房?jì)r(jià)降了嗎?如果降，究竟能降多少?現在買(mǎi)房和賣(mài)房的人都很關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。從目前的情況看，似乎上漲的預期越來(lái)越小，房?jì)r(jià)走低的城市也越來(lái)越多。與此同時(shí)，各地房產(chǎn)商開(kāi)始哭窮，很多城市在或明或暗的放松限購，似乎又讓房?jì)r(jià)預期有些模糊。那么，今年下半年的房?jì)r(jià)走勢如何?何時(shí)才是出手的好時(shí)機?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
下半年的房?jì)r(jià)走勢如何?何時(shí)是出手的好時(shí)機?
馬光遠：房地產(chǎn)市場(chǎng)大局已定 上半年走勢已為全年奠定了基調
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果把我們今年的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看成一場(chǎng)球賽的話(huà)，整個(gè)上半場(chǎng)應該說(shuō)非常不精彩，各方面的數據都在下降。但是大家希望看到的是哪些球隊的表現?比如說(shuō)德國隊，法國隊，巴西隊，阿根廷，荷蘭這些表現怎么樣。那么這些球隊我們對應到城市里面，它就是北京，上海，廣州，深圳，一線(xiàn)的城市。我們發(fā)現無(wú)論是一線(xiàn)的城市，還是二三線(xiàn)，三四線(xiàn)的城市踢的都不好，各方面的數據都在下降，特別是因為對下半年的情況來(lái)講，主要看什么?主要看這四個(gè)一流球隊表現怎么樣，但是四個(gè)一線(xiàn)城市本身目前的整個(gè)上半年的表現來(lái)看，第一個(gè)是基本上全面下跌的態(tài)勢基本上已經(jīng)形成;第二個(gè)，從成交量，還是從供應量來(lái)看，我們看到的是供應量一方面在暴增，比如說(shuō)北京，那么上半年無(wú)論是高價(jià)樓盤(pán)還是普通樓盤(pán)還是自住房，供應量都在大增，比去年增長(cháng)了60%以上。而且在市場(chǎng)上還出現了很多優(yōu)惠的，但是量仍然沒(méi)有起來(lái)，所以我們說(shuō)這個(gè)比賽精彩嗎?肯定不精彩。
我覺(jué)得大局已定，就是目前的整個(gè)態(tài)勢去看，那么房地產(chǎn)的整個(gè)上半年的走勢已經(jīng)為整個(gè)全年已經(jīng)奠定了一個(gè)基調。
張鴻：四個(gè)一線(xiàn)城市的成交量領(lǐng)跌 都是超過(guò)30%的跌幅
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
起碼四個(gè)一線(xiàn)城市的成交量是領(lǐng)跌的，因為它的量確實(shí)也大，然后都是超過(guò)30%的跌法。今天我看媒體說(shuō)，本來(lái)以為這四個(gè)城市是馬奇諾防線(xiàn)，足球來(lái)比喻的話(huà)就是意大利的防守線(xiàn)，混凝土式防守，但現在意大利已經(jīng)回去了，所以上半年的表現確實(shí)是不好。然后我們看價(jià)格，價(jià)格好像這些城市沒(méi)有領(lǐng)跌，但是你要考慮到，有一些原來(lái)不讓上的高價(jià)的樓盤(pán)，尤其是一手房的高價(jià)樓盤(pán)出來(lái)了，所以它會(huì )把平均價(jià)給稍微帶上去一點(diǎn)。
我們如果在早幾個(gè)月做這個(gè)節目的話(huà)，我們會(huì )說(shuō)降價(jià)了，然后開(kāi)發(fā)商會(huì )出來(lái)說(shuō)，這是假摔，不是真摔，這是不能判紅牌，不能判點(diǎn)球，我們還能再踢呢!但是現在已經(jīng)不爭論這個(gè)了，就是現在我們看到的已經(jīng)是，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在承認真摔，因為已經(jīng)有不斷有開(kāi)發(fā)商出來(lái)說(shuō)，我們的黃金時(shí)代已經(jīng)結束了，不要再指望我們像過(guò)去那樣見(jiàn)誰(shuí)贏(yíng)誰(shuí)了，白銀時(shí)代可能還會(huì )有，但起碼你要學(xué)會(huì )轉型了。
連平：開(kāi)發(fā)商融資有很大困難 但他們不愿意降價(jià)盡快回攏資金
(交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從現在開(kāi)始到未來(lái)一年，或者一年多一點(diǎn)的時(shí)間，供給持續大量的增加，同時(shí)需求由于去年釋放的比較快，剛性需求在目前大面積的政策限制的情況下也很難迅速的體現出來(lái)。在這種情況下，供求關(guān)系的不平衡會(huì )對房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的壓力。
從政策來(lái)看，去年國務(wù)院沒(méi)有對房市調節發(fā)表任何的意見(jiàn)，現在正在觀(guān)察各個(gè)地方相關(guān)政策的變化，我認為在未來(lái)也不會(huì )非常輕易的就取消限購限貸一些政策。從資金的環(huán)境來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們目前在整個(gè)市場(chǎng)情緒都比較低迷的情況下面，他要獲得融資有很大的困難。在這種情況下，他們往往不愿意降價(jià)盡快的回攏資金。當然還有非常重要的原因也是預期的改變，現在整個(gè)預期跟前兩年是完全不同的。
馬光遠：貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松 一線(xiàn)城市會(huì )反彈
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得從下半年來(lái)看，主要還是看貨幣政策，也就是貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松，那么房?jì)r(jià)可能會(huì )止跌，最起碼一線(xiàn)城市來(lái)講，可能會(huì )有所反彈。
我覺(jué)得第一方面是不會(huì )出現大規模的寬松的可能，因為總量來(lái)講，我們整個(gè)貨幣政策應該講非常謹慎的，不是因為一個(gè)行業(yè)本身去改變;第二個(gè)來(lái)講，全球性的流動(dòng)性的緊張在下半年不會(huì )改變，美國貨幣政策下半年，特別是第四季度加息的可能性非常大。在這種情況下，中國出現全面寬松可能性概率是比較低的。
張鴻：一線(xiàn)城市還能扛一段時(shí)間 高層目前對貨幣政策非常謹慎
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得一線(xiàn)城市還是能扛一段時(shí)間，時(shí)間再長(cháng)的話(huà)，那可能就看其他的政策配套。
我們已經(jīng)能看到前幾個(gè)月的這種寬松，其實(shí)是高層是非常謹慎的，所以他會(huì )有定向的寬松。我們希望這個(gè)錢(qián)能夠真正流到需要它的地方，但是我們也知道，如果大面積的放開(kāi)的話(huà)，可能又會(huì )流到我們不愿意讓它漲的一些地方。
馬光遠：對于供應已經(jīng)過(guò)剩的城市來(lái)說(shuō) 價(jià)格再不調整只有等死
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得最理想的走勢就是，第一，大家對未來(lái)價(jià)格調整一定要有一個(gè)理性的認識。目前整個(gè)價(jià)格，比如說(shuō)在一線(xiàn)城市價(jià)格非常高的情況下，我覺(jué)得價(jià)格調整是一個(gè)必然，如果價(jià)格不調整，很難釋放需求;第二，在二三線(xiàn)，四五線(xiàn)城市供應已經(jīng)過(guò)剩的情況下，價(jià)格再不調整只有等死。如果從開(kāi)發(fā)商這邊來(lái)講，價(jià)格調整是關(guān)鍵，是求穩求活的關(guān)鍵;第二點(diǎn)當然未來(lái)的政策也很關(guān)鍵，所以我認為，理性看待價(jià)格調整，也就是你用價(jià)格來(lái)?yè)Q量，渡過(guò)這個(gè)困難期，那么未來(lái)對一線(xiàn)城市來(lái)講，因為需求畢竟在，所以我認為價(jià)格很關(guān)鍵。
我感覺(jué)大家仍然對整個(gè)價(jià)格調整不習慣，也就是說(shuō)，無(wú)論是買(mǎi)房者也好，還是開(kāi)發(fā)商也好，我們沒(méi)有習慣價(jià)格調整的常態(tài)。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果健康，如果成熟，進(jìn)入平穩發(fā)展階段以后，比如說(shuō)有些房子就是可能會(huì )降價(jià)，有些房子可能會(huì )漲價(jià)，但是我們現在沒(méi)有人認識到價(jià)格調整是一個(gè)健康的表現，我們把價(jià)格調整都看成不健康，所以把價(jià)格往下調的時(shí)候買(mǎi)房者不買(mǎi)房，賣(mài)房者賣(mài)不出去房，所以我認為，我們是不是應該都成長(cháng)起來(lái)。
張鴻：風(fēng)向已經(jīng)完全反轉 二手房的成交量和價(jià)格都在下行
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
老馬同志為開(kāi)發(fā)商操碎了心，很怕他們賠錢(qián)。其實(shí)今年上半年的半年報，上市公司現在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有十幾家的半年報已經(jīng)出來(lái)了，基本上都沒(méi)完成半年的任務(wù)，所以可能也不是那么樂(lè )觀(guān)，但我覺(jué)得現在真的挺平穩。我們要適應這種平穩，不是說(shuō)它一定穩穩的上漲才是平穩，它穩穩下跌也是平穩，它只要不暴漲就是平穩，只要不暴跌也是平穩。
現在我真的能夠非常清楚的感受到成交量和價(jià)格的下來(lái)，二手房的價(jià)格往下走的含義，我住的小區在北京的四環(huán)邊上，半年以前均價(jià)是4萬(wàn)多塊錢(qián)，但半年不到，現在是3萬(wàn)5左右，而且眾多鄰居說(shuō)，有的人掛在那賣(mài)，賣(mài)不出去。這就是說(shuō)，賣(mài)者心理上受到影響，說(shuō)那我能不能再低點(diǎn)賣(mài)，買(mǎi)者的心理也在受影響，所以這個(gè)風(fēng)向已經(jīng)完全變過(guò)來(lái)了，而且買(mǎi)盤(pán)嚴重不足，你想想高檔的飯店都改行做大數據去了，買(mǎi)房子的人現在在減少。當然，我們盼著(zhù)它暴跌這也不太健康。
馬光遠：維持限購已經(jīng)沒(méi)有必要 90%的城市可以取消限購
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
在目前情況下，絕大多數城市到目前為止，維持限購已經(jīng)沒(méi)有必要，為什么?因為房子多了�，F在公開(kāi)取消限購的呼和浩特，呼和浩特目前的住房存量跟每個(gè)月的交易量來(lái)比，他現在一平米房子不建，可以賣(mài)個(gè)10年，在這種情況下限購有什么意思?所以我認為絕大多數的城市可以取消，當然一些熱點(diǎn)城市，包括一線(xiàn)城市，我覺(jué)得取消限購現在時(shí)機還不成熟。如果說(shuō)我們現在有四五十個(gè)城市限購，那么90%的可以取消掉了，剩下四個(gè)我們再看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的關(guān)系已經(jīng)太密切了，我們GDP增長(cháng)20%的貢獻是房地產(chǎn)，地方財政70%貢獻是房地產(chǎn)，我們70%的流動(dòng)性都歸房地產(chǎn)了，那緊密到這種程度還如何緊密?所以我認為，市場(chǎng)當然不是百分百市場(chǎng)，我們還有20%，30%的保障是交給政府的，那么如果給市場(chǎng)讓市場(chǎng)去說(shuō)了算，就是我們依賴(lài)不依賴(lài)房地產(chǎn)，也最后交給市場(chǎng)，所以我覺(jué)得我最終的結論是什么?房地產(chǎn)真的應該站起來(lái)了。
張鴻：當房?jì)r(jià)越來(lái)越市場(chǎng)化的時(shí)候 政府的手遲早要收回來(lái)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在我們要知道，尤其是三四線(xiàn)城市的限購本身對房?jì)r(jià)抑制的作用沒(méi)那么大，甚至有時(shí)候我們會(huì )覺(jué)得他是在做廣告，越限購它越漲。今天當房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越市場(chǎng)化的時(shí)候，政府的手遲早要收回來(lái)，所以那你還不如在這個(gè)時(shí)候，讓政府不該管的這個(gè)事慢慢撤回來(lái)。就像中國足球曾經(jīng)有過(guò)一段時(shí)間，要有12分鐘折返跑測試，不管這個(gè)隊是什么樣，他必須達到這個(gè)官方的指標，才能參加甲A聯(lián)賽，后來(lái)發(fā)現人家有其特性，不需要跑那么快，到最后這個(gè)也撤了。所以現在既然限不限都沒(méi)用，那不如政府的手在這個(gè)時(shí)候撤出來(lái)。
我們現在提的叫分類(lèi)調控，就是這孩子和孩子是不一樣的。像我這種比較聽(tīng)話(huà)的，從小就不應該打，有些人就是不打不成才，是不一樣的，所以不同的城市其實(shí)可以采取不同的辦法。我們其實(shí)是可以有各種模型測算出來(lái)的，比如說(shuō)北京，如果現在你一下就放開(kāi)限購，我猜那個(gè)量會(huì )突然一下爆發(fā)出來(lái)，那現在就暫時(shí)不要退出，但溫州取消了，房?jì)r(jià)還是攔腰斬，那這種城市其實(shí)就沒(méi)必要限購了。