樓市調整加速行業(yè)整合 全年銷(xiāo)售目標恐難完成
2014-06-27   作者:楊羚強  來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞
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  今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現下滑,行業(yè)調整已經(jīng)到來(lái)。

  6月13日,國家統計局公布的統計數據顯示,全國1~5月商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米,同比下降7.8%,其中,住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%;商品房銷(xiāo)售額23674億元,下降8.5%,其中,住宅銷(xiāo)售額下降10.2%。由于銷(xiāo)售低迷,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬(wàn)平方米,同比下降5.7%。

  對于目前的形勢,很多開(kāi)發(fā)商和地方政府都發(fā)出了救市的呼吁。

  去年樓市銷(xiāo)售火爆、土地價(jià)格走高,開(kāi)發(fā)商對今年的銷(xiāo)售預期更高!睹咳战(jīng)濟新聞》記者了解到,幾乎所有房企今年的銷(xiāo)售目標均較去年大幅上升。

  然而,在目前的形勢下,房企年終目標恐難完成。上半年,樓市降溫銷(xiāo)售冷清,庫存壓力致使房企銷(xiāo)售現“促銷(xiāo)潮”。另一方面,多地放松“限購”政策,救市意圖明顯。

  下行趨勢已基本形成,地方政府的救市能否收到成效有待進(jìn)一步觀(guān)察。但無(wú)論如何,房地產(chǎn)業(yè)必須走出單純靠政策拉動(dòng)的生存狀態(tài),更多地依靠市場(chǎng)規律去發(fā)展,已成為共識。

  樓市調整加速行業(yè)整合

  “房產(chǎn)起不到拉動(dòng)作用,對誰(shuí)都沒(méi)有好處,所以一定要改變,快一點(diǎn)改變!边@是綠城中國董事長(cháng)宋衛平在融創(chuàng )收購綠城的新聞發(fā)布會(huì )上的又一次“救市”呼聲。

  綠城,這家經(jīng)歷了2008年和2011年兩次市場(chǎng)調整的公司,今年卻出售給了融創(chuàng ),并創(chuàng )下房地產(chǎn)行業(yè)的最大并購案。

  宋衛平表示,在今年慘淡的市場(chǎng)下,綠城要保證絕對安全,資金缺口還有百億元,必須盡快啟動(dòng)融資。

  能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力,中小企業(yè)的情況可想而知!睹咳战(jīng)濟新聞》記者調查獲知,浙江、福建、廣東等地區已出現了開(kāi)發(fā)商因無(wú)法償債跑路、失聯(lián)的現象。房地產(chǎn)上市公司因經(jīng)營(yíng)壓力,被迫賣(mài)出股權者比比皆是。

  市場(chǎng)的低迷也令行業(yè)的整合進(jìn)一步加速。綠地總裁張玉良表示,大企業(yè)未來(lái)一定會(huì )有更好作為,因為在全球化拓展方面,國家給了大企業(yè)很大支撐、更好的空間和條件。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者此前報道,從金科股份等多家房企挖來(lái)高管的新歐鵬就提出“未來(lái)3年躋身全國20強與渝派房企前2強”的目標;去年銷(xiāo)售額約150億元的海亮地產(chǎn)提出6年后銷(xiāo)售額千億元的目標。

  坊間傳言,繼2008年龍湖等一批區域型房企成長(cháng)為全國型龍頭房企后,又有一批區域型地產(chǎn)公司有望在今后幾年迅速成長(cháng),利用行業(yè)環(huán)境的變化嶄露頭角。

  全年銷(xiāo)售目標恐難完成

  實(shí)際上,去年底就有業(yè)內人士預計,2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現調整,因為去年的火爆市場(chǎng)透支了需求。

  正是這一原因,開(kāi)發(fā)商普遍把今年上半年作為市場(chǎng)決戰的關(guān)鍵,因為下半年市場(chǎng)將迎來(lái)供應高峰,大批去年購置的土地將建設達到預售條件。

  然而,沒(méi)有開(kāi)發(fā)商想到,這波調整會(huì )發(fā)生在上半年。

  從3月開(kāi)始,各銀行個(gè)人住房按揭貸款放緩,或提高首套房的按揭利率,房貸的發(fā)放周期延長(cháng)。

  央行公布的數據顯示,3月末,廣義貨幣(M2)余額116.07萬(wàn)億元,同比增長(cháng)12.1%,增幅創(chuàng )下1996年1月披露月度數據以來(lái)的最低紀錄。

  去年土地價(jià)格走高,促使開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)項目有更高的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售金額預期!睹咳战(jīng)濟新聞》記者從主要地產(chǎn)商處了解到,幾乎所有房企今年的銷(xiāo)售目標均較去年大幅上升。

  在廣義貨幣發(fā)行量增速處于歷史低位的背景下,開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售目標自然難以完成?硕鹧芯靠偙O薛建雄預計,今年下半年,開(kāi)發(fā)商會(huì )普遍調低銷(xiāo)售目標,大面積降價(jià)的概率也將進(jìn)一步提高。

  微刺激利于市場(chǎng)度過(guò)調整期

  然而,市場(chǎng)滯銷(xiāo)并未妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的擴張計劃!睹咳战(jīng)濟新聞》記者發(fā)現,一季度,房地產(chǎn)商普遍通過(guò)追加借款來(lái)提升公司的“御寒”能力。

  國家統計局發(fā)布的數據顯示,1~5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元,其中國內貸款9379億元,同比增長(cháng)16.5%;自籌資金18222億元,同比增長(cháng)9.8%。

  據宋衛平透露,開(kāi)發(fā)貸只是提供給排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一背景下,中小房企的資金更多來(lái)自非銀行系統增發(fā)的地產(chǎn)基金、券商資管計劃及P2P貸款募資。

  這部分資金可能會(huì )因為部分企業(yè)的資金緊張而承擔風(fēng)險。世邦魏理士6月13日發(fā)布的通稿稱(chēng),預期影子銀行的借貸將大幅收緊,房地產(chǎn)行業(yè)可能出現更多的債務(wù)違約行為。

  這也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以來(lái),隨著(zhù)樓市降溫,不少樓市庫存壓力高企的地方陸續推出樓市“松綁”措施,其中,“放寬公積金提取限制”、“放寬落戶(hù)政策”等措施居多,以避開(kāi)相對敏感的限購政策。

  對此,億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,目前的微刺激政策,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是合適的,有助于市場(chǎng)平穩度過(guò)調整期。

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