日前，北京首個(gè)進(jìn)行搖號的自住型商品房項目開(kāi)始搖號，從12.76萬(wàn)戶(hù)符合條件的申購家庭中選出1882套住房的購買(mǎi)資格，中簽率約為68：1。那么，自住房入市，對樓市影響幾何?今年前五個(gè)月，中國的住宅銷(xiāo)售額較2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅價(jià)格也較4月份出現下跌，未來(lái)房?jì)r(jià)的大幅調整真的要開(kāi)始了嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　自住房入市，樓市影響幾何?房?jì)r(jià)大幅調整的序幕即將拉開(kāi)?

　　據了解，目前北京市已經(jīng)有11個(gè)自住房項目正在進(jìn)行或者已經(jīng)完成了網(wǎng)上申購，預計能夠提供1.8萬(wàn)套自住房。按照北京市規劃，今年還將推出5萬(wàn)套。截止目前北京年內期房住宅供應比在大漲，核心供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%。

　　7月份，北京還將有36個(gè)項目入市，并且這些入市的項目絕大部分定價(jià)謹慎。由于上述項目供應的住宅數量超過(guò)了1萬(wàn)套，預計北京住宅的庫存量也會(huì )進(jìn)一步的提升。

　　向松祚：自住型商品房應該永遠滿(mǎn)足中低入階層者的需要　而不是變成一個(gè)炒作的工具或者是一種投資的手段

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　自住型商品房，對很多人來(lái)說(shuō)可能是一個(gè)比較新的名詞。這個(gè)名詞的關(guān)鍵就是自住，就是說(shuō)這個(gè)房子只是滿(mǎn)足中低收入購房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一個(gè)新鮮的東西，成功的有新加坡、德國以及歐洲很多國家都有過(guò)成功的經(jīng)驗。大約十年前，我記得就有人在國內提出過(guò)，說(shuō)中國很多城市應該大力推廣自住型商品房。為什么說(shuō)它會(huì )是一個(gè)非常好的經(jīng)驗，北京市做這個(gè)事，我相信對中國房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)標志性的事件。

　　所謂自住型商品房，就是說(shuō)政府把相當的一部分土地，這部分土地只能用來(lái)建設自住型的住房。符合條件的，關(guān)鍵的就是中低收入階層，你買(mǎi)這個(gè)房只能自住，原則上是不能賣(mài)和出租的，只能是如果說(shuō)未來(lái)這個(gè)房你不想住了，或者說(shuō)未來(lái)你的收入增加了，想換一個(gè)很高檔的房子，這個(gè)時(shí)候政府出價(jià)錢(qián)把這個(gè)房子回購，而你不能再賣(mài)到市場(chǎng)上去。所以這種房子實(shí)際上在某種程度上是封閉運行，封閉運行的目的是希望這些房地產(chǎn)永遠滿(mǎn)足中低入階層者的需要，而不是變成一個(gè)炒作的工具，或者是一個(gè)投資的手段，這才是我們自住型商品房的一個(gè)核心的，或者說(shuō)一個(gè)關(guān)鍵的條件。

　　劉戈：自住型商品房在現在看來(lái) 這個(gè)砝碼是加在讓房?jì)r(jià)下行這一邊。

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實(shí)在北京相對于兩限房，相對于經(jīng)濟適用房，自住型商品房現在的限制還是比較少的。如果你在北京沒(méi)有商品房，同時(shí)又符合在北京買(mǎi)房的這些條件，都可以買(mǎi)這個(gè)房子，它本質(zhì)上還是一個(gè)商品房，但它有一個(gè)限定詞，就是共有產(chǎn)權，這個(gè)其實(shí)是它的核心概念。也就是說(shuō)這個(gè)房子是一個(gè)商品房，但購房人不是拿到的完全的產(chǎn)權，有一部分產(chǎn)權是相當于政府對土地出讓金的一個(gè)讓步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，現在按北京市的規定是30%要返還給政府。

　　我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12萬(wàn)套。如果今年達到計劃的4萬(wàn)套，那么按照去年的這個(gè)數值，那可能就達到20%。如果每4個(gè)人里面有一個(gè)人有可能通過(guò)這樣的一種方式獲得住房，那么對大家的心理會(huì )產(chǎn)生影響，所以這個(gè)砝碼在現在看來(lái)，是會(huì )加在讓房?jì)r(jià)下行的這一邊的。在當時(shí)看來(lái)是一個(gè)急救章的政策，那么現在它對房?jì)r(jià)影響的重要性，可能超出了我們當時(shí)的預期。

　　建設部在4月份開(kāi)過(guò)一個(gè)會(huì )議，現在就是自住型商品房的試點(diǎn)，除了北京以外，在上海、深圳、成都，還有兩個(gè)小城市黃石和淮安，那么是不是通過(guò)試點(diǎn)，如果覺(jué)得這個(gè)效果很好，而且我們進(jìn)一步把現在的這一些政策可能產(chǎn)生的一些被別人利用的漏洞，都設計好了以后，那下一步會(huì )不會(huì )它變成基本的住房制度的一種方向。

　　向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房?jì)r(jià)的預期　對一百平方米以下戶(hù)型的房?jì)r(jià)有很大的抑制作用。

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　自住型商品房從惠民生，從實(shí)現居者有其屋來(lái)說(shuō)，絕對是一個(gè)非常好的政策，但是這個(gè)政策成功的細節需要進(jìn)一步的完善。過(guò)去為什么很多老百姓把幾代人的錢(qián)，甚至兩家人的錢(qián)都集中起來(lái)買(mǎi)房，因為他擔心房?jì)r(jià)越上漲，他越買(mǎi)不起房，房?jì)r(jià)上漲的速度永遠超過(guò)他收入增長(cháng)的幅度。如果北京市自住型商品房政策能夠持續下去，那它會(huì )變成影響房?jì)r(jià)的非常關(guān)鍵的力量。原因很簡(jiǎn)單，它會(huì )使很多中低收入階層的人愿意等，過(guò)去是不能等，等不了，變成現在可以等。

　　今年其實(shí)北京有好多人就已經(jīng)把自住型商品房搖號作為他們的一件大事，天天在看這個(gè)政策，準備來(lái)抽。如果他覺(jué)得有希望就會(huì )等，哪怕等一兩年，他也不愿意花那個(gè)大錢(qián)，所以這會(huì )在很大程度上，打消中低收入階層追漲房?jì)r(jià)的預期，而且會(huì )對一百平方米以下戶(hù)型的房?jì)r(jià)，有很大的抑制作用�，F在北京有些地產(chǎn)商說(shuō)了，可能現在北京一百平米以下的房子很難賣(mài)了。為什么現在北京的二手房的價(jià)格銷(xiāo)售量、成交量下降得比較明顯，這其實(shí)是它的一個(gè)連鎖反應，就是人們的預期改變以后，它會(huì )影響一連串的連鎖反應，所以二手房市場(chǎng)，新住房的市場(chǎng)，它都會(huì )在成交量、成交金額上有所下降。

　　關(guān)鍵是考驗我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財政，還有一個(gè)就是說(shuō)，實(shí)際上我們到全國很多地方去看過(guò)，中國現在房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的問(wèn)題是現在房子太多，已經(jīng)供給過(guò)剩。其實(shí)有很多地方政府如果愿意，可以拿錢(qián)，可以把現在已經(jīng)蓋好的商品住房買(mǎi)過(guò)來(lái)，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起來(lái)。我覺(jué)得這個(gè)政策從全國來(lái)推廣，第一是完全有必要，第二是完全有條件。

　　向松祚：部分供給過(guò)剩的城市　房?jì)r(jià)會(huì )出現比較急劇的下調。

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　現在其實(shí)已經(jīng)不混沌，現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景應該非常明朗。這個(gè)明朗就是兩句話(huà)，第一句話(huà)，全國范圍之內，它會(huì )出現一個(gè)調整，一個(gè)緩，我相信還是比較平穩的調整，就是向下調整。第二句話(huà)，就是某一些城市，特別是嚴重出現供給過(guò)剩的城市，房?jì)r(jià)會(huì )出現比較急劇的下調。因為我們看到有很多地方的房子蓋得實(shí)在是太多，消費能力已經(jīng)嚴重透支了，所謂的人口紅利已經(jīng)嚴重透支了，甚至在某種意義上，它的土地資源也就透支了。

　　我們最近看來(lái)，從二手房，從新房，無(wú)論從成交金額還是成交面積，還是從很多城市的庫存和消化來(lái)看，都需要相當長(cháng)時(shí)間的調整，所以我覺(jué)得這是非常明確的。那么現在我們所需要做的是什么?需要做的是防止價(jià)格出現急劇的下調。

　　劉戈：呼和浩特成為第一個(gè)吃螃蟹的城市　接下來(lái)會(huì )出現傳導效應。

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　比如說(shuō)呼和浩特這樣一個(gè)案例，按說(shuō)它一直以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，沒(méi)有太多的人去關(guān)注這樣一個(gè)城市，大家可能更多的是關(guān)注像溫州，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個(gè)吃螃蟹的人，第一個(gè)取消限購?

　　一個(gè)解釋是比較老實(shí)，因為我知道很多城市實(shí)際上已經(jīng)悄悄的放開(kāi)了，但沒(méi)下文件，但是在具體的過(guò)程當中，已經(jīng)不再審核你是不是符合條件了，只要你去買(mǎi)都可以買(mǎi)了，已經(jīng)悄悄的取消了。而呼和浩特的房?jì)r(jià)雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒(méi)那么多，整體上來(lái)說(shuō)，周邊人口也沒(méi)那么多，那么這樣一些城市，它可能率先這種信號就出來(lái)了。那么接下來(lái)可能還會(huì )傳導，進(jìn)一步，一些沿海的城市也可能會(huì )出現類(lèi)似于這樣的一個(gè)狀況。

　　向松祚：以自住型商品房為突破口 研究在中國怎么實(shí)現居者有其屋。

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　其實(shí)我想說(shuō)一句，房地產(chǎn)的政策，必須要有一個(gè)長(cháng)期的政策，必須要有一個(gè)穩定的政策，讓購房者、投資者有一個(gè)穩定的預期。比如取消限購、取消價(jià)格管制等等這些措施，這些措施不僅不有助于房?jì)r(jià)上漲，它反而會(huì )加速房?jì)r(jià)的下降，這是很奇怪的一個(gè)現象。有經(jīng)濟學(xué)家者的研究，這個(gè)市場(chǎng)里有時(shí)這個(gè)預期，政策往往是反著(zhù)走的，比如說(shuō)股市是這樣，房?jì)r(jià)也是這樣。過(guò)去我們拼命限購，老百姓說(shuō)房子肯定還要再漲，所以現在千方百計的，哪怕絞盡腦汁，鉆空子、想辦法，托人托關(guān)系這樣拼命地買(mǎi)，現在再取消限購限貸等等政策。老百姓卻說(shuō)房子完了，房子馬上要下降，我們先等等，等它降了再買(mǎi)。

　　北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以這為契機，作為一個(gè)突破口，很好的研究在中國怎么實(shí)現居者有其屋。舉個(gè)例子，新加坡的國土面積只相當于北京的一個(gè)海淀區，非常小，但他的居住人口相當龐大，也是一個(gè)國際大都市，他就做得非常好。