2014上半年，房企銷(xiāo)售壓力增加，從銷(xiāo)售目標完成情況看，前5個(gè)月大部分房企銷(xiāo)售狀況不佳，部分房企恐難完成年度目標
2014年上半年已悄然過(guò)半，幾個(gè)月來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入下行通道，整體表現為銷(xiāo)售量和房?jì)r(jià)雙雙下滑，土地市場(chǎng)也“由熱轉冷”。樓市再現變局，這讓很多調高年度銷(xiāo)售目標的開(kāi)發(fā)商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不轉為降價(jià)促銷(xiāo)，甚至有房企打出“無(wú)條件退房”的旗號。
據了解，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房企銷(xiāo)售壓力增加，從銷(xiāo)售目標完成情況看，前5個(gè)月大部分房企銷(xiāo)售狀況不佳。有業(yè)內人士分析認為，對于個(gè)別銷(xiāo)售狀況不樂(lè )觀(guān)的房企，年內銷(xiāo)售目標基本難以完成，后期大幅降價(jià)的樓盤(pán)會(huì )越來(lái)越多。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)
有房企提出“無(wú)條件退房”
市場(chǎng)變化有點(diǎn)出乎預料，2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地“由熱轉冷”，出現量?jì)r(jià)齊跌的局面。據國家統計局近日發(fā)布的數據顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市中，有一半城市新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比出現下調。其中，新建住房市場(chǎng)5月下降城市數量環(huán)比出現大幅度增加，如果包含持平城市，價(jià)格止漲城市數量接近八成。
為此，中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長(cháng)牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，有些城市房?jì)r(jià)漲幅收窄，出現量?jì)r(jià)齊跌的局面，但也有城市一直保持上漲。同時(shí)，房?jì)r(jià)變化要看是否因區域因素導致，比如遠郊和市中心樓盤(pán)，其成交量的多少對均價(jià)的影響是不同的�！暗强傮w來(lái)說(shuō)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力還是比較明顯的�！�
據了解，近來(lái)各地樓盤(pán)降價(jià)的例子不在少數，并已從二三線(xiàn)城市蔓延至一線(xiàn)城市。據廣州日報6月19日報道，廣州保利?百合花園以低于市場(chǎng)預期近2000元/平米的價(jià)格出售，萬(wàn)科?紫臺個(gè)別大戶(hù)型房源調整后總價(jià)減少100萬(wàn)元。
北京方面，據亞豪機構監測的數據顯示，上周開(kāi)盤(pán)的保利?羅蘭香谷和京西?金泰麗灣價(jià)格均為26000元/平米左右，兩項目定價(jià)與周邊在售樓盤(pán)相比均屬低價(jià)開(kāi)盤(pán)。對此，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析稱(chēng)，在整體市場(chǎng)處于下行通道時(shí)，開(kāi)發(fā)商只有兩種選擇，一是橫盤(pán)惜售、靜待市場(chǎng)復蘇，二是調整價(jià)格預期，用低價(jià)杠桿撬動(dòng)銷(xiāo)量。
值得關(guān)注的是，很多房企慣用的“墊首付”、“送管理費”等促銷(xiāo)手段似乎已很難刺激購房者的神經(jīng)，為了加速推盤(pán)，回籠資金，不少開(kāi)發(fā)商新招頻出。據了解，近日北京房山商住項目旭輝E天地推出了“無(wú)條件退房”，即2014年6月30日之前與項目簽訂《無(wú)條件退房協(xié)議》的業(yè)主，可在交房前兩個(gè)月內向開(kāi)發(fā)商提出無(wú)條件退房申請，開(kāi)發(fā)商將全額退還客戶(hù)購房款。
銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳
部分房企前5月目標完成不足兩成
然而，開(kāi)發(fā)商的種種促銷(xiāo)式“自救”效果似乎并不理想，如今2014年已經(jīng)過(guò)半，大部分開(kāi)發(fā)商的年度銷(xiāo)售目標完成進(jìn)度緩慢。
回顧2013年，以7家“千億軍團”為代表的重點(diǎn)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大增，于是很多企業(yè)調高了今年的銷(xiāo)售目標。然而，2014年樓市再度出現變局，讓很多調高年度目標的開(kāi)發(fā)商有些猝不及防。據了解，不少房企今年前5個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比下降明顯。
下降比較明顯的是合生創(chuàng )展，該企業(yè)日前發(fā)布的數據顯示，2014年前5個(gè)月合約銷(xiāo)售額共計15.67億元，較去年同期約人民幣43.86億元同比下降64.3%。今年前5個(gè)月合約銷(xiāo)售平均售價(jià)為15888元/平米，較去年同期17355元/平米同比下降8.5%。
據新華網(wǎng)近日報道，此前合生創(chuàng )展執行董事兼財務(wù)總監謝寶鑫表示，公司今年銷(xiāo)售目標是實(shí)現15%-20%的增長(cháng)。按此折算今年目標應在130億元以上，前5個(gè)月完成量最多僅為12.09%。
另?yè)溂业禺a(chǎn)統計數據顯示，今年前5個(gè)月房企年度目標完成不足20%的還有首創(chuàng )置業(yè)，目標完成18.3%。而花樣年僅完成銷(xiāo)售目標的9%，不足任務(wù)量的一成。同時(shí)，遠洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè )、新城B股、招商等房企年度銷(xiāo)售目標完成率也不足三成。
一般而言，房企上半年銷(xiāo)售任務(wù)會(huì )達到全年的60%以上，最低也要達到50%�！跋掳肽曛挥�9、10月是銷(xiāo)售旺季，因此，房企一般會(huì )在上半年加大銷(xiāo)售力度，盡量多完成銷(xiāo)售指標。若上半年銷(xiāo)售情況不好，下半年壓力更大，業(yè)績(jì)難以完成�！碧m德咨詢(xún)總裁宋延慶在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。
不過(guò)，眾多房企也并非全軍覆沒(méi)，萬(wàn)科、恒大、保利等開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)表現良好，其中恒大業(yè)績(jì)額已完成過(guò)半。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“現在看來(lái)，大多數上市公司都沒(méi)完成預定的計劃指標�！毕掳肽瓯憩F如何，要看開(kāi)發(fā)商是否會(huì )調整售價(jià)，繼續促銷(xiāo)。
看走勢
業(yè)內：下半年房企或繼續“以?xún)r(jià)換量”
樓市遇冷，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額下降，也直接影響到土地市場(chǎng)的熱情。據中原地產(chǎn)研究部數據顯示，今年6月份上半個(gè)月，20強標桿房企拿地總額僅54.85億元。其中，僅中海、富力和招商地產(chǎn)有拿地舉動(dòng)，其他開(kāi)發(fā)商上半個(gè)月拿地舉動(dòng)基本停滯。面對樓市壓力，談及下半年房?jì)r(jià)走勢，業(yè)內及多位專(zhuān)家多認為開(kāi)發(fā)商會(huì )繼續采取降價(jià)策略。
“6月份純商品住宅成交較5月同期下跌，新增項目的去化率多數都不理想。上半年大部分房企的目標完成率偏低，下半年開(kāi)發(fā)商主要面臨資金壓力與高庫存壓力，或啟動(dòng)本輪市場(chǎng)調整以來(lái)的較為明顯的‘以?xún)r(jià)換量’策略�！闭劦�6月份及下半年的市場(chǎng)走向時(shí)張旭說(shuō)。
顧云昌從政策角度分析認為，中央宏觀(guān)政策、貨幣政策會(huì )不會(huì )有所寬松，會(huì )直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱。但房?jì)r(jià)下降的力度應該不會(huì )太大，“穩中有降是今年后幾個(gè)月的表現�！�
同時(shí)，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，對于上市房企來(lái)講，6月份半年報業(yè)績(jì)壓頂，房企勢必會(huì )采取相對應的措施“搶收”半年報業(yè)績(jì)，適度的價(jià)格策略調整成為大多數房企的必然選擇。從今后的幾個(gè)月來(lái)看，一些大型品牌房企的項目還會(huì )出現20-30%的大幅降價(jià)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤(pán)會(huì )越來(lái)越多。