王濤正陷入深深糾結之中。4月份，他簽約買(mǎi)下一套位于北京市大興區亦莊鎮的房子，房貸還沒(méi)批下來(lái)，降價(jià)的消息已經(jīng)來(lái)臨。不到一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商推出的同戶(hù)型房子每平方米降價(jià)近1500元。
東南五環(huán)外的亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，近年是高價(jià)地的新?lián)u籃。保利、融創(chuàng )、中信、中化方興等一線(xiàn)房企，均在此跑馬圈地�！暗貎r(jià)都過(guò)3萬(wàn)元/平方米了，開(kāi)發(fā)商曾打算聯(lián)合把這個(gè)區域打造成高價(jià)區�！币晃划數卣耸空f(shuō)。
距離高價(jià)地落槌不足一年，這一區域的樓盤(pán)便出現“零首付”和“10%首付”。盡管這一做法的實(shí)質(zhì)是金融機構墊付或緩交首付，是開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)的噱頭，但卻是樓市漸漸向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜的開(kāi)端。
最為堅挺的北京樓市，正迎來(lái)一輪調整。正如萬(wàn)科集團副總裁毛大慶所言，北京樓市讓人“看不懂”。
量跌價(jià)不跌
剛剛過(guò)去的一個(gè)月內，英坦接到了麥田房產(chǎn)中介的近20個(gè)電話(huà)和短信。他曾看過(guò)位于海淀區的西釣魚(yú)臺嘉園項目，均價(jià)在8萬(wàn)元左右。而中介最后的報價(jià)居然已經(jīng)跌破6萬(wàn)元。他并不著(zhù)急作決定，“再等等看”。
預期的力量是強大的，這種賭博式的等待心態(tài)正在購房人群中蔓延。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16萬(wàn)套，比起2013年同期的2.45萬(wàn)套，這是一個(gè)難看的數字。類(lèi)似的情形在2012年同期出現，其數為0.94萬(wàn)套。但彼時(shí)正是“限購”、“限貸”趨緊時(shí)期，開(kāi)發(fā)商小心觀(guān)望、謹慎推盤(pán)。
成交量銳減同時(shí)，房?jì)r(jià)卻走出一條上揚的曲線(xiàn)。同樣是來(lái)自北京市建委的數據顯示，一季度，北京新建住宅均價(jià)達到2.83萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2900元/平方米，同比上漲了6400元/平方米�！爸鞴懿块T(mén)很緊張�！苯咏ㄎ娜耸空f(shuō)，“即使下半年自住商品房成交兩三萬(wàn)套，也未必能將房?jì)r(jià)拉低到去年水平�！�
成交量銳減而價(jià)格堅挺，是北京樓市罕見(jiàn)的局面。原因何在?記者發(fā)現，北京樓市的成交結構正在發(fā)生巨大變化：一季度成交的新建住宅中，總價(jià)200萬(wàn)元以下套型占比43%，而2013年此時(shí)，這一數字為59%。
總價(jià)在400萬(wàn)~800萬(wàn)元的改善型住宅則明顯增多。4萬(wàn)元/平方米以上的高端住房所占比重達到32.8%，創(chuàng )下有史以來(lái)的最高值。而2013年4季度這個(gè)比例只有22.3%。成交量排名前20的樓盤(pán)中，有13個(gè)樓盤(pán)的套均面積在100平方米以上。其中不乏成交均價(jià)逾7萬(wàn)元/平方米的高端樓盤(pán)項目�！跋迌r(jià)積壓的高端樓盤(pán)入市，很大程度上拉升了房?jì)r(jià)�！北本┦蟹繀f(xié)人士說(shuō)。
從2013年下半年開(kāi)始，北京推出自住商品房，大量剛需購房者苦苦等待入場(chǎng)機會(huì )，這對小戶(hù)型、低總價(jià)樓盤(pán)形成殺傷。上述因素疊加，直接影響到房?jì)r(jià)統計數據。一個(gè)典型的例子是，大興天宮院的萬(wàn)科橙項目，成交300套，但成交額不及泰禾的豪宅北京院子。
由此，北京樓市打破了“追漲殺跌”的傳統，而唱多派(如任志強)與唱空派(如潘石屹)，均從中找到了數據支撐。
市場(chǎng)向何方
2014年全國兩會(huì )的政府工作報告中，首次提出分類(lèi)調控，住建部也拋出“雙向調控”四字方針。隨后杭州、天津等二三線(xiàn)城市均傳出限購、限貸政策放松的消息。
北京的變化出現在4月1日。當天北京市住建委約談50家開(kāi)發(fā)商，強調調控政策將繼續�！耙笃髽I(yè)不得捂盤(pán)，不要有幻想�！币晃粎�(huì )人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。
事實(shí)上，北京市在2014年初曾有過(guò)一波針對高價(jià)盤(pán)的“窗口期”，放行了一批高價(jià)房入市，泰禾北京院子、萬(wàn)科如園等單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)趁機入市，市場(chǎng)以為政策放松。這與建委時(shí)隔一個(gè)月的表態(tài)相矛盾。
上述參會(huì )人士說(shuō)，在這次座談中，焦點(diǎn)集中在高價(jià)地項目上。開(kāi)發(fā)商訴苦價(jià)格限制太死，企業(yè)沒(méi)法干。建委的態(tài)度也很明確：不要和我說(shuō)這些。
“其實(shí)監管層被輿論綁架了。繼續限價(jià)，則是行政干預市場(chǎng);放松限價(jià)，就被解讀成調控放松�！鄙鲜鰠�(huì )人士說(shuō)。而后一種消息一旦發(fā)酵，地方政府將面對巨大的問(wèn)責壓力——北京一季度住宅均價(jià)已經(jīng)達到2.83萬(wàn)元/平方米，這是個(gè)很驚人的數字。因而，在中央政府按兵不動(dòng)、市場(chǎng)形勢完全明朗前，北京既有的政策不會(huì )出現明顯變化。
北京苦苦等待的，是7萬(wàn)套自住商品房發(fā)揮出威力。按照計劃，2014年下半年，將有3萬(wàn)套自住商品房成交。這幾乎占到北京全年商品房成交量的一半，對北京市完成房?jì)r(jià)控制目標有明顯效果。
但也有多位受訪(fǎng)人士提及，來(lái)廣營(yíng)的自住房項目均價(jià)已到2.8萬(wàn)元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅項目6000元。而西局的樓面地價(jià)就超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，按照自住房比周邊商品房低30%的定價(jià)規則，這仍是個(gè)“天文數字”。但這一切，似乎無(wú)礙北京的自住商品房計劃繼續實(shí)施，北京的積極性從供地計劃上可見(jiàn)一斑。
4月底，北京市國土局公布2014年北京的供地計劃，其中商品住宅供地為1000公頃，比2013年增加了150公頃，但50%的土地屬于自住房，也就是說(shuō)，2014年只有500公頃純商品房的用地供應。
另一方面，一季度已經(jīng)成交的住宅地塊中，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保障房。長(cháng)期聚焦北京市場(chǎng)的融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌說(shuō)，這意味著(zhù)市場(chǎng)將加速兩極分化，“純商品房會(huì )越來(lái)越少，價(jià)格也越來(lái)越貴”。
“即使拋開(kāi)政策、開(kāi)發(fā)商策略和晦暗難明的預期，僅僅回歸到最常識的供求關(guān)系，也能對北京房?jì)r(jià)得出一個(gè)結論來(lái)�！币晃徊辉妇呙恼耸空f(shuō)。他拿出一串數字，來(lái)說(shuō)明北京的土地價(jià)格依然向上走。在剛剛過(guò)去的第一季度，北京只有11%的土地價(jià)格低于1萬(wàn)元/平方米，而在過(guò)去的3年中(2011~2013年)，這一數字分別為100%、81%和68%。
按照國土資源部要求，東部三大城市群發(fā)展要以盤(pán)活存量土地為主，原則上不再安排500萬(wàn)人口的特大城市新增建設用地�！斑@意味著(zhù)北京的供地位置大都不會(huì )太偏遠，價(jià)格也將更高。政策房和普通商品房會(huì )形成不同監管體系，北京樓市將徹底走向兩極分化�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
