今天，國家統計局發(fā)布了5月份70大中城市的房?jì)r(jià)數據：5月份，70個(gè)大中城市當中，新建住宅價(jià)格出現了環(huán)比下降的有35個(gè)城市，這和4月份的數據相比，翻了好幾倍;二手房的數據也顯示了同樣的趨勢，5月份二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降的城市也是35個(gè)，比4月份多出了一半。那么，統計數據的變化，是不是意味著(zhù)大范圍的房?jì)r(jià)調整真的要開(kāi)始了?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
房?jì)r(jià)調整真的要開(kāi)始了?是真跌，還是假摔?
今天，國家統計局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與4月份相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅的城市是鄭州，為0.3%，下跌最多的是杭州，下降幅度為1.4%。不過(guò)，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市只有溫州1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)進(jìn)入下行通道?
在廣州，當年的“全國總價(jià)地王”廣州亞運城樓盤(pán)日前突然大幅降價(jià)，部分房源單價(jià)從每平方米一萬(wàn)五千元跌至一萬(wàn)元以下。
在北京，去年成交的一些高價(jià)地，則正在遭遇開(kāi)發(fā)不順，進(jìn)退維谷的困境。
董彬(本臺記者)：在我身后的這個(gè)地塊，就是位于北京西南三環(huán)的夏家胡同地塊，在去年七月以折合樓面價(jià)格接近四萬(wàn)六千元每平方米成交。而如今我們看到，接近一年的時(shí)間過(guò)去了，該地塊并沒(méi)有任何的開(kāi)工跡象。
去年花了17.7億元競拍成功的地產(chǎn)商北京懋源至今仍然讓土地“曬太陽(yáng)”，主要原因是夏家胡同地塊周邊的新房和二手房?jì)r(jià)格，均價(jià)已經(jīng)在每平米3-4萬(wàn)元左右，當初以每平米近4.6萬(wàn)元成交的地塊，面臨著(zhù)地價(jià)高過(guò)現房?jì)r(jià)格的尷尬局面。
二手房方面，今年以來(lái)，北京一些房產(chǎn)中介店里的生意與去年市場(chǎng)紅火時(shí)相比可謂是冷冷清清，房主都希望通過(guò)降價(jià)盡早出手。
劉戈：調整已成定局 下行的趨勢已經(jīng)建立起來(lái)了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果說(shuō)3月份、4月份我們談房?jì)r(jià)相當于在足球的下半場(chǎng)時(shí)候做出的一個(gè)判斷，現在這個(gè)數字應該說(shuō)就是在傷停補時(shí)階段進(jìn)了一個(gè)球。也就是說(shuō)，如果不出那種非常小概率的翻盤(pán)的話(huà)，那這場(chǎng)球賽的話(huà)應該說(shuō)已經(jīng)定局，也就是說(shuō)這種下行的趨勢已經(jīng)建立起來(lái)了。
不光是國家統計局的這個(gè)數字，我們看一些其他的民間研究機構，比如說(shuō)中國指數研究院，他有一個(gè)100城市的指數，那么這個(gè)指數在5月份，它也在23個(gè)月以來(lái)第一次出現了環(huán)比下降0.23%這樣一個(gè)數字，包括北京的交易房的套數也出現了環(huán)比的下降。所有這些我們能看到的這些數字都已經(jīng)確認了。
西南財經(jīng)大學(xué)有一個(gè)中國家庭的金融狀況的調查，這里邊有三個(gè)數字，我覺(jué)得非常有價(jià)值。一個(gè)就是說(shuō)中國現在目前城市家庭，擁有多套住房的達到18.6%。第二個(gè)數字，目前自住房的擁有率達到87%。就是自有住房，這個(gè)比世界各個(gè)發(fā)達國家，以及發(fā)展中國家都高。在這樣一個(gè)基本面的狀態(tài)下，再加上大家情緒和這種預判的變化，所以整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，上行壓力已經(jīng)基本上沒(méi)有了。
馬光遠：統計局的這個(gè)數據就像傷停補時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球 基本上把心理防線(xiàn)給擊潰了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實(shí)上以前大家還在判斷，還不敢確定這個(gè)趨勢，因為雙方踢球踢得還是比較激烈的。那么從4月份到5月份，我個(gè)人覺(jué)得，無(wú)論是國家統計局的數字，還是我們看到其他一系列的統計，應該說(shuō)是從量的變化到質(zhì)的飛躍，基本上大家都認為這個(gè)趨勢基本上確定了。
我們從國家統計局這個(gè)數字來(lái)看的話(huà)，非常有意思，不論是新房還是二手房，下跌、環(huán)比下跌的城市都達到了35個(gè)，達到一半。一半是個(gè)非常有意思的數據。如果再加上持平的，你會(huì )發(fā)現不漲的城市個(gè)數超過(guò)70%，基本接近80%。這是一個(gè)博弈一邊倒的情況，這是官方的數據。還有一個(gè)，從去年到現在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)吸引的資金，去年全年吸引的資金是12.2萬(wàn)億，增速是26.5%，也就是去年大家對整個(gè)房地產(chǎn)的這種熱情達到了空前的一個(gè)程度。但是今年前五個(gè)月，到位資金是3.7萬(wàn)億左右，但是增速只有4.5。4.5的增速是除了金融危機，房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)到位資金增速最低的。也就是說(shuō)，我們從這個(gè)吸引資金來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)也發(fā)生了變化。再加上我們到一些地方去，你看大家心理層面的變化，以前我們一塊兒吃飯的時(shí)候，大家都問(wèn)，說(shuō)房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )再漲，現在大家問(wèn)的問(wèn)題是房?jì)r(jià)還能跌多少，未來(lái)跌的空間有多大。
我覺(jué)得從5月份這個(gè)數據，因為70個(gè)大中城市的這個(gè)數據，應該說(shuō)是這個(gè)數據有史以來(lái)，4月份到5月份的這個(gè)數據應該說(shuō)是有里程碑意義的。我個(gè)人認為已經(jīng)完成了心理層面的博弈到市場(chǎng)實(shí)質(zhì)調整的過(guò)程，也就是剛才老劉講的說(shuō)，傷停補時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球，基本上把心理防線(xiàn)給擊潰了。
張大偉：下半年調整會(huì )加速 購房者可以再觀(guān)望兩到三個(gè)月
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
目前市場(chǎng)情況，對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，今年的價(jià)格基本還是挺穩的。只是個(gè)別區域，個(gè)別項目有一些促銷(xiāo)，但是這個(gè)促銷(xiāo)其實(shí)環(huán)比的價(jià)格出現了一些止跌。但對于二手房來(lái)說(shuō)，目前的確是出現了全面的普跌。
以北京為例，二手房的價(jià)格按照5、6月份的情況，相比較去年底的4季度的跌幅已經(jīng)平均達到了10%了，這個(gè)跌幅是非常大的�，F在二手房應該是一個(gè)先期指標，以北京為例，成交量延續的多月低于一萬(wàn)套。在我們統計慣例中，包括我們得到的一些經(jīng)驗來(lái)看，單月成交量不足一萬(wàn)套的，按照北京這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，它的價(jià)格可能是下調的。所以在這種情況下，它也是逐漸在把這個(gè)定價(jià)的調整，傳遞給新建住宅。我們預期未來(lái)的市場(chǎng)，特別是今年來(lái)說(shuō)，下半年這個(gè)調整有可能還是加速的。很多開(kāi)發(fā)商也在加緊銷(xiāo)售，包括開(kāi)盤(pán)量，開(kāi)盤(pán)的速度都在加快。這種情況下，如果購房者有意愿購房，可以再考慮兩到三個(gè)月，在三季度，房?jì)r(jià)的調整有可能就從二手房逐漸曼延到新建住宅了。
馬光遠：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入冬天 很多開(kāi)發(fā)商都穿上了棉衣過(guò)冬
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我認為這種分歧現在來(lái)看小了很多，也就是大家對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一個(gè)已經(jīng)進(jìn)入調整期，我想基本上是有共識的。第二個(gè)是調整的幅度范圍，比以前大家認為的要大，包括一線(xiàn)城市。因為我們看到的統計數據好像顯示說(shuō)，比如廣州、深圳二手房還在漲，但是據我所知，應該說(shuō)跌得還是比較明顯。我有一個(gè)朋友，他有一套二手房去年年底就開(kāi)始掛牌，掛到現在一直沒(méi)有賣(mài)出去，現在掛牌價(jià)比去年12月份已經(jīng)掉了50萬(wàn)。他那個(gè)房子不到500萬(wàn)，掉了50萬(wàn)，現在仍然沒(méi)有人問(wèn)津，以前還有人來(lái)看房，現在沒(méi)人來(lái)看房了。我覺(jué)得目前來(lái)講，大家整個(gè)心理預期已經(jīng)發(fā)生了變化，整個(gè)市場(chǎng)，我覺(jué)得如果我們用冬天來(lái)說(shuō)的話(huà)，應該說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)冬天，無(wú)論是一線(xiàn)城市，還是二線(xiàn)城市。
當然這個(gè)調整是短期調整，還是長(cháng)期調整，我覺(jué)得對一線(xiàn)城市，或者其他城市可能不一樣。但目前來(lái)講，冬天了，大家都要穿棉衣。我覺(jué)得現在不是說(shuō)你身體不好，你得病了，而是說(shuō)外邊就是冬天，你現在必須穿棉衣�，F在開(kāi)發(fā)商很多都穿上了棉衣，怎么樣來(lái)對付這個(gè)冬天，怎么樣走出這個(gè)冬天，恐怕是開(kāi)發(fā)商要慎重研究的一個(gè)問(wèn)題。
劉戈：中國人在買(mǎi)房子和買(mǎi)黃金的投資需求上是相似的
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這平衡恐怕也不是一廂情愿，它可能一方面跟中國經(jīng)濟總體的發(fā)展局勢，也跟國際金融的局勢，密切相關(guān)。在過(guò)去十來(lái)年當中，中國的房?jì)r(jià)一路上漲。中國黃金公司的首席經(jīng)濟學(xué)家萬(wàn)喆做了一張表，他發(fā)現中國的金價(jià)和房?jì)r(jià)是一個(gè)密切的正相關(guān)關(guān)系。一旦金價(jià)有大幅度上漲，在這不久之后，房?jì)r(jià)、地價(jià)也會(huì )大幅度上漲。那么現在這個(gè)趨勢基本上來(lái)說(shuō)，比較三比一的關(guān)系。
當然，它不一定是一個(gè)因果關(guān)系。那么下一步是不是還會(huì )有這樣一個(gè)走勢，也很難說(shuō)，但從這張表里我們看到，過(guò)去這么多年來(lái)，我們的買(mǎi)房子的投資需求和買(mǎi)黃金的投資需求，它是相似的。也就是說(shuō)。我們現在，大家都急切希望能夠通過(guò)投資短期獲得較大的利益，這一點(diǎn)買(mǎi)房子和買(mǎi)黃金是一樣的，所以出現了這樣的一個(gè)情況。那么這也有一個(gè)基礎，就是中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化的預期，現在這兩個(gè)前提都在發(fā)生一個(gè)變化。
馬光遠：政策不管怎么放松 都不可能回到2008年以后的那段時(shí)間
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
它是一個(gè)標志性的，現在房地產(chǎn)面臨的情況有三個(gè)。第一，流動(dòng)性非常緊，今年錢(qián)非常緊。我們現在看到一線(xiàn)城市為什么會(huì )調整，因為錢(qián)緊張。第二，中國房地產(chǎn)的基本面跟過(guò)去最大的不同就是，我們現在很難找到哪個(gè)城市說(shuō)房子極度短缺，極度短缺已經(jīng)成為歷史。包括北京，北京一年完成20萬(wàn)套，新增人口50萬(wàn)，也就是說(shuō)差不多大家也應該平分了。第三，我們現在看到大量的城市房子已經(jīng)出現過(guò)剩。我們現在如果把中國的房地產(chǎn)分為三種情況，有三分之一的絕對過(guò)剩，有三分之一的基本平衡，有三分之一的隨著(zhù)未來(lái)人口的流入，還是可以支撐的。
現在有很多人想當然的認為說(shuō)，只要政策放水，只要政策救房地產(chǎn)的話(huà)，房地產(chǎn)就可以，但是他沒(méi)有看到這個(gè)基本面的一個(gè)完全的變化�，F在有很多人問(wèn)說(shuō)，怎么才可以救房地產(chǎn)?第一個(gè)政策能不能救。大家一定要相信，政策不管怎么放松，不管怎么放水，回到2008年以后那段時(shí)間，基本不可能，因為房地產(chǎn)基本賣(mài)遍了。第二點(diǎn)，有人說(shuō)未來(lái)城鎮化還有很大的需求，我覺(jué)得千萬(wàn)不要把救中國房地產(chǎn)的使命又加到中國農民的頭上，中國農民救中國經(jīng)濟救了很多次，但是他救不了房地產(chǎn)，為什么?價(jià)格太高了。但是現在渲染說(shuō)什么中國房地產(chǎn)要崩盤(pán)，要崩潰，我得你是無(wú)稽之談。
馬光遠：這次調整不是要崩盤(pán)了 而是在健康發(fā)展中必走的一個(gè)坎兒
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
不要去看這個(gè)幅度，我覺(jué)得這是心理層面的一個(gè)變化。我們現在要做的不是說(shuō)，你允許它跌多少，那是一個(gè)數理概念，最關(guān)鍵的是一定要引導大家正確的預期。
我認為房地產(chǎn)這次調整，對房地產(chǎn)的健康是有好處的，不要害怕調整。價(jià)格的調整會(huì )成為常態(tài)，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)我們會(huì )看到，有的房子會(huì )漲價(jià)，有的房子會(huì )降價(jià)，這才叫一個(gè)市場(chǎng)。所以我覺(jué)得這次調整本身不像有些人渲染的說(shuō)中國房地產(chǎn)要崩盤(pán)了，而是在整個(gè)市場(chǎng)化過(guò)程中，他的健康發(fā)展過(guò)程中，必須走的一個(gè)坎兒。