經(jīng)過(guò)近兩年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)在樓市周期性回調的大背景下，也將向理性發(fā)展回歸�！�2014年起市場(chǎng)上有超過(guò)1000只的房地產(chǎn)基金將陸續進(jìn)入兌付高峰期，但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的到來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售遲滯，回款不及預期，基金兌付風(fēng)險將隨之出現。我們判斷，今明兩年將是房地產(chǎn)私募基金兌付風(fēng)險的高發(fā)期，將會(huì )有一大批實(shí)力薄弱、風(fēng)控能力欠佳的私募基金管理企業(yè)被淘汰出局�！遍L(cháng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國日前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)細分和服務(wù)優(yōu)化將是國內房地產(chǎn)私募基金未來(lái)發(fā)展的主要方向。
長(cháng)富匯銀專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。從事投資多年，具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗，張保國對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著(zhù)自己的理解。他告訴記者，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從黃金十年過(guò)渡到白銀十年，輕松賺錢(qián)時(shí)代已經(jīng)結束，當前市場(chǎng)已經(jīng)感受到調整的寒意�！霸诤暧^(guān)調控之下，除了超大牌的開(kāi)發(fā)商外，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道已受到限制。作為資金密集型行業(yè)，融資渠道收縮對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大�！睆埍f(shuō)。
針對目前房?jì)r(jià)調整的現象，眾多機構和學(xué)者紛紛看空中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至拿中國和此前已發(fā)生過(guò)泡沫破裂危機的日本、中國香港地區相提并論。對此，張保國堅定地告訴記者，“目前中國的房地產(chǎn)業(yè)不至于崩盤(pán)。從行業(yè)發(fā)展的支撐因素看，支撐樓市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不斷提高以及通脹和人民幣匯率升值)在短期內難以改變，這就使得此前行業(yè)的歷次調控都未能對樓市造成傷筋動(dòng)骨的影響。中長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)仍有較大的成長(cháng)空間，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì )崩盤(pán)�！彼赋�，“1985年日本的城市化率已經(jīng)達到了76.7%，城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為50%左右，城市化進(jìn)程仍處于加速階段；目前，中國累計將有3.3億人口處于成家立業(yè)購房階段，適齡購房需求仍存；另外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然會(huì )是比較穩健的。在居民資產(chǎn)-負債結構未出現突變的情況下，房?jì)r(jià)不容易出現崩潰性的下跌�！�
“目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的更多的是短期流動(dòng)性風(fēng)險。受限貸、限購等政策影響，大多數房企將無(wú)法從傳統的融資渠道獲得足量的資金。行業(yè)的調整，使整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售遲滯，回款緩慢，對于眾多房企而言，資金流也相對趨于緊張”張保國說(shuō)。也正是在這樣的背景下，今明兩年，疏于風(fēng)險防范和實(shí)力不濟的地產(chǎn)私募基金兌付危機案例還將頻發(fā)，2014年注定將成為房企兌付風(fēng)險高發(fā)元年。
“我們自身已經(jīng)非常謹慎，公司的戰略也在進(jìn)行調整。公司層面去年提出了“攜手未來(lái)領(lǐng)袖”的口號，今年我們重點(diǎn)關(guān)注一、二線(xiàn)城市實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)的抗風(fēng)險能力相對較強。另外，除了我們一直強調的慎選交易對手和精選投資項目外，在產(chǎn)品周期設計方面，我們也在積極、主動(dòng)謀求轉型，側重于兩年期以上的項目和產(chǎn)品，以規避產(chǎn)品兌付時(shí)遭遇行業(yè)調整的低迷周期�！睆埍硎�。
從歷史數據來(lái)看，房地產(chǎn)私募基金的募投情況同房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢具有較強的一致性，因此，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整情況很大程度上會(huì )影響到基金的募投趨勢。作為房地產(chǎn)私募行業(yè)的參與者和觀(guān)察者，張保國坦言，“此前，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，基金管理公司的水平良莠不齊，導致項目后期管理及兌付清算的不確定因素很多。未來(lái)，房地產(chǎn)基金將向專(zhuān)業(yè)基金管理方式轉型。優(yōu)秀的房地產(chǎn)基金需要具備經(jīng)驗豐富的管理團隊、優(yōu)良的項目資源、嚴謹的風(fēng)控措施和卓越的投后管理能力。在經(jīng)過(guò)今明兩年私募基金行業(yè)兌付風(fēng)險得以釋放之后，私募基金行業(yè)的集中度，勢必會(huì )得到提升。標桿型私募基金管理企業(yè)將逐步脫穎而出，并起到行業(yè)領(lǐng)跑者的作用�！�
有數據表明，2013年房地產(chǎn)私募基金的募資規模為106.67億美元，投資規模為63.16億美元。當前中國房地產(chǎn)私募基金的運作模式主要是股債結合方式，僅少數為純股權類(lèi)投資。截至去年9月，國內的房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20.0%。
“無(wú)需對當前的行業(yè)調整過(guò)于悲觀(guān)，行業(yè)結構性調整期也蘊藏著(zhù)新的投資機會(huì )。我們認為，基金管理企業(yè)應具有跨周期的膽略，抓住當前順周期的市場(chǎng)機會(huì )。未來(lái)的房地產(chǎn)私募基金將會(huì )發(fā)生這樣的變化，就是過(guò)渡到不再單單提供資金，而是成為提供各類(lèi)其他附加服務(wù)的綜合提供商�！睆埍f(shuō)，一家房地產(chǎn)私募基金的核心價(jià)值就體現在其資金運作的能力以及對項目本身價(jià)值的判斷上�！盎鸸芾砥髽I(yè)應逐步轉變以住宅地產(chǎn)機會(huì )型為主的投資策略，而加快向增值型、核心增益型轉變，逐步實(shí)現多元化配置�！�
