6月10日，沈陽(yáng)放松限購的消息傳出。第二天，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門(mén)表示，沈陽(yáng)市并未實(shí)施所謂全面取消限購的政策。有人戲稱(chēng)其為“松綁一日游”。
兩三個(gè)月來(lái)，多地已經(jīng)試探性放松限購。市場(chǎng)庫存壓力、土地財政壓力，迫使一些地方開(kāi)始在放松限購上做文章。
松綁，不能說(shuō)的秘密
沈陽(yáng)、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購放松的消息，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認
雖然沈陽(yáng)市有關(guān)方面否認了限購取消，但記者從多個(gè)渠道獲悉，沈陽(yáng)市限購的有條件放開(kāi)在6月10日之前已經(jīng)開(kāi)始。在原限購的二環(huán)區域，將沈陽(yáng)戶(hù)籍每戶(hù)限購兩套房調整為夫妻二人各限購兩套房；外地戶(hù)籍人士購房條件，從原來(lái)要求連續繳納1年社保變成連續繳納3個(gè)月即可。
6月10日，在業(yè)內人士微博披露沈陽(yáng)限購放松的消息后，全國各地媒體迅速關(guān)注，“放松限購”、“首個(gè)取消限購的城市”等標簽被貼給沈陽(yáng)。還有觀(guān)點(diǎn)將沈陽(yáng)放松限購與從遼寧調任住建部黨組書(shū)記的陳政高聯(lián)系起來(lái)，認為沈陽(yáng)此舉更具有風(fēng)向標的意義。
在這樣的關(guān)注下，沈陽(yáng)否認取消限購，“避免被指為‘出頭鳥(niǎo)’，就可以理解了�！币晃粯I(yè)內人士這樣對記者表示。
今年，沈陽(yáng)、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購放松的消息，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認。早些時(shí)候業(yè)內流傳的“閩十條”，也是一個(gè)沒(méi)有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區傳出放松限購的消息后，高明區國土城建部門(mén)稱(chēng)，此為高明房協(xié)內部操作行為。
有業(yè)內人士表示，雖然中央已有分類(lèi)調控的精神，但畢竟都沒(méi)有不再調控、取消原來(lái)調控政策的說(shuō)法。地方政府想放松限購，也會(huì )避免明說(shuō)，或通過(guò)口頭通知，或由行業(yè)協(xié)會(huì )名義進(jìn)行，一旦發(fā)現輿論風(fēng)向不利，地方還有回旋余地。
庫存“壓力山大”
溫州去化周期接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津去化周期都在22個(gè)月以上
包括沈陽(yáng)在內，多個(gè)地方政府尋求放松限購，背后都有來(lái)自市場(chǎng)的壓力。
這種壓力首先是庫存的壓力。易居房地產(chǎn)研究院的數字顯示，截至5月，沈陽(yáng)新建住宅庫存1828萬(wàn)平方米，僅次于全國庫存最高的天津市(2110萬(wàn)平方米)。按照過(guò)去6個(gè)月的平均去化速度，沈陽(yáng)新房庫存去化需要22個(gè)月。相對于12個(gè)月的正常水平，這個(gè)去化周期明顯偏長(cháng)。
同時(shí)，沈陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格從去年四季度開(kāi)始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量聯(lián)行報告顯示，沈陽(yáng)一季度土地出讓成交宗數同比下降36%。另?yè)蜿?yáng)當地媒體統計，1-5月，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈陽(yáng)4地塊出讓又有3宗流拍。
土地流拍無(wú)疑直接影響到地方財政收入。而沈陽(yáng)對土地財政依賴(lài)度并不低。據機構發(fā)布的報告，在全國45個(gè)限購城市土地財政依賴(lài)度排名中，沈陽(yáng)位居第24位，2013年土地出讓金占全年一般預算財政收入的65.9%。
今年一季度，沈陽(yáng)GDP增長(cháng)只有7.5%，同比回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。世聯(lián)行集團副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌認為，沈陽(yáng)尋求放松限購，也有為經(jīng)濟托底的考慮。
與沈陽(yáng)一樣面臨巨大庫存壓力的還有許多城市。上海易居房地產(chǎn)研究院一份針對35個(gè)城市(4個(gè)一線(xiàn)城市、21個(gè)二線(xiàn)城市、10個(gè)三線(xiàn)城市)的統計顯示，截至5月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存達到25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.7%，同比增長(cháng)20.1%，庫存再創(chuàng )歷史新高。
而根據新建商品住宅存銷(xiāo)比(當月庫存面積/最近六個(gè)月單月銷(xiāo)售平均面積)這個(gè)指標，上述35個(gè)城市新建商品住宅平均需要16.5個(gè)月才能消化完，而在4月，存銷(xiāo)比數值為15.2個(gè)月。其中，溫州去化周期最長(cháng)，接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津去化周期都在22個(gè)月以上。這其中，寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津都傳出過(guò)限購放松的消息。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，多個(gè)城市庫存“壓力山大”，帶來(lái)對土地市場(chǎng)、地方財政的影響，就積聚成地方放松限購的動(dòng)力。在他看來(lái)，庫存壓力大、房?jì)r(jià)收入比相對合理的城市更可能放松限購。
放松時(shí)機初現
在投資性需求被擠出，房?jì)r(jià)也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松正是一個(gè)時(shí)機
在談到沈陽(yáng)放松限購的嘗試時(shí)，楊紅旭表示，從房?jì)r(jià)收入比(房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，世界銀行認為合理的房?jì)r(jià)收入比應為3-6倍)看，沈陽(yáng)的房?jì)r(jià)收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，沒(méi)有任何房?jì)r(jià)泡沫，本不需要限購。
此外，袁鴻昌認為，沈陽(yáng)的限購政策原本限制在二環(huán)以?xún)�，而市�?chǎng)的供應主要集中在二環(huán)以外。從這個(gè)角度看，限購放松乃至取消帶來(lái)的需求是有限的。同時(shí)在市場(chǎng)向下的情況下，投資客進(jìn)場(chǎng)的可能性并不大。
根據世聯(lián)行的統計分析，今年投資客在市場(chǎng)占比低至10.2%，2012-2013年，這一數字在14%左右，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達39.5%。
北京一位業(yè)內資深人士也表示，限購的目的是抑制投資投機型需求，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。在目前投資性需求被擠出，房?jì)r(jià)也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松，正是一個(gè)時(shí)機，不會(huì )引起市場(chǎng)大幅反彈。
國家統計局最新數字也顯示，5月，沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降0.4%。全國70個(gè)大中城市中，半數城市房?jì)r(jià)都在回調。
此外，本輪市場(chǎng)調整更多的是信貸收緊造成的。在信貸環(huán)境沒(méi)有明顯好轉的背景下，市場(chǎng)成交難以明顯反彈。
“松綁不違背中央精神”
業(yè)界認為，限購放松和中央“分類(lèi)調控”精神并不違背
一位不愿具名的房企總經(jīng)理對記者表示，多個(gè)地方頻頻試水放松限購，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類(lèi)調控”、讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )一位資深人士不久前也談到，限價(jià)、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向�！胺康禺a(chǎn)業(yè)現在也處于一個(gè)前期調控政策的消化期，在房?jì)r(jià)已經(jīng)顯露理性回歸勢頭的情況下，調控政策稍微松動(dòng)一點(diǎn)有什么不好呢？”
另?yè)襟w報道，在6月4日國新辦的新聞發(fā)布會(huì )上，住房城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊表示，中央對不同地區、不同情況提出分類(lèi)調控的原則，至于是否取消限購由地方自行判斷。
未來(lái)，除一線(xiàn)城市外，更多的限購城市或許會(huì )尋求明里暗里的突破。楊紅旭預計，限購可能就像曾經(jīng)的“7090”政策一樣，到最后不了了之，媒體也不關(guān)注了。
