2014年樓市進(jìn)入全面調整期，成交量持續萎縮、商品房庫存節節攀升、降價(jià)潮開(kāi)始蔓延……臨近年中，房企即將面臨中報業(yè)績(jì)考驗，年初制定的銷(xiāo)售目標似乎難以企及。就在房企悲觀(guān)情緒日益滋生之際，多地政策頻現微調，銀行間市場(chǎng)發(fā)債閘門(mén)也初露松動(dòng)跡象。
業(yè)內人士認為，當前房企面臨較大銷(xiāo)售和資金壓力，業(yè)績(jì)增速和毛利率將持續下滑。同時(shí)，樓市低迷也將促使更多城市加入政策微調的行列。
增速放緩 毛利率持續下滑
盡管受結算周期影響，上半年銷(xiāo)售低迷還無(wú)法在中報財務(wù)數字上“立竿見(jiàn)影”，但是交投慘淡的局面已經(jīng)影響到房企未來(lái)業(yè)績(jì)增速和毛利率水平。
Wind數據顯示，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報業(yè)績(jì)預告，預計上半年凈利潤同比增長(cháng)的房企僅有8家。如果按照上述房企公布的業(yè)績(jì)變動(dòng)中值估算，在剔除不可比因素后，這些公司上半年預計實(shí)現的整體凈利潤較去年同期下降約30%。盡管大部分房企還并未公布上半年預告，但“窺一斑而知全豹”，今年上半年房企的整體業(yè)績(jì)增速將面臨較大壓力。
結算項目減少、結算收入下降，成為不少房企上半年“報憂(yōu)”的主要原因。以濱江集團為例，公司一季度實(shí)現凈利潤3.67億元，同比增長(cháng)147%，但公司卻預計上半年凈利潤同比將下降40%-60%。對于中報業(yè)績(jì)“變臉”的原因，濱江集團歸咎于交付項目減少，導致結算收入下降。報告期內，公司僅有城市之星單身公寓結轉以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盤(pán)交付。
上半年樓市風(fēng)云突變，不少房企實(shí)際銷(xiāo)售情況遠低于年初預期。統計顯示，在已經(jīng)披露前五月銷(xiāo)售數據的35家房企中，有22家的實(shí)際銷(xiāo)售額尚不足年初計劃的30%。
正是由于房地產(chǎn)結算的特殊性，使開(kāi)發(fā)商當期銷(xiāo)售額與真實(shí)結算額存在“時(shí)間差”�！鞍凑諘�(huì )計核算的規定，房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售收入轉為結算收入，需要滿(mǎn)足項目竣工、驗收、備案、入伙等一系列條件�！币晃簧鲜蟹科蟮呢撠熑烁嬖V中國證券報記者，有時(shí)項目雖然竣工，但是配套建設沒(méi)有完工交付，也不具備結算條件。
“每家房企的工期和結算期不同，造成全年業(yè)績(jì)分配不均衡�！币晃环康禺a(chǎn)券商分析師表示，不少房企去年年底未結算的項目在今年上半年結算，因此上半年市場(chǎng)低迷導致銷(xiāo)售額下降，并不能在中報中馬上體現，但會(huì )影響到房企未來(lái)業(yè)績(jì)釋放的能力。
“多數房企去年高價(jià)拿地，今年房?jì)r(jià)下行，使得行業(yè)銷(xiāo)售利潤率呈下滑態(tài)勢。由于結算滯后于銷(xiāo)售，目前大多數城市房?jì)r(jià)的調整將反映到未來(lái)地產(chǎn)公司毛利率水平變化中�！痹摲治鰩熤毖�。
事實(shí)上，從盈利能力來(lái)看，自去年年底以來(lái)，上市房企的整體毛利率水平已經(jīng)出現同比下滑。統計顯示，2013年年報上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。安信證券就認為，由于2013年房?jì)r(jià)漲幅遠低于地價(jià)，毛利率未來(lái)將繼續探底。
成交低迷 樓市步入調整期
如果說(shuō)年初市場(chǎng)對于樓市走向還有爭議的話(huà)，那么如今“樓市已經(jīng)進(jìn)入調整期”的觀(guān)點(diǎn)得到業(yè)內普遍認可。萬(wàn)科董事會(huì )主席王石甚至預計“未來(lái)二至四年仍處調整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明。
中原地產(chǎn)研究部數據顯示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬(wàn)平方米(剔除保障房)，總成交額為714億元。成交額同比下降超過(guò)30%，成交面積則創(chuàng )下歷史最低紀錄，甚至較2008年金融危機時(shí)仍下降近四成。
一線(xiàn)城市自3月以來(lái)的銷(xiāo)售量已經(jīng)出現連續下滑，五六月份傳統銷(xiāo)售旺季全面遇冷，住宅銷(xiāo)售均價(jià)也明顯下調。中國指數研究院提供的數據顯示，北京市3月商品住宅銷(xiāo)售套數為7610套，4、5月則出現連續下跌，分別跌至5179套和5043套。銷(xiāo)售均價(jià)也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現下滑，成交套數減少5%以上，而這一趨勢在6月份仍未得到緩解。
由于信貸依舊緊張，樓市成交量不斷下滑已引發(fā)市場(chǎng)預期的改變。特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開(kāi)始連續陰跌。統計顯示，北京市二手房?jì)r(jià)格已從去年12月以來(lái)連續下調6個(gè)月。
“我們的掛牌房源價(jià)格都有不同程度下調�！北本┠先h(huán)外一家房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴中國證券報記者，他們剛剛賣(mài)出一套位于公益西橋附近的二手房，成交價(jià)格算下來(lái)約每平米3.4萬(wàn)元。而在去年高點(diǎn)時(shí)，這一帶房源曾賣(mài)到每平米4萬(wàn)元。
伴隨成交量下滑，庫存高企已成為擺在開(kāi)發(fā)商面前無(wú)法回避的問(wèn)題。5月底時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量同比增長(cháng)20%，庫存創(chuàng )下歷史新高。如今，這一庫存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區來(lái)看，目前的住宅期房和現房庫存合計已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)套，這也是自2013年1月后再次回到8萬(wàn)套以上的水平。
資金承壓 地方政策漸微調
在完成銷(xiāo)售目標、消化庫存規模、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過(guò)平價(jià)或降價(jià)入市的方式加快走量。
亞豪機構數據顯示，7月北京將有36個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，其中包括12個(gè)純新盤(pán)以及24個(gè)老項目后期。樓市供應自3月以來(lái)大幅增加，北京月度開(kāi)盤(pán)項目數量已連續5個(gè)月超過(guò)30個(gè)。就此計算，3月到7月市場(chǎng)總開(kāi)盤(pán)量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成。
與年初時(shí)開(kāi)發(fā)商返點(diǎn)、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷(xiāo)方式不同，如今不少項目直接以降價(jià)方式入市。北京通州區某樓盤(pán)，5月中旬入市時(shí)項目均價(jià)為24000元/平方米，而7月將入市的樓棟整體報價(jià)已調至23000元/平方米，萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商也以低于預期價(jià)格推出項目入市。
“目前已經(jīng)基本確立全國房?jì)r(jià)加速下行的趨勢�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫認為，在年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、信貸持續緊縮以及現金流等因素的影響下，開(kāi)發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現金為王”的高周轉策略，但低迷的市場(chǎng)前景無(wú)疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張的格局。
事實(shí)上，資金緊張已經(jīng)是懸在房企頭上的利刃。相關(guān)統計顯示，2014年將有超過(guò)6000億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，今年7、8月份或將迎來(lái)一波兌付高峰。
“房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)資金中，有超過(guò)三成的部分來(lái)自商品房預售款，銷(xiāo)售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊�！钡禺a(chǎn)業(yè)內人士直言，去年高價(jià)拿地的房企，還要面臨繳清土地價(jià)款的壓力。
就在房企悲觀(guān)情緒滋生之際，不少地方政府祭出了微調政策。今年以來(lái)，已有杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)等十余個(gè)城市出臺微調政策促進(jìn)樓市走量。
“除了一線(xiàn)城市和超1000萬(wàn)人口的城市外，其他城市都有可能逐漸取消限購政策�！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示，面對樓市下行壓力，地方政府各類(lèi)微調政策將持續推進(jìn)，主要從放松限購、限價(jià)，擴大購房資金支持及調整戶(hù)籍政策等方面展開(kāi)，預計有30個(gè)以上城市的限購將可能在年內取消。
近期，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )也開(kāi)始研究支持承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。業(yè)內認為，這意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細則或將明確，符合條件的房企有望通過(guò)銀行間債市融資緩解資本壓力。
專(zhuān)家指出，稅收優(yōu)惠以及限購放松將在短期對樓市構成輕微利好，市場(chǎng)有望走出一波上行行情。但如果信貸等政策沒(méi)有本質(zhì)變化，不少庫存過(guò)高的城市將難免持續調整，一些房企的財務(wù)狀況也可能繼續惡化。房?jì)r(jià)出現合理調整將有利于經(jīng)濟轉型，但也要避免斷崖式調整對上下游的沖擊。