“既不同于美國，也不同于日本，中國房地產(chǎn)所處階段是調整期，但不會(huì )崩盤(pán)�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾�11日公開(kāi)發(fā)聲。
作為中國房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專(zhuān)家，秦虹給出了對于中國樓市的結論，但值得注意的是，她還進(jìn)一步闡述了支持這一結論的一系列論據和三組數據。
“中國與美國不同，中國不太可能出現美國這種大面積的泡沫破裂�！鼻睾�11日在首屆樓宇經(jīng)濟論壇上如是說(shuō)。
三組數據
她給出了第一組數據：中國的房貸政策是非常嚴格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年�！斑@是因為中國人不愿意欠債�！�
“2008年我正在美國做訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者，住了半年多時(shí)間，我租住在美國一位老太太的家里，眼睜睜看到，她的兩個(gè)鄰居因為償還不了銀行貸款，房子被銀行收回出售�！鼻睾缯f(shuō)，長(cháng)期以來(lái)，美國住房自住率為60%左右，其中2006年時(shí)為63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都買(mǎi)了房子，到了2008年時(shí)美國的住房自住率達到了69%。
“那時(shí)候美國有句話(huà)叫做‘買(mǎi)房基本不貴’，因為房子的價(jià)格漲幅遠超買(mǎi)房子時(shí)的價(jià)格，第二句話(huà)是‘貸款基本沒(méi)費’，因為當時(shí)美國的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付�！鼻睾缯f(shuō)，寬松的貨幣政策導致2000至2006年美國房?jì)r(jià)一路上漲，而隨之而來(lái)的2007年，以糧食和石油為代表的物價(jià)上漲，美國出現了通貨膨脹，之后美國兩年內連續升息，利率從1%一直升到5.5%，由此，房貸的利息成倍提高，導致美國很多家庭無(wú)力負擔而斷供。
在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數據——“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數據。記者注意到，其中美國超過(guò)50%，英國接近50%，法國超過(guò)40%，日本超過(guò)20%接近30%，而中國低于20%。
“由此判斷，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調整，不會(huì )出現大面積的斷供現象，也不會(huì )出現大面積的拋售�！�
那么，中國會(huì )不會(huì )出現日本房地產(chǎn)的情況呢？秦虹同樣給出了否定的答案，支撐這個(gè)答案的，是第三組數據。
“日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數據顯示，1968年的時(shí)候，日本的家庭戶(hù)數與住房套數之比是1：1，而房地產(chǎn)大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說(shuō)是有住房套數多于家庭戶(hù)數30%�！鼻睾邕M(jìn)一步指出，日本在上世紀70年代初時(shí)城鎮化率已經(jīng)達到76%，到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí)，日本的城鎮化率已經(jīng)接近停滯了近20年。
“我認為中國不同于日本，目前中國的城鎮化率是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn)，即使到70%的水平，還有很大增長(cháng)空間�！鼻睾缰赋�，這意味著(zhù)中國每年新增城鎮常住人口近2000萬(wàn)人。
三點(diǎn)風(fēng)險
那么，到底目前中國住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查數據推算，把成套和非成套住宅都算進(jìn)去，中國城鎮住房套數和家庭戶(hù)數之比接近于1：1。也就是說(shuō)，如果算總賬，目前中國住房基本上平衡，但是結構不平衡，新增城鎮人口還需要住房�！�
“當然，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在風(fēng)險�！鼻睾缯J為，雖然目前中國房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日，不會(huì )出現崩盤(pán)，但有三點(diǎn)風(fēng)險。其一，中小房企的資金鏈壓力大，即由于中國銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的名單化管理，導致中小房企資金成本更高，被迫退出市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生，但這屬于正�，F象，不足為奇；其二房地產(chǎn)市場(chǎng)調整會(huì )首先波及土地市場(chǎng)，這對地方融資平臺債務(wù)的償還直接造成影響；其三，商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響大。
但是，秦虹認為，上述三個(gè)方面不足以影響全局，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給速度快于銷(xiāo)售速度，造成的現階段性供給偏松，所以必然調整，但這種供給結構會(huì )發(fā)生變化，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量下降，結構就可能發(fā)發(fā)生逆轉。
