市政府辦公廳發(fā)文取消限購令
25日，一則“呼和浩特發(fā)文取消樓市限購令”的消息在業(yè)內不脛而走。隨后，《經(jīng)濟參考報》記者從該市兩處樓盤(pán)銷(xiāo)售中心印證了該消息。業(yè)內指出，呼和浩特是國內第一個(gè)以“紅頭文件”方式明確取消限購令的城市。
不過(guò)，上述文件于當日下午被呼和浩特市以“打印錯誤”為由從官網(wǎng)上撤掉。業(yè)內分析表示，在樓市持續下行、庫存累積的局面下，二三線(xiàn)城市松綁限購政策意愿強烈，甚至超出市場(chǎng)預期。但與此同時(shí)，在中央層面未正式表態(tài)之前，宣布取消限購也讓地方政府倍感壓力。
輾轉 先發(fā)文再撤掉
25日下午，呼和浩特“中海藍灣”和“綠地香樹(shù)華城”兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售處的工作人員均向《經(jīng)濟參考報》記者證實(shí)，呼市的確已經(jīng)取消了限購政策。中海方面工作人員透露，取消限購的相關(guān)文件已于日前下發(fā)。
隨后，記者找到了這份印有蒙、漢雙語(yǔ)“呼和浩特市人民政府辦公廳文件”[呼政辦發(fā)(2014)10號]紅色抬頭字樣的通知——《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，落款加蓋“呼和浩特市人民政府辦公廳”紅色印章，日期顯示為“2014年6月13日”。
其中，在第四條“進(jìn)一步優(yōu)化住房消費環(huán)境”中提出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)對資源配置的決定性作用，取消商品房銷(xiāo)售方案備案的制度，居民購買(mǎi)商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數查詢(xún)證明。產(chǎn)權登記部門(mén)在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對購房人的房屋套數進(jìn)行查詢(xún)，按照中央城鎮化工作會(huì )議關(guān)于“優(yōu)先解決好進(jìn)城時(shí)間長(cháng)，就業(yè)能力強，可以適應城鎮產(chǎn)業(yè)轉型升級和市場(chǎng)競爭環(huán)境的人，使他們及其家庭在城鎮扎根落戶(hù)，有序引導增量人口流向”等要求，允許外來(lái)人口在市區購買(mǎi)成套商品住房(含二手住房)。
上述呼市中海、綠地兩樓盤(pán)銷(xiāo)售處工作人員告訴記者，目前，無(wú)論本地戶(hù)口還是外地戶(hù)口，在呼市購房都不再受到原有“限購”政策約束。不過(guò)，在按揭貸款方面還有“限貸政策”存在。
由此，呼和浩特成為今年首個(gè)以紅頭文件下發(fā)“取消限購”政策的城市。此前多個(gè)城市被傳言要取消限購，最終都沒(méi)有形成文件正式執行。而在6月4日的國新辦發(fā)布會(huì )上，住房和城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊也表示，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)地說(shuō)要取消限購。
不過(guò)，25日下午3時(shí)左右，呼和浩特市這份名為《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的通知在官網(wǎng)突然消失。記者試圖聯(lián)系呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監督管理處詢(xún)問(wèn)撤銷(xiāo)文件原因，但多個(gè)電話(huà)均無(wú)人接聽(tīng)。
另有消息稱(chēng)，呼市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監督管理處相關(guān)人員表示，文件因為“打印錯誤”被暫時(shí)撤回。
呼和浩特此舉引發(fā)業(yè)內熱議。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認為，呼和浩特明確發(fā)文取消限購的做法如果得到認可，將成為地方政府“救市”的標志性事件，有可能對整個(gè)市場(chǎng)預期產(chǎn)生重要影響。但另一方面，盡管限購對市場(chǎng)的影響已非常有限，同時(shí)年初也定調了“分類(lèi)調控”指導政策，但在市場(chǎng)持續下滑的環(huán)境下，中央層面在是否對樓市施予刺激方面仍非常謹慎。因此，“呼和浩特選在此時(shí)發(fā)文取消限購，顯然時(shí)機非常不恰當”。
重負 呼市去庫存周期至少10年
“呼和浩特公開(kāi)、明文取消限購，膽子夠大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，呼和浩特的樓市已經(jīng)處于弱不禁風(fēng)的狀態(tài)，“作為比較弱小的省會(huì )城市，呼市也沒(méi)必要限購”。
楊紅旭還表示，根據上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2013年底，呼市的住宅去庫存周期高達37個(gè)月，排在全國35個(gè)大中城市之首。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，統計數據顯示，呼和浩特樓市已經(jīng)嚴重庫存積壓，從可售面積看一直呈持續增加態(tài)勢。2014年一季度僅成交1944套，銷(xiāo)供比只有0.37，目前整體市場(chǎng)處于蕭條狀態(tài)。
他進(jìn)一步指出，呼和浩特市總人口300萬(wàn)，其中城市人口僅200萬(wàn)，作為一個(gè)二線(xiàn)末的城市，目前住宅可售庫存高達12萬(wàn)套。而該市平均每月僅成交1000套左右�！耙源擞嬎�，該市樓市去庫存周期差不多需要10年。更為嚴峻的是，最近幾年呼市每年供應的住宅用地都在數百萬(wàn)平方米左右，最近5年政府推出的住宅用地合計2120萬(wàn)平方米，未來(lái)潛在供應起碼還有10萬(wàn)套以上�！�
業(yè)內普遍認為，庫存增加、銷(xiāo)售低迷是地方政府松綁樓市限購政策、刺激需求的主要動(dòng)因。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)謝逸楓在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，地方政府不斷實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，主要是為了緩解市場(chǎng)庫存壓力，減少房企資金沉淀，加速資金流動(dòng)。同時(shí)防止房?jì)r(jià)下跌引起金融風(fēng)險�！皬奈⒄{的城市特點(diǎn)看，出現政策調整的主要是供應過(guò)剩、供需不平衡、自住需求旺盛、庫存過(guò)高、房?jì)r(jià)與成交持續下跌、泡沫明顯、影響經(jīng)濟下行的三四線(xiàn)城市”。
上海易居房地產(chǎn)研究院6月10日發(fā)布的《5月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至5月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存再創(chuàng )歷史新高，庫存面臨“壓力山大”的窘境。同時(shí)，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為16.5個(gè)月，存銷(xiāo)比指標在繼續惡化。
危迫 崩盤(pán)之虞引多地自發(fā)救市
記者了解到，有意取消“限購”的城市不止呼市一個(gè)。6月10日，沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易中心權證部曾在其內部網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于沈陽(yáng)限購政策最新通知》。通知明確表示：即日起，沈陽(yáng)市限購政策取消。外地人不限購，可以購買(mǎi)多套住房；沈陽(yáng)本地人也可購買(mǎi)多套住房。
事實(shí)上，還有更多的城市在暗地嘗試松綁限購政策。溫州已經(jīng)松綁“限購”，不再審查房屋擁有情況，即不管已有多少套房，都可新購房。此前還分別有一些城市通過(guò)“曲線(xiàn)救國”的方式達到局部放松限購的目的。如無(wú)錫方面下調購房落戶(hù)標準，南寧則宣布從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購房。
即便以調控手段嚴厲著(zhù)稱(chēng)的一線(xiàn)城市，也出現松動(dòng)跡象。有消息稱(chēng)，住建部一位相關(guān)人士曾向媒體確認：“近期北上廣深也有市場(chǎng)調整，部里正在觀(guān)察研究，但依然不會(huì )發(fā)文表示限購退出�！�
記者采訪(fǎng)了解到，北京樓市2014年以來(lái)在預售價(jià)格管控方面的“限價(jià)令”已經(jīng)悄然松動(dòng)，入市的高端項目明顯增加，之前精裝修拆分的項目也均可獲得2萬(wàn)元以上的入市價(jià)格。還有消息稱(chēng)廣州采取了“政府對開(kāi)發(fā)商口頭傳達不發(fā)文”的方式對樓市進(jìn)行松綁，具體表現為增城、從化放開(kāi)限價(jià)，中心區高價(jià)盤(pán)限簽松動(dòng)，廣州人才入戶(hù)全面開(kāi)閘帶來(lái)購房名額增加。
張大偉認為，樓市已經(jīng)事實(shí)上入秋，目前房?jì)r(jià)還能維持上漲的城市已經(jīng)越來(lái)越少，部分城市房?jì)r(jià)下調幅度在加速，之前一直認為會(huì )獨立向好發(fā)展的一線(xiàn)城市也出現了明顯的降溫現象�！霸谡w樓市降溫的情況下，一線(xiàn)城市在2013年下半年嚴格執行的限價(jià)政策逐漸已經(jīng)不適宜當下市場(chǎng)情況”。
業(yè)內統計顯示，截至目前，已經(jīng)有寧波、無(wú)錫、杭州、天津、鄭州、揚州、安徽、沈陽(yáng)、廣州、福建、呼和浩特等地已開(kāi)始在事實(shí)上進(jìn)行調控松綁。
截至本報發(fā)稿，呼市仍未就撤下“取消限購”文件做正式回應和聲明。不過(guò)，張大偉分析認為，“按照呼和浩特市目前的市場(chǎng)結構，已經(jīng)具備了所有崩盤(pán)的特征，如果不再大規模救市，年內房?jì)r(jià)將出現暴跌”。另一方面，他還認為“松動(dòng)限購”政策，對呼市這樣庫存去化周期長(cháng)達10至20年的城市來(lái)說(shuō)，即使執行，也作用有限。
