自2010年起出現爆發(fā)式增長(cháng)的房地產(chǎn)基金，今年將迎來(lái)第一道坎。

　　隨著(zhù)今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行，給房地產(chǎn)基金帶來(lái)巨大的兌付壓力。但《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，經(jīng)過(guò)數年野蠻成長(cháng)，越來(lái)越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險控制體系，包括股權質(zhì)押、全程財務(wù)監控、母公司擔保等。

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì )給不少房地產(chǎn)基金帶來(lái)壓力，甚至可能出現局部的兌付危機，但整個(gè)行業(yè)出現系統性危機的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調控脫穎而出。

　　部分風(fēng)控要求高于信托

　　日前，位于廣州南沙區的住宅項目南沙一品完成了項目交接，項目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng )鴻集團換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司，主導此次交易的正是項目的合作基金德信資本。

　　南沙一品是廣東創(chuàng )鴻集團在南沙打造的一個(gè)綜合體項目，2013年創(chuàng )鴻集團與德信資本合作推出德信·創(chuàng )鴻房地產(chǎn)投資基金，基金總募集規模為3億元，基準投資日為2013年8月28日，投資期限為24個(gè)月。

　　然而，去年11月，創(chuàng )鴻集團有限公司董事長(cháng)黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當時(shí)在售的南沙一品隨后停止項目的所有宣傳。

　　突如其來(lái)的危機，正是考驗基金風(fēng)控能力的機會(huì )。根據雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項目公司100%股權，項目公司公章、財務(wù)章、銀行賬戶(hù)等均由基金管理人德信資本監管，即基金方擁有對標的項目的獨立開(kāi)發(fā)權、處置權。為此，德信資本與項目方多次交鋒，最終說(shuō)服其引入戰略投資方對項目做整體并購。

　　德信資本董事長(cháng)陳義楓告訴記者，經(jīng)過(guò)反復甄選，德信資本挑選了中山市通大集團作為項目的并購合作方。6月上旬，通大集團順利完成項目交接，并重新派遣施工隊推進(jìn)項目的順利開(kāi)展，德信·創(chuàng )鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項目投資基金，最終化解了潛在的危機。

　　德信資本南沙項目的案例并非孤例。歐陽(yáng)捷告訴記者，“根據我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說(shuō)，大多數地產(chǎn)私募基金在投資前會(huì )對項目進(jìn)行詳細評估，對項目公司擁有絕對控股權，項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì )派駐管理團隊進(jìn)行全程監控，財務(wù)章、法人章由基金公司親自管理，銷(xiāo)售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數內部風(fēng)險的發(fā)生。

　　陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門(mén)檻看似比信托公司低，但不能就簡(jiǎn)單認為地產(chǎn)基金的風(fēng)險一定比信托公司高。地產(chǎn)基金對于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機構。

　　系統性風(fēng)險發(fā)生概率小

　　不可否認，市場(chǎng)轉冷是否會(huì )導致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　歐陽(yáng)捷認為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì )出現局部的兌付危機，但是行業(yè)出現系統性風(fēng)險的可能性很小。一方面，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年出現明顯下滑，但如果與前幾年的市場(chǎng)狀況比較其實(shí)并不差;另一方面，主流房企業(yè)績(jì)大多數仍然在增長(cháng)或者持平，銷(xiāo)售大幅衰退的企業(yè)極少，這說(shuō)明在行業(yè)內占主導地位的大型房企并不存在生存危機，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金，這批地產(chǎn)基金從目前來(lái)看并不存在危機。

　　不過(guò)，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風(fēng)險可能出現在這類(lèi)型房地產(chǎn)基金上。

　　陳義楓透露，如果項目出現滯銷(xiāo)，基金擁有決定權，要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，盡快回籠資金以保障投資者利益。

　　歐陽(yáng)捷表示，即便是中小型房企出現經(jīng)營(yíng)危機，它們也可以通過(guò)向主流房企出售項目甚至公司股權完成“自救”，這是地產(chǎn)基金樂(lè )于看到的。歐陽(yáng)捷說(shuō)，“相較于牌照類(lèi)金融機構，地產(chǎn)基金行業(yè)沒(méi)有嚴格的準入門(mén)檻，所以目前可謂是魚(yú)龍混雜。但在這次的市場(chǎng)洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出，真正危險的應該那些規模較小、缺乏有效風(fēng)控制度的機構”。