據中原地產(chǎn)研究部統計，今年上半年北京新建住宅簽約套數和成交面積均創(chuàng )下近9年同期最低。同時(shí)，近期北京期房和現房住宅合計庫存再次超過(guò)8萬(wàn)套以上，創(chuàng )下近18個(gè)月新高。伴隨著(zhù)樓市周期性調整輻射至一線(xiàn)城市，下半年全國樓市將進(jìn)入實(shí)質(zhì)去庫存階段。
　　一線(xiàn)城市難以在全國樓市周期性調整中幸免。一是一線(xiàn)城市無(wú)法回避住宅供求先天錯位。作為典型不動(dòng)產(chǎn)，雖然住宅供應存在剛性和顯著(zhù)區位特征，但是住宅需求替代性強且不可預測，因而住宅供求先天存在錯位可能，一線(xiàn)城市也無(wú)法回避。二是一線(xiàn)城市住宅需求更易受投資心理影響。據中國人民銀行2014年第2季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民比重為14%，遠低于選擇“基金及理財產(chǎn)品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房銷(xiāo)售面積同比下降33.6%，降幅高出全國平均25.8個(gè)百分點(diǎn)。三是一線(xiàn)城市住宅庫存資金占用規模龐大。以每套房均價(jià)300萬(wàn)元粗略估算，目前北京市8萬(wàn)套以上住宅庫存大約占用資金2400億元。如果按照一季度北京市商品房銷(xiāo)售額562.2億元估算，大約需要一年多的去庫存周期。四是一線(xiàn)城市住宅投資收益過(guò)低。雖然一線(xiàn)城市流動(dòng)人口規模龐大，但多屬于中低收入群體，住房租金上漲空間極為有限，導致一線(xiàn)城市以租金計算的住宅投資收益率遠低于銀行存款利率，增大了樓市調整可能性。
　　應該看到，未來(lái)樓市去庫存階段也是供求關(guān)系重新調整與動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程。過(guò)去十多年，我國房?jì)r(jià)持續上漲，供不應求僅僅是一種表象，而地方政府土地財政、居民投資渠道狹窄、實(shí)體經(jīng)濟虛擬化是內在動(dòng)因。即使從供求關(guān)系看，也主要表現為結構性供不應求，總量大致平衡。隨著(zhù)全國樓市周期性調整向縱深演化，房?jì)r(jià)停漲，甚至是價(jià)格絕對回落，將對未來(lái)我國住宅供求關(guān)系產(chǎn)生深遠影響。無(wú)論從哪個(gè)角度看，房?jì)r(jià)高位回落均是一次完美的投資者風(fēng)險教育過(guò)程。隨著(zhù)未來(lái)我國房?jì)r(jià)下行壓力增大，投機性住房需求將在市場(chǎng)中絕跡，投資性住房需求也將會(huì )顯著(zhù)縮減。地方政府土地財政將面臨巨大沖擊，加快住宅持有環(huán)節稅收立法需要盡快進(jìn)入議事日程，而市政債市場(chǎng)建設也將是迫在眉睫。實(shí)體經(jīng)濟部門(mén)“去虛就實(shí)”進(jìn)程也將會(huì )加快，民間創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新激情將會(huì )再度活躍。未來(lái)我國住宅市場(chǎng)供求將回歸理性，盲目住宅開(kāi)發(fā)和非理性住宅需求將會(huì )受到有效抑制，“低端有政策保障”、“中高端有市場(chǎng)”的供求平衡格局將會(huì )進(jìn)一步確立。
　　考慮到住宅在家庭財富中的重要位置以及房地產(chǎn)金融的龐大規模，應該盡量避免樓市以劇烈方式展開(kāi)去庫存。從各國實(shí)踐和我國歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整很少能以平緩方式進(jìn)行。而過(guò)去十多年我國房?jì)r(jià)累積漲幅過(guò)大，也在一定程度上增加了樓市急劇調整可能性。這勢必對樓市各參與主體提出了前所未有的巨大挑戰。但不管有關(guān)各方持有何種態(tài)度、采取何種措施，松綁限購政策也好，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)也罷，積極順應市場(chǎng)規律逐步釋放樓市風(fēng)險，可能是當下市場(chǎng)環(huán)境下所能選擇的最好策略。在此過(guò)程中，一個(gè)穩定的政策預期將是有可能促進(jìn)樓市平穩調整的關(guān)鍵。