記者調查發(fā)現，“萬(wàn)科之問(wèn)”絕非個(gè)案，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”，問(wèn)題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線(xiàn)”無(wú)可回避的“最后一公里”。
一向以“國內最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商”、“大手筆”著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科集團，近年來(lái)卻屢屢遭遇“小麻煩”。
據媒體報道，無(wú)錫“萬(wàn)科信成道”被指“精裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)”，寧波“萬(wàn)科金色水岸”出現“天花板結構性開(kāi)裂”，煙臺“萬(wàn)科假日風(fēng)景”因“交房標準與樣板間不符”引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)……
近日，人民網(wǎng)一篇《南京金色領(lǐng)域疑有消防隱患》的報道，再次將萬(wàn)科的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題推到了前臺。業(yè)主們疑竇叢生：“房企標桿”也會(huì )犯下如此低級的錯誤？
記者調查發(fā)現，“萬(wàn)科之問(wèn)”絕非個(gè)案，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”，問(wèn)題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線(xiàn)”無(wú)可回避的“最后一公里”。
利益訴求不一，暗藏質(zhì)量風(fēng)險
記者從江蘇一些知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商處了解到，在我國，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模式是“開(kāi)發(fā)商拿地——建筑商建房——開(kāi)發(fā)商賣(mài)房”，而開(kāi)發(fā)商與建筑商通常情況下各有歸屬，即使雙方同在某“大集團”旗下，也互為獨立核算的經(jīng)濟實(shí)體。換句話(huà)說(shuō)，“開(kāi)發(fā)房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
開(kāi)發(fā)與建筑分離，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開(kāi)發(fā)商通過(guò)投資獲得國有土地使用權進(jìn)行商品房建設而賺取銷(xiāo)售利潤，建筑商則依附于開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項目獲得工程收益。
一位不便公布姓名的業(yè)內專(zhuān)家告訴記者，出于成本和風(fēng)險管控的考量，開(kāi)發(fā)商一般并不直接招募和供養自己的建筑隊伍，建筑商則大多以“開(kāi)發(fā)商委托代建”的形式獲取工程項目。為了達成既定的建設目標，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )經(jīng)過(guò)招投標等方式形成一批相對固定的“合作建筑商”。
“開(kāi)發(fā)商和建筑商都希望從項目合作中實(shí)現自身利益最大化，而開(kāi)發(fā)商的利潤高低與建筑商的收益多寡成‘負相關(guān)’，用老百姓最容易聽(tīng)得懂的話(huà)來(lái)講，大家都希望投入盡可能少、產(chǎn)出盡可能高，而在總收入一定的情況下，開(kāi)發(fā)商多賺錢(qián)就意味著(zhù)建筑商少收入。值得注意的是，與此同時(shí)，質(zhì)量風(fēng)險被加大了，因為不管是開(kāi)發(fā)商、建筑商還是材料供應商，各方都要想方設法降低自己的經(jīng)營(yíng)成本�！苯邮苡浾卟稍L(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家分析說(shuō)。
蘇州新聞網(wǎng)2013年9月7日的報道《萬(wàn)科金色里程被曝“偷工減料”》，或許能夠從某一角度證實(shí)這位專(zhuān)家的說(shuō)法。該報道稱(chēng)，業(yè)主普遍反映購買(mǎi)的新房裝修選材和原先樣板房差異較大，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……
項目逐級分包，管控難以統一
記者調查得知，成熟的開(kāi)發(fā)商都會(huì )依據與其開(kāi)發(fā)項目相適應的條件選定“合格建筑商”，然而，所謂“合格建筑商”的認定依據往往只能是該企業(yè)的“施工資質(zhì)”和“核心團隊”，因為建筑商自身同樣也沒(méi)有必要和能力長(cháng)期供養成建制、大規模的建筑工人隊伍，通行的做法是根據項目的體量臨時(shí)“集結”施工人員。
在著(zhù)名的建筑之鄉江蘇，記者采訪(fǎng)多家建筑企業(yè)后得到了一個(gè)基本數據——建筑企業(yè)“核心團隊”與“外圍工人”的比例最高已經(jīng)達到了2:8，即使是建筑行業(yè)的一些大型老牌“國企”，這個(gè)比例也在不斷加大。也就是說(shuō)，所謂“核心團隊”主要是管理人員和技術(shù)骨干，建筑隊伍的絕大部分成員是“臨時(shí)工”。有關(guān)部門(mén)對核心團隊在工地的工作時(shí)間都有量化考核，甚至會(huì )采用手機定位的方法實(shí)時(shí)監控，但對于較之于核心團隊規模龐大數倍的“預備役”，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開(kāi)發(fā)的項目，建筑工人的來(lái)源更多地要依賴(lài)于“包工頭”以及聚集在其身邊的農民工兄弟。
一家具有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)的省級建筑企業(yè)集團的董事長(cháng)坦承：“我怎么可能長(cháng)期供養幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)人的施工隊伍？”
“最嚴重的問(wèn)題還不在這里�！币晃欢嗄陱氖陆ㄖ袠I(yè)管理的建工局長(cháng)告訴記者，“一般的建筑工程都存在‘分包’現象，體量越大的項目這種現象越普遍——除了主體工程，輔助項目尤其是砌墻抹灰之類(lèi)的低端工種不需要也不可能由‘核心團隊’來(lái)操作；房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)形成的‘建筑商先行墊資’模式也決定了不會(huì )有哪一家建筑企業(yè)愿意和能夠獨自承擔所有的投資風(fēng)險�！职扔诜稚⒘孙L(fēng)險，但同時(shí)也埋下了事故的隱患，最終極有可能影響到房屋的質(zhì)量�！�
“問(wèn)題是，在這樣的環(huán)境下許多不該發(fā)生的事情就變得難以避免了，比如工期拖長(cháng)導致交付延宕，材料供應質(zhì)量大打折扣等等�！痹摼珠L(cháng)說(shuō)。
基層勞務(wù)工存“無(wú)證上崗”現象，質(zhì)量“短板”待補
縱觀(guān)萬(wàn)科集團的發(fā)展軌跡，該公司質(zhì)量管控的“頂層設計”應當說(shuō)還是非常成功的。
記者通過(guò)有關(guān)渠道看到了萬(wàn)科集團的技術(shù)文件《工程質(zhì)量控制指引》。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規定，甚至一直詳細到每道工序的“做法”，并規定了質(zhì)量差錯的具體“罰則”，更令人感到勇氣可嘉的是，萬(wàn)科集團的官方網(wǎng)站按其工程項目主動(dòng)為業(yè)主開(kāi)設了投訴論壇并對每一投訴予以積極回應。
即便如此，萬(wàn)科也沒(méi)有完美地解決產(chǎn)品品質(zhì)末端控制問(wèn)題。2013年6月，萬(wàn)科的一位副總裁曾公開(kāi)表示：“2013年萬(wàn)科在建項目15%要達到?jīng)]有空鼓、開(kāi)裂、滲水，到2014年是50%，2015年要達到100%�！�
記者在南京萬(wàn)科采訪(fǎng)時(shí)了解到，該企業(yè)的質(zhì)量管控近乎嚴苛，建筑、裝潢企業(yè)的項目經(jīng)理、“樓棟長(cháng)”及瓦木水電“技師”必須完全執行萬(wàn)科的工藝規范，萬(wàn)科與合作單位的工程師們則始終保持技術(shù)業(yè)務(wù)的無(wú)縫對接，但最底層的勞務(wù)人員尤其是入門(mén)級的新手仍然是一塊質(zhì)量“短板”。
揚州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院的幾位學(xué)生對當地建筑工地的工人文化水平與從業(yè)資格狀況進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查，雖然其結論并不具備權威性，但它至少“發(fā)現”了房地產(chǎn)“品質(zhì)線(xiàn)最后一公里”存在質(zhì)量隱患的根本原因之一。同學(xué)們的調查結果是：受訪(fǎng)的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中，近67%的人無(wú)證上崗，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格。調查還顯示，從工人的角度看，大約有55%的人根本就不關(guān)心是否持有證件，認為只要聽(tīng)從工頭的安排干活就可以了；從建筑公司來(lái)講，因為外來(lái)工占比很大，流動(dòng)性較強，進(jìn)行定期培訓很困難，同時(shí)，相對較高的培訓成本亦導致其不愿為此付出代價(jià)。
遺憾的是，“普通工人也要具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)”似乎并未成為業(yè)界的共同認知——萬(wàn)科集團曾撥出500萬(wàn)元專(zhuān)款為“萬(wàn)科工地上數以十萬(wàn)計的勞務(wù)工提供大病救助和子女教育的互助共濟”，但記者沒(méi)有找到與這些“勞務(wù)工”們的技術(shù)培訓相關(guān)的新聞報道。接受采訪(fǎng)的某建工局長(cháng)也告訴記者，大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商都會(huì )認為“除了吊車(chē)、電焊等崗位外，其他工種未必需要證件”，因為“在現行的建筑行業(yè)管理體系中工作業(yè)績(jì)的計算往往與工人的技術(shù)等級無(wú)關(guān)”，但他明確表示，“經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓的工人施工質(zhì)量肯定會(huì )不一樣�！�
