多位業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購政策，但監管層將堅持分類(lèi)調控做法，不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接干預，更傾向于采取以市場(chǎng)調節為主的“無(wú)為而治”方式。保障房和長(cháng)效機制建設是重要的兩個(gè)政策著(zhù)力點(diǎn)。

　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續處于調整過(guò)程中。成交量低迷態(tài)勢難以短期內改變，房?jì)r(jià)可能繼續向下微幅調整。

　　調整周期已至

　　經(jīng)連續多月上漲后，房?jì)r(jià)終于出現下降。5月，在70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達50%。平均而言，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，為近24個(gè)月以來(lái)首次出現負增長(cháng)。

　　此前，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購置等指標已經(jīng)歷多月下滑，成交量持續走低。分析人士認為，從去年年末開(kāi)始，樓市調整跡象已露端倪。

　　中原地產(chǎn)數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬(wàn)套，同比下降23.7%。其中，一線(xiàn)城市跌幅達31%，二線(xiàn)城市跌幅達34%。

　　這家機構的報告顯示，經(jīng)多年房地產(chǎn)投資高增長(cháng)，如今整體市場(chǎng)供需關(guān)系已趨平衡，不少城市甚至出現供大于求的現象。這些特征決定未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(cháng)期。特征為成交量低迷、房?jì)r(jià)走低、樓市多項指標低迷。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，2004年以來(lái)，我國已經(jīng)歷三次房地產(chǎn)短周期，當前已進(jìn)入第四個(gè)周期。此前兩輪調整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房?jì)r(jià)下跌周期持續6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于“黃金十年”，上述時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)調整規律是：房?jì)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲的時(shí)間長(cháng)，跌的時(shí)間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內外環(huán)境均不樂(lè )觀(guān)。主要體現在：既無(wú)“四萬(wàn)億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整周期將更長(cháng)，即房?jì)r(jià)下跌時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。

　　“救市”恐難馬上見(jiàn)效

　　幾乎與樓市低迷同步，從上半年開(kāi)始，不少城市開(kāi)始松綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，沈陽(yáng)、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市“風(fēng)波”中，有關(guān)部門(mén)雖未證實(shí)已出臺救市舉措，但仍被市場(chǎng)認為“救市”動(dòng)力仍在。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉態(tài)勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區域較多、產(chǎn)業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動(dòng)尤其明顯。綜合各地措施來(lái)看，目前主要“救市”手段為松綁限購，預計有30個(gè)以上城市的“限購令”可能在年內取消。

　　分析人士說(shuō)，針對地方“救市”行為，目前尚有“紅線(xiàn)”阻礙，即一線(xiàn)城市限購不會(huì )松綁、差別化信貸政策不得松動(dòng)等。因此，除非出現類(lèi)似“四萬(wàn)億”的投資放量或貨幣政策實(shí)質(zhì)性寬松，否則零星“救市”手段不能挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢。

　　中金公司報告稱(chēng)，預計重點(diǎn)城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房?jì)r(jià)將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調銷(xiāo)售目標，從而應對房地產(chǎn)市場(chǎng)“寒冬”。

　　政策著(zhù)力點(diǎn)生變

　　與2011年下半年不同，如今多數城市“救市”動(dòng)作已順利“闖關(guān)”。

　　分析人士說(shuō)，在宏觀(guān)經(jīng)濟增速放緩、市場(chǎng)化調控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動(dòng)具一定合理性。其中，監管層提出“分類(lèi)調控”原則，強調“地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來(lái)調控”。多數受訪(fǎng)者說(shuō)，隨著(zhù)供需關(guān)系趨于平衡，樓市調控“去行政化”過(guò)程將啟動(dòng)。除一線(xiàn)城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出，市場(chǎng)機制將成為樓市主導者。

　　“市場(chǎng)主導”的思路，不意味著(zhù)監管層將不再作為。分析人士說(shuō)，在讓市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)調整同時(shí)，政策著(zhù)力點(diǎn)將轉向另外兩個(gè)方面。

　　一為保障房領(lǐng)域。其中，棚戶(hù)區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來(lái)，住建部部長(cháng)陳政高分三次調研四個(gè)地區，調研重點(diǎn)在棚戶(hù)區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面，上述領(lǐng)域無(wú)疑將獲更多支持。

　　二為長(cháng)效機制建設。隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息系統等確立，樓市調控長(cháng)效機制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。