對較長(cháng)的‘去泡沫’階段，并伴隨一定的結構性分化�！睆V州廣證恒生證券研究所有限公司首席研究官袁季認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管不可能出現“崩盤(pán)”，但已經(jīng)進(jìn)入下行周期。
“當前，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，為了加快完成全年業(yè)績(jì)任務(wù)，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認為說(shuō)。在他看來(lái)，在目前一線(xiàn)城市限購政策仍未放松、房貸政策仍趨緊的條件下，開(kāi)發(fā)商采取主動(dòng)而非被動(dòng)的降價(jià)行為，是一種理性的“積極自救”。
“也可以說(shuō)，在結構性分化的背景下，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了‘自救期’�！迸砼斓榷辔粚�(zhuān)業(yè)人士認為。